Определение физического износа объекта недвижимости

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экспертиза объектов недвижимости»

на тему: «Определение физического износа объекта недвижимости»

Руководитель                                                       Скибицкая Екатерина Павловна

Студент                                                                        Королева Алиса Андреевна

Группа                                                                                                     ЭМ-570603

Екатеринбург 2011

Содержание

Резюме……………………………………………………………………………..4

1. Описание объекта недвижимости и его дефектов……………………………5

2. Методы определения физического износа объекта недвижимости………...8

2.1. Определение и виды износа…………………………………………………8

2.2. Определение физического износа методом эффективного возраста……10

2.3. Определение физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам…………………………………………………….11

2.4. Определение физического износа нормативным методом………………12

3. Расчет физического износа объекта недвижимости………………………..14

Вывод……………………………………………………………………………..18

Список литературы………………………………………………………………19

Резюме

              В данной курсовой работе проведены расчеты физического износа жилого объекта недвижимости.

              Износ определяется как разница между затратами на воспроизводство нового объекта на дату оценки и его текущей рыночной стоимостью. Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

              В данной работе представлены следующие методы расчета физического износа зданий: метод эффективного возраста, метод эффективного возраста по конструктивным элементам и нормативный метод.

              В результате расчетов физический износ составил 15,75%.

1. Описание объекта недвижимости и его дефектов

              Объект недвижимости представляет собой двухэтажное жилое строение, расположенное на садовом (дачном) участке в Кировском районе города Екатеринбурга по адресу СНТ «Карасики», участок №24. Год постройки - 2008. Группа капитальности IV. Площадь застройки 124,5 кв.м., строительный объем 602 куб.м. Площадь здания в контурах капитальных стен 146,9 кв.м., в том числе жилая основная — 74,7 кв.м., жилая вспомогательная — 72,2 кв.м. Кроме того, площадь лоджий, балконов, веранд и т. д. с учетом поправочных коэффициентов 2,1 кв.м.

Таблица 1.1

Экспликация к поэтажному плану на садовый дом

Таблица 1.2

Описание конструктивных элементов жилого строения,

теплых пристроев (надстроек, подвалов, встроенно-пристроенных функциональных частей и т. п.)

Описание дефектов объекта недвижимости

              Учитывая то, что объект недвижимости был построен в 2008 году, перечень дефектов представляет собой небольшой список:

              1. Поскольку дом был собран из клееного бруса, ему требовалось некоторое время (около года) для усадки и высыхания материалов. Согласно существующей технологии в течение указанного времени не рекомендовалась установка стеклопакетов и дверных конструкций. Так как технология не была соблюдена, дом давал усадку, что стало причиной неудобств при пользовании окон и дверей.

              2. Через год после сборки в естественных климатических условиях в перерубах стали появляться щели из-за высыхания древесины.

3. По причине неправильного расчета объема помещений и диаметра магистралей электрический котел не справляется с обогревом, в результате чего отопительная система иногда выходит из строя.

2. Методы определения физического износа объекта недвижимости

2.1. Определение и виды износа             

              Износ характеризуется потерей полезности объекта и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора. Под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между затратами на воспроизводство нового объекта на дату оценки и его текущей рыночной стоимостью.

              Количественно износ измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости. Стоимостным выражением износа является обесценение.

              В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта, выделяют следующие виды износа:

1. Физический

2. Внешний (экономический)

3. Функциональный (моральный)

              Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

              Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

              Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

              Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающей среды. При этом функциональный и внешний износ выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате сокращения реальных производственных мощностей по отношению к проектной мощности вследствие внутренних технических причин (функциональный износ) или внешнеэкономических (внешний износ).

              Совокупность всех возможных видов износа — накопленный износ объекта оценки.

              В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта.

И=[1-(1-Ифиз)*(1-Ифункц)*(1-Ивнеш)] *100%

              Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый. Внешний износ всегда носит неустранимый характер.

              Устранимый износ — износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Если расходы на устранение больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

              В данной работе представлены следующие методы расчета физического износа зданий:

     метод эффективного возраста;

     метод эффективного возраста по конструктивным элементам;

     нормативный метод.

2.2. Определение физического износа методом эффективного возраста

              При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: срок физической жизни, фактический возраст, эффективный возраст, срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели.

              Срок физической жизни — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению.

              Фактический возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, установленное по паспорту объекта, свидетельству его регистрации или акте о вводе в эксплуатацию.

              Эффективный возраст — время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. Это реальное физическое состояние объекта.