Дәрістемелік сабақтардың конспектісі

                орындардың түрлері.

а-ежелгі қала Чатал-Гюйук бейнесі(б.з.д.6 мыңжылдық Крит аралы)

б-ең жақсы қала бейнесі(Д.Вазари бойынша)

в-Пальма-Нуова қаласы,ең жақсы  қала бейнесі бойынша (ХҮІғ.)

 

Ең жақсы қаланың теориялық  моделінде, орта ғасырларда  дифференциалды  рентаның құрылу мүмкіндігі болмауы үшін,оның территориясындағы барлық телімнің тең құндылықтар  шарттар балансының бар болуы болды.Сөйтіп,Джордж Вазари өзінің үлгісін түсіндіргенде,көңілді бекітілген қаланың барлық жер телімінің тең құдылығына бөлді:орталыққа қол жетерліктей ыңғайлы жаяу жүру,қала қақпалары,жергілікті орталықтардың орналасуының орталық симметриясы,территорияның сапалы біртиптілігі.

    Қала территориясында  тең құндылықтың болмауының бірінші  себебі,бұл бекініс қабырғасында  концентрация бетінің дамуы және аулаға шығуымен,күрделі рельефтер мен  жағдайлық шарттардың болуынан.(8.2 сурет).Сызықтық қала құрылымы,дифференциалды рентаның пайда болуына мүмкіндік береді.

 

 

 

8.2 сурет.территориясында  дифференциалды тең емес құндылықтары  бар

                    қала түрлері.

      а-селитебты  зонаның бекітілген ядродан шығуы(Ежелгі  Ростов);

      б-концентрлі  бекініс контурында дамып жатқан  қала (Москва ХІІ-ХҮІІІғ.)

 

Дифференциалды рентаның құрылуынан бос қала түрлері,жер  рентасынан мүлдем бос болмады.Феодал жерлерінде орналасқан қаланың абсолютті  рентасы лэндлорларға,сеньерларға,княьзарға  берілді.Магдебургтік құқықтың пайда  болуымен,ренттік табыс қалалық  басқару органдарының жекеменшігіне және қаланы әсемдеуге,жергілікті басқару аппаратын ұстап тұруға,қалалық шаруашылықты жетілдіруге жұмсалады.

Уақыт өте келе жер  рентасының құрылуы күрделене түсті.Егер орта ғасырдағы жобалау құралы уақ  кварталды құрылымдармен жалғыз жобалау модулімен және бірдей жіңішке көшелермен көрсетілсе,онда қазіргі кездегі қалада магистралды бағыттар жүйесі пайда болды.

Қазіргі замандағы қалада жұмыс, әлеуметтік-мәдени, рекреационды орталықтар көріне бастады.Қаланың  шеттері жылжымалы,динамикалық,қала шеті мен ауылдың арасындағы шекара жоғала бастап,жаңа құндылық санаты-қаланың әсер ету аймағы пайда болды.Қала тұрғызушылық зерттеулер барысында,бұл аймақтың шекарасын үш алаңның функционалды тартылу әсерімен анықтайды:жұмыс,мәдени-үйжай,рекреационды.

Қазіргі заманғы қаланың  ерекшелігі болып, оның өсу темпі  мен болашақтағы жаңа территорияларды  игеруде қосымша салым салу табылады.

Егер өсу монополды  тізбекті реакциясын уақытында шектемесе, «оны лақтыру клапандарын» құрмаса, ол жобалау парадоксын құрауда және қала орталығы аймағында жоятын,реттелмейтін факторға айналады.Бұл туралы көптеген ірі қалалар мысал бола алады.

 

 

8.4 сурет.Қазіргі заманғы  қала құрылымының мүшелерге бөлінген түрі.

а- қазіргі заманғы  қала үлгісі(Р.Энвин бойынша);

б-мүшелерге бөлінген жобалау құрылымды қала (Екатеринбург қ.)

 

Қазіргі заманғы қаланың  белгісі болып,оның мүшелерге бөлінуі,қала сыртындағы жүйенің дамуы,сателитті  қоныспен көрсетілуі табылады.Ондағы жер бағасы қаланың орталығындағы ядроға қарағанда төмендейді.Бұл белгілер Э.Говард пен Р.Энвиннің теориялық модельдерінде көрсетілген. (8.3сурет).Қазіргі заманғы қала,кішкентай көлемде болса да,әртүрлі құндылықтар территориясында қалыптасады.(8.4 сурет).

 

 

 

8.4 сурет.Құндылық аймақ  пен есептелетін жер бағалау  телімнің жүйесі

                мысалы ретінде Галича қаласы  Кастромский обл.

 

Метоболизм теориясы К.Ганге,Куракова), инфрақұрылым басымдылық-тарын  насихаттап,бөлек рента компоненттерін (ДР-І және ДР-ІІ) территориалды дамудың  керекті бағыттарын игеруде қолданылады.

Орта динамика теориясында (К.Александер,А.Росси,П.Гудман) көп көңілді монополды рентаның құрылу заңдылығына,оның бөлек территория элементтерімен байланысына бөлінеді.Территорияның аса жетіспеу шарттарында әртүрлі тиімді,көп функционалды қала жүйелері түйінінің бөлек құрылымдарда қолданылуы.

Өзара тәуелді жобаланған қала құрылымын және жер рентасының құрылу үрдісін зерттеу—отандық қала тұрғызудағы жаңа мәселенің бірі.Соның шешу арқылы табыс жетуді,қала тұрғызу жобаларын жүзеге асыру және экономикалық басқарудың тиімді даму жүйесінің функционалды,құрылыс және режимді аймағы,қалалық (муниципалды) бюджеттің құрылуымен байланыстырады.

 

 

9 Дәріс тақырыбы. Жерді бағалаудың көрсеткіштері  мен әдістері.

    Жерді бағалаудағы дифференциалды әдіске негізгі санаттары бойынша жерді жіктеу.

    Қазақстан  Республикасының жер қоры

    1.ҚР-ң жер  қоры мақсаттық бекітілулерге   сәйкес келесі санаттарға бөлінеді:

1)ауылшаруашылыққа арналған  жерлер;

2)тұрғылықты орындардың  жерлері(қала,поселок және ауылдық  тұрғылықты    орындар);

3)өндірістік жерлер,транспорт,байланыс,қорғаныс  және басқа да ауылшаруашылық емес орындар;

4)ерекше қорғалатын  табиғи территориялық жерлер,денсаулық  сақтау,рекреационды және тарихи-мәдени  жерлері бар орындар;

5)орман қорлары бар  жерлер;

6)су қорлары бар  жерлер;

7)қорлары бар жерлер.

    ҚР территориясында табиғат шарттарына байланысты келесі аймақтар бар:

1)орманды-жазық;

2)жазық;

3)құрғақ-жазықты;

4)жартылай шөлді;

5)шөлді;

6) таулы-шөлді-жазықты;

7)субтропикалық шөлді;

8)субтропикалық-таулы  –шөлді;

9)ортаазиаттық таулы;

10)оңтүстік-Сібір таулы.

     Жерді қайсыбір санатқа жатқызу,оларды 1 санаттан  2-не көшіру және көшірудің тізбегі ҚР жер кодексімен ғана реттелген басқа да заңдармен қарастырылады.Соның ішінде  8 бапта жазылғандай,жерлерді 1 санаттан 2-не көшіру,мемлекеттің қарамағындағы жерлер ҚР қабылданады.

     Жекеменшіктегі  жерге қатысты, оларды басқа  санатқа аудару не ҚР-ң субьектілерінің  орындаушылық билік мүшелерімен—ауылшаруашылыққа  жерлер,не жергілікті басқару  органдарымен—басқа мақсаттарға  арналған жерлер.Бір санаттан  екіншісіне ауысуын заңға байланысты орнатылады.

     Әртүрлі  санаттары бойынша құқықтық режим  ҚР жер кодексінің ХІҮ-ХҮІІғ.  баптары негізінде қалыптасады.

     ҚР жер  кодексінің 77 бабына сәйкес,ауылшаруашылыққа  арналған жерлер деп, ауылдық  шаруашылыққа қажетті,сонымен қатар,сол  мақсаттарға арналған жерлер.Ауылшаруашылыққа арналған жерлер құрамында—шөп шабылатын жерлер,мал жайылымдық жерлер,көп жылдық отырғызуларға арналған жерлер—қолдануда үлкен басымдыққа ие болып,ерекше қорғалатын жерге жатады. Жер құрамына қарастырылатын санатқа ауылшаруашылықтан басқа ішкішаруашылық жерлер, коммуникациялар, жерді жағымсыз,табиғи,антропогенді және техногенді заттардан қорғау үшін  ағаш өсімдіктері,сонымен қатар, өндіріс үшін қолданылатын ғимараттар, құрылыс,имарат,сақтауға және ауылшаруашылық өнімді қайтаөңдеулер кіреді.

     Ауылшаруашылыққа  арналған жерлерді бағалау барысында  кадастрлық құн ерекше мағынаға  ие,осылайша ол тікелей ауылшаруашылыққа  арналған жерлерге әсер етеді,соның  ішінде ауылшаруашылық емес қажеттіліктерге.  Мысалы өндірістік обьектілер құрылысында және басқа да ауылшаруашылық емес қажеттіліктерге ауылшаруашылық өндірісіне пайдаға аспайтын жерлер немесе кадастрлық құны бойынша ең нашар ауылшаруашылық жерлері беріледі.Электр жолдары,байланыс,автокөлік жолдары,магистралды труба өткізу және басқа да құрылысқа сапасы жоғарырақ жерлер беріледі.

      Қоныс  жерлерін қолдану тізімі мен  кадастрлық бағасы территорияның  қоршалуына сәйкес анықталады,яғни,территориалды  аймаққа бөлінуімен. Келесі территориалды  аймақ түрлері қарастырылады:

-тұрғылықты;

-қоғамдық-жұмысбастылық;

-өндірістік;

-инженерлі және транспортты  инфрақұрылым;

-рекреационды;

-ауылшаруашылық қолдану;

-арнайы орындар;

-су обьектілері;

-басқа да территориалды  аймақтар.

     Өндірістік  жерлер, энергетика, транспорт, байланыс, радио байланыс, телевидение,ақпараттану,космостық қызметті қамтамасыз ету жерлері, қорғаныс  жерлері,қорғаныс және  басқа арнайы бекітілген жерлер қызмет көрсету түрлерін сәйкесінше қамтамасыз етуге арналған жерлерге жатады.

     Ерекше  қорғалатын территория жерлеріне ерекше табиғи қорғалатын, ғылыми,тарихи-мәдени,эстетикалық,рекреационды,денсаулық сақтау және басқа да құнды маңызға ие жерлер кіреді.

      ҚР Жер  Кодексі қорғалатын территорияның  келесі жер түрлерін көрсетеді:

-ерекше қорғалатын  табиғи территориялар,оның ішінде емдік-денсаулық сақтау орындары мен курорттар;

-табиғи қорғалатын  орындар;

-рекреационды орындар;

-тарихи-мәдени орындар;

-басқа ида ерекше  құнды жерлер.

      ҚР Жер  Кодексі орманды қорлар,су қорлары  және жер қорларын құқықты-режимді  жерлерін қадағалап отырады.

     Айтып кететіні,орманды  жер қорларына қалай орманды  жер қорлары жатқызылса, орманды  емес жер қорлары да солай  жатқызылады (жолдар, батпақ т.б.).Су  қоры бар жерлерге су обьектілерімен  айналысатын жерлер,су обьектілері  аймағының қорғалатын жерлері,сонымен қатар,водозаборлар, гидротехникалық имараттар және басқа да су шаруашылық имараттары бар обьектілер.

      Жер  телімінің нарықтық құнын анықтауда  бағаланатын обьекті құнының   факторларын есептеу қажет.

      Құн  факторының ең маңыздысы,әдеттегідей келесілер:

-орналасуы және айналасы;

-мақсатты бекітілулер,қолдануға  келісімі бар,басқа тұлғалардың  жер теліміне 

  құқықтары;

-физикалық сипаттамалар(рельеф,аудан,конфигурация.)

-транспорттық қол  жеткізулер;

-инфрақұрылым.

     Жер телімімен келісімнің сипаттамалары,оның ішіне кіреді:

-жер телімі  келісімінің  қаржыландыру шарттары;

-жер телімі келісімін  жүргізу барысындағы есеп айрысу  шарттары(ақша құралдарымен есеп  айрысу,вексельмен есеп айрысу,өзара  есеп беру,бартер);

- жер телімі келісімін жүргізу барысындағы жағдайлар(жер телімі ашық нарыққа жұртшылық оферта түрінде берілген ба,банкроттық жағдайдағы сатулар);  

-келісімді жасаған  күннен бастап,сәйкес аналогпен  бағалауды жүргізу күніне дейінгі  жер телімі бағасының өзгеруі.

     Шет елдерде және өз отанымыздың теориясы мен тәжірибесінде жерді бағалауда факторлардың негізгі 4 санаттары жер құнына әсер етеді.

-экономикалық;

-әлеуметтік;

-заңды,әкімшілік,саяси;

-физикалық,қоршаған ортамен  байланысты немесе орналасуына  байланысты.

     Экономикалық факторлар әлемдік,халықтық немесе аймақтық экономика жағдайын анықтайтын  сұраныстың экономикалық факторы болып, жұмысбастылық  деңгейі,табыс пен жалақы көлемі,төлем төлеу қабілеттілігі, қаржыландыру көздерінің болуы,пайыз мөлшерлемесі,сатумен байланысты шығындар.

     Әлеуметтік  факторлар адамдардың жерді иемденуінің  қажеттілік факторларына негізделеді.Бұл  қажеттіліктер,бір жағынан, адамдардың  қала орталығының айналасына  «шоғырлануына»ұмтылу болса,екінші  жағынан,жерді пайдаланудың әртүрлі  нұсқалары байқалады.Жер телімінің құны,сонымен қатар, басқа да факторларға байланысты -әлеуметтік сипаттамасы-өсу құрылымы,халықтың сауаттылық деңгейі.

     Заңды,әлеуметтік  және саяси факторлар сұранысқа  қалай жақсы әсер етсе,солай  кері әсер етеді.Әртүрлі жеңілдіктер беру саясаты,жерді тиімді пайдаланудың және жер телімін игеруге көмектеседі.

     Мүлікті  бағалау теориясында келесі бағалау  принцип топтары бар:

1)тұтынушы;

2)жер телімі,ғимараттар  мен имараттарға байланысты талаптар;

3)нарықтық ортамен  байланысты;

4)мүлік обьектісін және жер телімін жақсы және тиімді пайдалану.

    Тұтынушы принципіне  пайдалылық,орынбасу және күту  жатады.Әрбір осы принциптер  бірінші кезекте тікелей ғимаратқа,құрылысқа,имаратқа  және қосымша  жер рентасына  қатысты.

    Жерге «байланған»принциптерге ,жер телімі шарттарына байланысты ғимараттар мен имараттар және соның үстінде орналасқандар жатады.Бұл топқа бағалау принциптері кіреді:

-жердің қалдық өнімділігі;

-шекті өнімділігі(салым  принципі);

-өспелі және кемімелі  табыстылық;

-оптималды көлемі;

-оптималды меншік  құқығын бөлу;

-балансталу.

    Жердің қалдық  өнімділік принципінің негізінде  оның қалдықты өнімділігі жатыр.Қалдықты  өнімділік  теориясы өндірістің 4 құраушысымен базаланады (капитал,еңбек,басқару,жер).

     Шекті өнімділік  принципінде(салым принципіне) инвестиция нәтижесінде алынған,шығысты төлеуден  түскен табыс жатыр.

         Жылжымайтын мүлік обьекті құнының  әртүрлі факторларға тәуелділігі  байланыс түрінде жүзеге асады.Байланыстар  уақыт шығындарымен,ақша қаражаттары  немесе ара-қашықтықтармен өлшенеді.Мысалы:бақша телімінің құнына аймақтық фактордың әсерін қарастырайық,оның табиғаты бай жерде  орналасуына байланысты бағаланатын жер телімін қарапайым аймақтағы жер телімдерімен  салыстыру жолдары арқылы өлшеуге болады.Осы обьекттер  құнының арасындағы  айырмашылықтар арқылы обьект құнына фактордың ақша түріндегі әсерін сипаттайды.Сәйкес келу принципіне сәйкес,қазіргі уақыттағы нарық  стандарттарына сәйкес келмейтін жылжымайтын мүлік обьектісінің құны төмен болды.

     Құрылыс  жобасы сол аймақтағы жерді пайдалану түріне сәйкес келуі керек.Саналы біртекті сәулет деңгейі немесе қолайлылық  және қызметр деңгейінің жоғарғы обьект құнының жоғары болуына әкеледі.Сұраныс пен ұсыныс принципінің мәнін жылжымайтын мүлік обьектісіне қажеттілік пен оның ұсынысының шектеулілігінің арасындағы өзара байланыс пен түсіндіруге болады.Жылжымайтын мүлік обьектісінің сұранысы оның пайдалылығымен қол жеткізу мүмкіндігіне негізделеді,бірақ потенциалды тұтынушылардың төлем қабілеті шектеулі.Сұраныс неғұрлым жоғары болса, жылжымайтын мүлік обьектісінің бағасы соғұрлым  жоғары болады.