Дәрістемелік сабақтардың конспектісі

–ҚР  облыстары  бойынша  соңғы  жылдағы  негізгі  ауыл  шаруашылық  дақылдар  және  шабындықтарды  ҚР  бойынша  орташа  фактылы  шығындарды  ҚР берілген  субьектісінің  орташа шығындар  индексінің  осы  жылғы  сәйкес  дақылдарын  көбейту  арқылы  бағаланатын –  шығындарды  анықтау.

– жыртудың  гектарына  келетін  бағалау  шығындары   егістің  1 гектарына  келетін  орта  бағалау  шығындарын  жырту  ауданының  ауданындағы  барлық  егіс  бөлігіне  көбей 1ту  арқылы  анықталады.

 –   ҚР субьектісінің   ауыл  шаруашылық  пайдалы   жерлердің  1 гектарына  келетін   бағалау  шығындарын  жыртудың,  шөп шабудың   жайылымдардың бағалау шығындарын   ҚР  субьектісінің ауыл  шаруашылық  пайдалы жерлер  ауданында салмақтау арқылы  анықтау.  Жайылымдардың гектарына келетін бағалау шығындары ауыл  шаруашылық  пайдалы  жер    шартты  түрде  1 га  шөп  шабу  жерлерінің  бағалау  шығындарынан   0,20 деңгейде  қабылданады.

–  ҚР субьектілерінің  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлердің  1 гектарын  бағалау шығындарын  соңғы 3 жыл периодындағы  шөп шабулар мен негізгі    ауыл  шаруашылық  дақылдардың  өнімділігінің  айырмашылығына  түзету.  Мұндайда  тек  қана  ауыл  шаруашылық  дақылдар  мен  шөп ауыл  шаруашылық  дақылдар ауыл  шаруашылық  дақылдар  шабулардың  өнімділік деңгейімен  байланысты  шығындардың  тек  бір  бөлігі  ғана  түзетіледі. 

– ҚР  субьектісі  бойынша  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлердің соңғы жыл  ішіндегі  бағалау  шығындарын алдағы  жылдың  бағалау  шығындарын  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлерді  қолдануға  қажет  материалды –техникалық  ресурстар  бағасының  қымбаттау  индексіне  көбейту  арқылы  анықтау;

3) Ренталық  табыс және  өндіріс бағасын есептеу:

– Жиынтық  өнімді  ҚР  субьектісінің 1 га ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлерінен  жиынтық  өнім  өндірісінің  бағасын  соңғы  жылдық  бағалау  шығындарынан  7%  мөлшерде табысты  қайта  шығаруды  қамтамасыз  ететін  минималды  қажетті табыстың бағалау  шығындарына  қосу  арқылы  анықтау;

–ҚР  субьектісінің ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлерінің  1 гектарынан  дифференциалданған  ренталық  табысты   жиынтық  өнім  құнынан  ( бағалау  өнімділігінен)  оның  өндіріс  бағасын 1  алып  тастау  арқылы  есептеу.

– ҚР  субьектілері  үшін ортақ  ҚР бойынша  орта  есептен  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлерінің  1 гектарынан  жиынтық  өнімнің  құнынан  1%  мөлшерде  абсолютті ренталық  табысты  анықтау.

- ҚР субьектісінің  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлерінің 1  гектарынан  есептік  ренталық  табысты   дифференцацияланған  және  абсолютты   ренталық  табыстарды  соммалау  жолымен  анықтау; 

4)  ауыл  шаруашылық  пайдалы жерлердің  кадастрлы құнын есептеу;

–  ҚР  субьектісі бойынша  орта  есеппен  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлердің 1 гектарының  кадастрлық  құны  есептік  ренталық  табысты  оның  капитализациялану  мерзіміне  (33  жылға тең деп  қабылданған)  есептік  ренталық табысқа көбейту арқылы  анықтау.

     Бау бақшалық,  бақтық, дачалық  бірігулер  жерлерін  бағалау.  Бекітілген әдістемеге  сай бау бақшалық,  бақтық,  дачалық бірігулердің  (әрі өарай бірігулер)  жер учаскелерінің кадастрлық  құнын анықтау келесі тәртіп  бойынша жүзеге  асырылады:

• бірігулердің  кластеризациясы;
• әрбір  бірігу  үшін  жерлердің  кадастрлық  құнының  меншікті  көрсеткішін  анықтау;
• бірігулердің  жер  учаскесінің  кадастрлы  құнын  анықтау;

      Кластеризацияның  бірінші  сатысында  ҚР  субьектісінің  барлық  бірігулерінің  тізімі,  бірігу  топтарының  әрқайсысы  үшін  кластеризация  факторларының  типтік  түрі,  сонымен  қатар  бірігу  құрамына  кіретін  жер  аудандарына  қатысты  ең  ықтимал  сипаттамаларға  ие  кластеризация  факторларының  қимасында  жер  аудандары   (эталондық)  анықталады.  Эталондық жер  аудандары  бірігу де шынайы  өмір  сүруші сонымен қатар гепотетикалық болуы мүмкін.

     Эталондық  аудандарды  олардың  сипаттамаларының  ұқсастығына   негізделіп  біріктірген   соң, алынған  кластерлердің әрқайсысы  бойынша  жер  аудандарының  нарықтық  бағалары  туралы  ақпараттарды жинау жүзеге  асырылады.  Кластерде  нарықтық   ақпараттардың  болмау немесе  ақпараттар  жеткіліксіз  болған  жағдайжа  жер  аудандарына  төленетін  арендалық төлем туралы,  нарықтық  бағалар және  жылжымайтын мүліктің  ортақ обьектілері туралы  қосымша ақпараттарды  жинау жүзеге  асырылады.  Бірігулер құрамындағы жер аудандарының  нарықтық  ұүнын есептеу алғашқы нарықтық  ақпараттың  түріне  байланысты  жер  рентасының  капитализациялау  әдісі арқылы  (арендалық  төлем  туралы ақпарат  қолданылады)  немесе  бөлу  және  тарату  әдісі  арқылы (жеке  обьектілердің  бағалары  туралы  ақпарат  қолданылады),  немесе   қалдық  әдісі  арқылы (ортақ  обьектілер  бойынша  арендалық  төлем  туралы  ақпарат)  жүзеге  асырылады.

     Кластеризацияның  ақырғы  сатысында  нарықтық бағамен   жер  аудандарының  нарықтық  құны және  кластеризация   факторлары арасында статистикалық   талдау  жүргізіледі  және  берілген  байланыстың теңдеуі анықталады.

 

Бау- бақшалық, бақтық , дачалық  бірігу жерлерінің кадастрлық құнының (ЖКҚМК) меншікті  көрсеткіштерін  анықтау  келесі  тәртіп бойынша жүзеге  асырылады:

1. жер учаскелерінің нарықтық бағасы (құны)  туралы  жеткілікті ақпараттар болған жағдайда:

• бірігудің құрамындағы эталондық жер учаскесінің кадастрлық құнын жер учаскелерінің  бағасы (құны) мен кластеризация факторлары арасындағы байланыс теңдеуін шешу жолымен анықтау;

• ЖКҚМК – ны  бірігудің  құрамындағы эталондық жер учаскесінің кадастрлық құнын осы учаскенің ауданына бөлу арқылы есептеу;

2. нарықтық ақпарат жеткіліксіз болған жағдайда (бау – бақшалық, бақтық  бірігулер үшін):

• бау – бақшалық, бақтық  бірігулердің ЖКҚМК – ның минималды мәндерін жер учаскелерінің нарықтық бағалары (немесе) және құндары жеткілікті ақпараттары  бар кластерлер үшін анықтау;
• ЖКҚМК – ның минималды мәндерімен бау – бақшалық, бақтық  бірігулер орналасқан  әкімшілік аймақтар бойынша ауылшаруашылық игіліктердің кадастрлық құнының  меншікті көрсеткіштерінің ( әрі қарай - КҚМК)  орта мәндерін  анықтау;
• бау – бақшалық, бақтық  бірігулер ЖКҚМК – нын  көрсетілген бірігулер орналасқан әкімшілік аудандар бойынша   КҚМК орта мәндерін сәйкес әкімшілік аудандағы ауылшаруашылық игіліктерінің КҚМК орта мәндері мен бау – бақшалық, бақтық  бірігулердің арақатынас шамасына көбейту арқылы есептеу.

Дачалық бірігулер территориялары үшін ЖКҚМК – ны нарықтық ақпараттың жеткіліктсіз жағдайында есептеу бау  – бақшалық, бақтық  бірігулердің ЖКҚМК – нын   есептеуге  аналогты жүзеге асады, бірақ  мұндайда ауылшаруашылық игіліктердің емес, жеке тұрғын құрылыстарының құны туралы ақпараттар қолданылады.

Нәтижесінде, бірігулердің жер учаскелерінің  кадастрлық құны нарықтық құннан пайыздарда анықталады, немесе осы жер учаскелерінің ауданын эталондық  қарастырылып отырған бірігулердің ЖКҚМК – на көбейту жолымен анықталады.

Орман қорының жерлерін бағалау. ҚР КЗ – на сәйкес, орман қорларының құрамына кіретін жерлерге орман өсімдіктерімен жабылған және жабылмаған, бірақ оны қалпына келтіруге- шабуға, жағуға,            және т.б.  арналған, жерлер жатқызылады.

Орман жерлерінің кадастрлық құны үш деңгейде анықталады:

• бағалау зоналары мен ҚР субъектілеріне;
• орман шаруашылықтарына;
• орман шаруашылығы шекарасындағы орман жерлерінің учаскелері.

Орман  жерлерінің  кадастрлық  құны  орман жерлерін шаруашылық  пайдалану нәтижесінде  алынатын  жылдық  есептік  ренталық  табысты  капитализациялау  негізінде  анықталады. 

      Мемлекеттік  ҚР  орман  қорларының   жерлерін  кадастрлық  бағалау  бірінші деңгейінде  бағалау зоналарының шеңберіндегі  1 гектер  орман жерлерінің  кадастрлық  құны анықталады.

       Орман  жерлерінің  кадастрлық  құнын  анықтау  барысында  орманды  пайдаланудың  бір  түрі –  отынды  дайындау  есепке алынады.

     1 гектар  орман жерлерінің  кадастрлық  құнын анықтау үшін ҚР субьекітілерінің  және  бағалау зоналарының 1 гектар  орман жерлерінің  көрсеткіші  анықталады;

• Ақшалық  және  табиғи  өрнектелген базалық  бағалау  өнімділігі;
• Базалық  бағалау шығындары;
• Отын  өндірісінің  бағасы;
• Есептік  жылдық  ренталық  табыс;

 ҚР орман  қорларының  жерлерін  мемлекеттік  кадастрлық  бағалаудың  екінші  деңгейінде  орман   шаруашылықтарының шеңберінде  1 гектар  орман  жерлерінің  кадастрлық  құны  анықталады.

      Орман   жерлерінің    кадастрлық  құнын анықтау барысында орманды пайдаланудың  бір түрі – отынды  дайындау  есепке алынады.  1  гектар  орман жерлерінің  кадастрлық  құнын анықтау үшін  әрбір орман шаруашылығы бойынша 1 га  орман жерлерінің  келесі  көрсеткіштері  анықталады:

• Ақшалық  және  табиғи  өрнектелген  бағалау  өнімділігі;
• Бағалау шығындары;
• Отын  өндірісінің  бағасы;
• Есептік  жылдық  ренталық  табыс;

Орман  қорының жерлерінің  мемлекеттік  кадастрлық  бағалаудың  үшінші  деңгейінде кадастрлық  бағалау  обьектісі  болып  орман  шаруашылығы  шеңберіндегі  орман  қоры  жерлерінің  учаскелері  табылады.

       Орман  қоры  жерлерінің  учаскесі  деп   орман  қоры  жерлерінің  табиғи  түрде  шекаралары  орман   шаруашылық  белгілерімен  белгіленген   және  пландық  картографиялық  материалдарында  (орман  карталарында)  көрсетілген  жер  ауданын   түсінеміз.

      Мемлекеттік  кадастрлық  бағалау  кезінде орман   жерлерінің  учаскелері үш  түрге   бөлінеді:

1. орман  өсімдіктерімен  жабылмаған,  бірақ  оны  қалпына  келтіруге  арналған  орман  жерлерінің  учаскелері (шабуға,  жағылған, өлген және т.б);
2. піскен және тұрып қалған  ормандардың категориясына енбейтін  яғни,  жас және  орта  жастағы пісіп қалған  өсімдіктермен жабылған  орман жерлерінің  учаскелері;
3. сәйкес  экономикалық  шарттар  болған  жағдайда  негізгі пайдалану  үшін шабуды  жүргізуге  жарайтын   піскен  және  тұрып қалған өсімдіктермен  жабылған  орман  жерлерінің  учаскелері;

 Ерекше  қорғалатын  территориялар мен  жерлерді  бағалау.  Ерекше қорғалатын  территориялар мен обьектілердің жерлерін мемлекеттік кадастрлық  құнын кадастрлық  бағалау  ҚР  КЗ – да көрсетілген  жерлерге  қатысты, соның  ішінде  ерекше  қорғалатын  табиғи  территориялар,  курорттар  және емдік  сауықтыру  жерлері,  табиғатты  қорғауға  арналған  жерлер,  рекриациондық  бағытталған  жерлер,  тарихи  мәдени  мақсаттағы   және т.б. құнды  жерлерді  қосқанда.

     Ерекше қорғалатын  территориялар  мен обьектілердің   жерлерінің  кадастрлық  құнының   меншікті көрсеткіштері  берілген  категория  жерлерінің  құрылымында   ең  көп  меншікті  салмаққа  ие  жерлер  түрінің  кадастрлық  құнының  меншіктік  көрсеткішіне  негізделіп  немесе  жылжымайтын  мүлікті  жаппай  бағалаудың  басқа  әдістерінің  негізінде  есептеледі.

      Ерекше қорғалатын  территориялар  мен обьектілердің   жерлерінің  кадастрлық  құнының    меншікті көрсеткіштері   жер  аудандарының  кадастрлық  құнын  есептеудің негізі  болып  табылады.

       ҚР  бағалау   қызметі  туралы  заңмен  сәйкес  анықталған,  ерекше қорғалатын  территориялар  мен обьектілерінің  жер  учаскелерінің  нарықтық  құнын анықтау  жағдайларында  көрсетілген  категорияның  жер  учаскелерінің  кадастрлық  құны  олардың  нарықтық  құнының  пайыздарымен  бекітіледі.

     Ерекше қорғалатын  территориялар  мен обьектілердің  жерлерінің  ЖҚКМК  анықтау  тәртібі  жерлердің  екі  тобы  үшін мемлекеттік  кадастрлық  бағалауда  қолданылатын  әдістемелік  тәсілдемеге  байланысты  анықталады.

        І  топ   жерлері  үшін  (ерекше  қорғалатын  табиғи   территориялардың  жерлері  (курорттармен  емдік  сауықтыру   жерлерін  есепке  алмағанда, қала  сыртындағы  жасыл  зоналардың  жерлері,  табиғи  қорғау  мақсатындағы  жерлер,  тарихи  мәдени  мақсаттағы  жерлер, оқу –туристтік  жолдар, трассалар  және  басқада  ерекше  құнды жерлер)  ЖҚКМК  берілген  категория  жерлер  құрылымында  ең  үлкен  меншікті  салмаққа  ие жерлердің  кадастрлық  құнының  меншік  көрсеткіштерінің  шамаларына  негізделіп  анықталады.

     ІІ топ  жерлері   үшін  ( рекреациондық  мақсаттағы  жерлер  (қала  сыртындағы  жасыл   зоналарды және  оқу туристтік   трассаларды  есепке  алмағанда),  емдік сауықтыру жерлерімен  курорттар)   ЖҚКМК жер аудандарының  нарықтық  құнын есептеу негізінде анықталады.

      Өнеркәсіптің,  энергетиканың,  көлік,  байланыс,  радио  хабарлама,  теледидар,  ақпараттану  жерлерін,  ғарыштық  қызметті қамтамасыз  ету  жерлерін,  қорғаныс, қауіпсіздік  жерлерін  және  басқада арнайы  мақсаттаығы  жерлерді  бағалау.