Дәрістемелік сабақтардың конспектісі

 

                 Дәрістемелік сабақтардың конспектісі

 

1.  Дәріс тақырыбы. Жерді бағалау: жерді бағалау түсінігі және мазмұны.

Кез келген жер халық байлығы  болып есептеледі. Қазақстан Республикасында  жер табиғи ресурс бола тұрып биосфераның  негізгі элементі болады. Су және орман ресустары жермен тығыз байланысты.

Ауыл шаруашылығы мен орман  шаруашылығында жер өндірістің қайнар көзі болады. Адамдар жерсіз өмір сүру мүмкін емес, сондықтан да жерді  табиғи ресурс ретінде бағалап өндірісте  дұрыс қолданған жөн.

Қазақстан Республикасы жер ресурстары 2005 жылдың 1 қаңтарында 82,5 млн га құрайды, соның ішінде ауыл шаруашылығы 78,4 млн.

Жерді рационалды қолдану және жер  ресурстарын қорғауға мемлекеттік  кадастр бар, жер кадастры мемлекеттік  тұрғыда  экономикалық мәні бар.

Ол жерді дұрыс қолданылатын

Кадастр бірыңғай жүйемен жүргізіледі. Оны жүргізу қадамында мазмұны  мен құжат формасын кадастырлық  мәліметтерді жаңарту мен анықтау  Қазақстан Республикасының  Министрлер кабинетімен орнатылады.

Мемлекеттегі жер есебі мен  қолданыстағы жерді есепке тұрғызу жер кадастрының қарамағына кіреді. Осыдан бөлек жерді бағалауда кіреді. Жер есебі мен бағалау оның қажетті құралы бөлігі болып есептеледі.

Жер басты өмір сүру пролцесстерінің  негізі болады, саясаттық, экономикалық, социалдық, өндірістік, экологиялық және басқа да сфераларда болады.

Қазақстанда нарықтық қатынастардың  дамуына байланысты жер тауарға  айналуды, кез- келген тауар сияқты тұтынушылық және нарықтық құны болуы  қажет.

Жер нарығының дамуы жер қатынастарының құқықтық базасымен механизмінің дамуына байланысты.

Жер – Қазақстанда табиғи ресурс сияқты, жылжымайтын мүлік объектісі  және өндірістің негізгі құралдарының құны бағалану керек. Бағалау- бұл жылжымайтын  мүлік объектісінің есептік және экспорттық құны, жауапкершілік тұлғамен жылжымайтын мүлікті бағалау мен анализдеу маманымен жүргізіледі.

Бағалау процесі- бағаны алу үшін келесі процедураларды анықтайды. Процесс  көбінесе бағалау туралы есеппен  аяқталады. Жүргізілген жұмыс туралы есепте жылжымайтын мүліктің құнын  анықтау үшін оның құрылым жағдайы қарастырылады.

Есеп беруде бағаланушы жылжымайтын  мүліктің нақты мәліметтері мен  бағалау өткізілген мерзім жазылу қажет.

Дүниежүзілік бағалау тәжірибесінде  жерді бағалауды 2 түрге бөледі: жалпылау салық салу және мемлекеттік мақсатта және жекешеленген объектілерді бағалау индивидуалды бағалау.

Жалпылау бағалауды жүргізу  үшін республиканың барлық аумақтарында дайын мамандар қажет, Мемлекеттік  кадастрлық жерді бағалау методикасымен  жұмыс істейді. Индивидуалды және және жекелік объекті бағалау Қазақстан Республикасының бағалау кәсібіндегі заңында белгілі мерзімде жүргізіледі.

Орындалған жұмыстың сапасын аналогиялык  объектің сатылуын салыстыра отырып анықталады. Бұл бағалаудың екі түрі де нарықтық анализдеу негізінде  және есеп құнын есептеу әдістері бар.  Екеуінің айырмашалағы жүргізілген жұмыстың сапасын анықтаумен байланысты.

Мемлекеттік кадастрлық бағалауды  жүргізі нәтижесінде жердің нақты  құны /жер учаскелері/ Республика көлемінде  анықталады, сондай-ақ жер ресурстарымен  және соған байланысты жылжымайтын мүдіктерді басқару мүмкіндігін береді жене бюджеттің барлдық кезеңдңрінең кірістік жобаларын баланстау /жер салығынан және жалдамалы төлемнен түсетін төлемдер/ ,  бүтіндей экономикалық және инвестициялық процесстердің дамуын стимулдау.

Жер кадастрының жүйесі,  мемлекеттік  жүйемен бірге жер учаскесі есепке алу құқығы және солармен жақсартумен  камтамасыз етеді;

• Құқық иеленушілер – мүлік құқығына кепілдік;
• Салық салу жүйесі  - салық салу объектірері туралы актуалды мәліметтер;
• Жылжымайтын мүлік нарығы – жер учаскелері туралы ашық және нақты мәліметтер;
• Мемлекеттік органдар мен муниципиалды басқару жүйесі  -  мемлекеттік саясатты жер және жылжымайтын мүлік сферасын құру үшін мағлұматтау.

 

Кадастрлық жер бағалау жұмыстары  Қазақстан Республикасының Ауыл шаруашалық министірінің Жер ресурстары агенттігімен жүргізіледі. Мемлекеттік кадастрлық  жерді бағалау жұмыстарын жүргізу мына бағыттарды іске асырады, Мысалы, Мемлекеттік кадастрлық жерді бағалау методикасымен жұмыстарды жүргізу нәтижесінде кестелік және картографиялық түрде нәтиже алады.

Ауысу кезеңінде жер учаскесінің  құны нарықтық экономикада маңызды, өйткені методикалық әдіспен  объектінің, жылжымайтын мүліктің құнын  бағалауға шығын және аз уақыт  кетеді:

• Нарықтық баға құрылыу процессіне бейімделу;
• Муниципиалды мекемелерден аз уақыт ішінде бюджет қаражаттарын қайтарылуын қамтамасыз ету;
• Зиянды объективті бағалау;
• Қызығушы жақтарды келісім – шарт балаларын орнату; оған қоса ипотекалық кредит және т.б.

Экономикалық теория өндірісті 3 топқа  бөледі:  жер, еңбек жене капитал.

Жер жаратылыстану факторы ретінде  қарастырылады, табиғи байлық жәнек  шаруашылық кәсіпкерлік негізі. Бұл  жерде материалды факторлардан табиғаттық негізгі фондына бөледі: осымен қатар  «Жер» термині кең ұғымды сөз  ретінде қолданылады. Басқа факторлардан ерекшелігі «жер» қажетті құрамға не  - шектеулігімен. Адам өз қажеттілігіне  байланысты жер құрамы мен көлемін өзгерте алмайды. Адам жер өнімділігіне әсер ете алады, бірақ ол шектеулі.

Өндірістік фактор артында белгілі  адам топтары тұрады: «еңбек» - жұмысшылар, «жер» артында – жер иеленушілер (заңды және жай тұлғалар), « капитал» артында – оның иелері.

Жер бәрінен бұрын табиғи ресурс бола тұрып, одан кейін көлемдік базис, өндіріс құралының жылжымайтын  мүліктің құнын бағалау процесінде бағалаушы білу қажет:

• Жер адам еңбегінің нәтижесі емес, басқа өндіріс құралдары сияқты ол табиғат өнімі. Оның тауар ретінде пайда болғанына ешқандай шығын қажет еткен жоқ, оны табиғат «өндірді». Осымен қатар, мынандай қорытынды жасауға болады;
• Ауыл шаруашылығының барлық бағыттарында көлемді операциялық базисте еңбек ету процесі жүреді.
• Ауыл шаруашылығында жер өндірістің негізгі қайнар көзі болады. Жер – бұл жерде өндірістік процесс жүретін орын ғана емес сондай- ақ еңбек құралы ретінде болып табылады.
• Жер көлемі шектеулі және ештемемен алмастырылмайды. Басқа да өндіріс құралдары өндірістік күштің дамуы кезінде сандық және сапалық түрде өзгеру мүмкін. Жер ресурстары шектеулі болғаннан соң оған рационалды түрде дұрыс қолдануы керек.
• Тозбау және мәңгіліктігі. Жер басқа өндірістік ресустарға қарағанда физикалық және моральді тозуға төзімді, сонымен бірге жер учаскесінің бағасына тозу және аммортизация деген ұғымдар қолданылмайды.

 

2 Дәріс тақырыбы. Жерді кадастрлық бағалаудың концептуалдық негізі.

Орыс тілінде кадастр сөзі – мерзімді кітапқа жазу деген ұғымын білдіреді. Ол өзіне ұлттық байлық объектілерінің есеп және бағалауды тіркейді. Кадастрдың басты мақсаты осы объектілердің физикалық және экономикалық жағдайы.

  Қазақстан Республикасының Жер туралы кодексінің мемлекеттік жер туралы кадастр 152 және 153 баптарында қарастырылады:

1. Қазақстан Республикасының табиғи және шаруашылық жерлерінің орналасу туралы мәліметтік жүйесі, орналасқан жері, мақсатты пайдалану, жер телемінің көлемі мен шекарасы, олардың сапалы мінездемесі, жер телімінің кадастрлық құны жерді қолданудың есебі, т.б. Мемлекеттік жер кадастрына  тағыда жер теліміне субъектер құқығы туралы мәліметтер қосылады.
2. Жер кадастрлық ұйымдастыру Қазақстан Республикасының Жер ресурстар басқармасымен жүргізіледі.
3. Мемлекеттік жер кадастрлы Қазақстан Республикасының кадастрлық жүйесінің негізгі бөлігі болады және Қазақстан Республикасының аумағында бірыңғай жүйемен жүршізіледі.
4. Мемлекеттік жер кадастрының мәлімдемесі мемлекеттік мәлімет ресурсы болдады,
5. мемлекеттік жер кадастры аэорфототопографиялық, Фотограмметрикалық, кадастрлық түсірілім, жобалық, картографиялық бағалау жұмысы, геоботаникалық және басқа да зерттеулермен, жер мониторингі, санды да сапалы жер есебімен басқа жұмыстарды жүргізі.
6. мемлекеттік жер кадастрының ақпаратын жерді қолдану мен қорғауды жобалау кезінде негіз болады, шаруашылық қызметін бағалау жерді қорғау мен қолдануда байланысты  жеке де мемлекеттік бірыңғай жер. Реестрін құру, құқықтық және басқа да кадастрлар енгізу, жерге төленетін төлем көлемін анықтау.
7. Мемлекеттік жер кадастрының жер бірлік есебі мен мәліметтерді сақтау жер телімі болып табылады.
8. Мемлекеттік жер кадастры есебіне Қазақстан Республикасының аумағандағы жер телімдері     жатады.

Мемлекеттік жер кадастры келесі жұмыстарды жүргізеді:

1. Жер телімінің кадастрлық құрылым жұмысы;
2. Жер есебінің саны мен сапасы;
3. Жер телімін иеленушілер мен жерді қолданушылардың есебі;
4. Мемелекеттік тірке үшін жер телімдерінің есебі;
5. Мемлекеттік кадастрлық жер бағалау;
6. Жиналған жер телімінің банктағы зерттеулері мен енгізіу мәліметтері, тағы ақпараттарды қағазды және электронды түрде тасымалдау;
7. Жер кадастрының автоматтандырылған жүйені құру мен енгізі;
8. Жер кадастрының картасын дайындау мен енгізіу, сонымен қатар сандық түрде
9. Жер кадастры кітабымен бірыңғай мемлекеттік жер реестрін енгізіу;
10. Жер теліміне құқығын куәландыратын құжатты дайындау.

 

Жерді өндірісті басты құралы ретінде  мемлекеттік тарапынан бағалауды  және экономикалық есебін объективті түрде жүргізі керек. Ғылыми болжамды, программаны, мемлекеттің даму жобасын құру үшін мемлекет  өзінің материалды жағдайын білу қажет. Осылардың ішінде жер басты роль атқарады, ол адамдардың материалдық және табиғи ресурстардың есебін жүргізуді қажет етеді.

Кадастрлық мәліметтер жерді мемлекеттік және меншікке бөлген кезде маңызы зор

Жер учаскелерi үшiн төлемақының  базалық ставкалары және жер учаскесiнiң  кадастрлық (бағалау) құны.

Жер учаскелерi жеке меншiкке берiлген кезде, мемлекет немесе мемлекеттiк  жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшiн төлемақының базалық ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерiн Қазақстан Республикасының Үкiметi белгiлейдi. Бұл ретте жер учаскелерiн пайдалану төлемақысының ставкалары жер салығы ставкаларының мөлшерiнен төмен белгiленбейдi.

Жалдау құқығын сату төлемақысы нақты жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құнына қарай сараланып белгiленедi.

Нақты жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құнын жер ресурстарын  басқару жөнiндегi аумақтық орган  мемлекеттiң жеке меншiкке өтеулi негiзде беретiн жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемiтетiн) коэффициенттерiн қолдана отырып белгiлейдi және жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актiсiмен ресiмдейдi.

Астана қаласының, республикалық  маңызы бар қалалардың, облыс орталықтарының маңындағы аймақта және курортты аймақта орналасқан елдi мекендерде (кенттер мен ауылдық елдi мекендерде) жеке меншiкке берiлетiн жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкалары екi есе арттырылады.

Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншiкке өзiндiк үй (қосалқы) шаруашылығын жүргiзу, бағбандық және саяжай құрылысы үшiн тегiн берудiң белгiленген нормаларынан артық берiлетiн қосымша жер учаскелерiнiң кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан ауылдық елдi мекендердiң жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларына негiзделе отырып айқындалады.

Елдi мекендердiң шегiнен тыс  орналасқан, азаматтарға және мемлекеттiк  емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргiзу үшiн берiлген (берiлетiн) немесе үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендерi салынған жер учаскелерi бойынша, үйлердiң (құрылыстардың, ғимараттардың) пайдаланылу мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жердi қоса алғанда, оларды кадастрлық (бағалау) құны облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшiн берiлген (берiлетiн) жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларының он процентi мөлшерiне негiзделе отырып айқындалады.

Жер учаскелерi үшiн төлемақының  базалық ставкаларына түзету коэффициенттерi .

1. Түзету коэффициенттерi мен  аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елдi мекендерде - аудандық атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкiлдi органның, ал облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органның ұсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкiлдi органның шешiмiмен бекiтiледi.

Бұл ретте арттыратын немесе кемiтетiн  коэффициенттердiң шектi (ең жоғары) мөлшерi екi еседен аспауға тиiс.

Мемлекет ауыл шаруашылығы өндiрiсiн жүргiзу үшiн беретiн жер учаскелерiнiң кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезiнде жер учаскесiнiң сапалық жай-күйiне, орналасуына, сумен қамтамасыз етiлуiне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету (арттыратын немесе кемiтетiн) коэффициенттерi қолданылады.

Алқаптардың түрi мен топырақтардың  үлгiсi бойынша жер учаскесiнiң  сапалық жай-күйi жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негiзiнде анықталады:

1) егiстiк құрамында пайдаланылатын жер учаскесiнiң құнын белгiлеу үшiн оның мелиорациялық жай-күйi мен жер бетiнiң еңiстiгiне қарай мынадай түзету коэффициенттерi қолданылады:

жердiң мелиорациялық жай-күйi:

жақсы (топырағы тұзды емес және сортаң емес, тассыз, эрозияға ұшырамаған; жер асты суларының тереңдiгi: тұщы су - 3 метрден астам, минералды су - 6 метрден астам) - 1,2;

қанағаттанарлық (топырағы аздап тұзды, сортаңдау, тасы аз, аздап эрозияға ұшыраған; минералдануы төмен жер  асты суларының тереңдiгі 3-6 м) - 0,9;