Дәрістемелік сабақтардың конспектісі

Жер телімдерінің нарықтық ақпататтың кадастрлық бағалауы жеке тұрғын құрылыс  телімдерінің сатылуы жайлы көп  мәліметтері болып табылады, оған коллективтік өнім өсіру мен шаруашылық және де, пәтерлер мен гараждар, әр түрлі жылжымайтын мүлікті жалға беру және сату мәліметтерін кіргізуге болады.

Нормативтік ақпарат – бұл жердің, гардосалу мен басқа да кадастрлық мәліметті, құрылыстын нормативтік шығыны, территорияны инжинерлі қалыптастыру, коэффиценттер системасы, олардың көздері болып билікті жүргізуші органдар, БТИ, жер комитеттерін атауға болады.

Қаладық және шаруашылық орналасу аудандарының жерлерін кадастрлық бағалау – қалалық  және поселкалық  шегарадағы жерлерді жатқызуға болады.

Жердің кадастрлық бағалау ол жаппай бағалау болып табылады, яғни оны  жүргізгенде қаланың барлық территориясы біріктіріліп бағаланады және келесі этаптарды қосады:

1 – ші этап – дайындалу  шаралары, нарықтық және нормативтік ақпаратты жинау және сараптау;

2 – ші этап – қала территориясын  функционалды зоналау;

3 – ші этап – жердің кадастрлық  бағалануының көрсеткіштерін есептеу;

4 – ші этап – қала териториясын  бағасына байланысты зоналау;

5 – ші этап – жерді кадастрлық бағалауының көрсеткіштерін құжаттау.

Кадастырлық бағалаудың нәтижесі болып, бағаланатын зонасының жерінің  кадастрлық құнын алу болып табылады, яғни сол жерге лайықты жер  телімдерінің нарықтық бағасы арқылы орнату.

Кадастырлық құн көрсеткіштері  нарықтық құн көрсеткіштерінен аспауы тиіс немесе аналогты жердің базалық құнынан артық болмауы қажет.

Жер телімдерін кадастрлыұ бағалау  этаптарын бөлшектеп қарастырайық:

Этап 1. дайындық шаралары, нарықтық және нормативтік ақпаратты жинау  және сараптау.

• Қала, климат, экология, территориялдық инжинерлі – геологиялық ақпараттарын жинау;
• Қаланың көркеюінің гинеральді планыан сәйкес қала шегін анықтау;
• Құқықтық режимге сәйкес, жерді қолданушыларына байланысты классификациялау;
• Функцияналды қолдануға байланысты жержі классификациялау;
• Градоқұрылыс құндылықтарына байланысты жерді классификациялау;
• Ағымдық қолдануды бағалау және жеке бағалау зонасының эффектілігін жорамалдау;
• Бағалау зонасына сәйкес жер телімдерін нарық мәліметтеріне байланысты біріктіру және шынайлығын тексеру.

Этап 2. қала территориясын функционалды зоналау, қала территориясының диффиренциясы  және поселклер.

Жеке зоналардағы шаруашылық пунктерінің  жерді функционалды қолдануына байланысты зоналау.

Бағалау территориясында жалпы  көлемі, құрылыс көлемі, инжинерлік нысан деңгейі, кварталдардың шектік орналасуы, автомагистральдар мен көшелердің жер телімдерінің типтік параметрлерін жүргізу қажет.

Этап 3. Жер телімінің кадастырлық  құнын қолданудың орта құнына бөліп  есептеуге болады. Нарықтық ақпататты  сараптаудың негізгі әдісі болып, регресивтік корреляция анализі мен статистикалық анализ әдістері қолданылады.

Типтік жер телімдерінің аудан  бірлігінің нарықтық құны келесідей:

• Жерге байланысты шығын мен нарық құнын статистикалық анализдеудің негізінде құрамдалмаған жер телімдері бойынша;
• Инфраструктураны орнын өтеу немесе шығындарын шегеру әдісі арқылы құрылған жылжымайтын мүлік объектісінің жер телімі бойынша;

Жылжымайтын мүлік нарығының шынайы ситуациясына байланысты бағалауда  басқа да әдістер қолданылады.

Бағалау микрозонасын белгілеу арқылы қолданудың түрлері ажыратылады.

Этап 4. Құн бойынша территорияны зоналау, яғни жер телімінің құны қала территориясының құнын зоналау  үшін қаланың кадастрлік картасына  орналастырылады.

Бағалау зонасы – административтік – территориялдық құрылымының жерінің бөлігі, мақсаттық қолданудың біртектілігі, функционалды қолданудың түрлері. Жердің кадастрлық құнының көрсеткішіне парапар микрозоналарын бағалау зонасына біріктіріледі. Сонымен қатар, қала территориясындағы локальді телім бір бағалау зонасы ретінде таныстырылуы мүмкін.

Бағалау зонасының саны микрозоналы  жер телімдерінің бағалау құныынң  диопозонынан анықталады. Тәжірибе көрсеткендей, жылжымайтын мүлік нарығының  тұрақтылығы бар жер телімінің  кадастрлық құны жергілікті жердің мекендеу санына байланысты.

Қортындысында, алынған нәтижелердің салыстырмалы және логикалық анализі  жүргізіледі. Логикалық анализ жердіің  кадастрлық құны қаланың переферилі райондарынан оорталыққа дейін төмендеуі  керек дейді.

Салыстырмалы анализ жер телімінің кадастрлық құны  мен жылжымайтын мүлік объектілері мен жергілікті нарықтын сату құны арасындағы байланысты айтады.

Этап 5. Кадастрлық бағалаудың қортындыларын  құжаттау, яғни бағалау есебі ҚР субъектісі, басқарушы органында  мақұлдануға жіберіледі.

Жердің кадастрлық бағалауының  көрсеткіштері келесі мақсаттарға  қолданылады:

• Жер кадастрының мемлекеттік автоматтандырылған системасын жасау;
• Жергілікті мекенге салық базасын ұйымдастыру үшін;
• Территориялды – экономикалық зоналау схемасын нақтылау;
• Меншік құқығының сатылуының бастапқы құнын анықтау немесе конкурстар мен аукциондардағы ұзақ мерзімді аренда құнын анықтау үшін;
• Қалалық құрылыстын перспективтік бағытын негіздеу;
• Ипотека мен жер құжаттарының нарық қорын жасау.

Жер телімінің аудан бірлігінің нарықтық бағалануы кадастырлық құнға негізделіп, әр бір телімге нарықтық анализ жүргізуді сомдайды. Ол жер телімін мақсатты қолдануды көздейді, бағаланатын жердің сандық нарық конюктурасын жүргізу арқылы есептеледі. Нарықтық бағалаудың қиындығы жердің орналасуы мен жерді пайдаланудың факторларына байланысты.

Мекендеу пунктерінің жер телімдерінің бірлігінің бағалау құны – нарықтық құнға әсер етуші баға құрушы, бағаланатын  зонаның типтік телімнің айырмашылығынің  кадастрлық құны. Бұл көрсеткіш жер  телімінің сандық – сапалық көрсеткіштерді қолдану арқылы сол жердің сұранысы мен ұсынысын еспке аал отырып бағаланатын жерді мекеннің территориясын зоналау режиміндегі жер телімінің құнын көрсетеді.

Бағаланатын зона ішіндегі жер телімінің  бірлігінің бағаланатын нарықтық құны, градасалу коэффицентін толықтыруды ұсынады, және қала территориясының факторлары мен рентожасаушы факторларды детальді есептеуді ұсынады.

Берілген мағлұматқа қарай қортындыласақ, кадастрлық бағалау әр түрлі әдістерді  қолдану арқылы есптеледі және ол бізге жер нарығындағы келісімдік ақпараттарды қолдануға мүмкіндік береді. Жер кадастырының мемлекеттік автоматтандырылған системасын жасауға мүмкіндіңті, жерді кадастрылық бағалаудың нәтижелері береді. Және жердің салық салу базасын жасау мүмкіндігі мен ипотека және жер құжаттары нарығының қорын жасауға ықпал етеді.

  

5 Дәріс тақырыбы. Жерді бағалауда әсер ететін факторлар( жер нарығының функциялануының механизмдері)

Жер нарығында тауар болып жер  телімін айтуға болады, ол тұтынушының  тауарлары мен қызмет көрсетулеріне басекелес болады. Яғни жер нарығы басқа да нарықтардан бөлектенбегені. Ол экономикалық жүйенің құраушысы болып табылады. Нарықтағы өзгерістер ішкі және сыртқы деңгейлерде қаралуы тиіс. Жер нарығы – бұл жер телімінің (сатып алу, сату, жалға беру және т.т.) меншік құқығын басқа субъектке берумен байланысты жұмыс түрінің институты. Жер нарығында жер телімінің меншік құқығын( пайдалану, жалға беру, қолдану) сатушының (ұсынушы агент) сатып алушыға (жерге сүраныс білдіруші) беруі туралы келісім.

Жер нарығының функцияналды болуына көптеген факторлар әсер етеді, мысалы, өкмет билігі, экономикалық коньюктура, сезондық басымдылық және т.б.   сондықтан бәсекелестік бұл нарықта басымдылық әкелмейді. Жер нарығы аса бәсекелес нарық болмауымен қатар негізгі фактор болып бұл нарықта сұраныс пен ұсыныс және баға болып табылады. Негізгі мақсаттық жер үшін сұраныс оның көлемі мен ауданына байланысты және де, сатып алушы ала алатын бағаға сәйкес оның орналасу ортасына байланысты. Осылайша, сұраныс көлемі сатып алушының ынтасы мен іс – әрекетіне байланысты. Сұраныс заңына сәйкес сұраныс көлемі мен баға раасында кері байланыс орнайды ол – кейбір параметірлердің тұрақтылығы жағдайында және баға аз болған сайын сұраныс жоғарылайды. Сұраныс нарық тауары сияқты өзіндік қасиетке ие.

 Жер телімі өзіндік ортамен  байланысты. Жер телімінің шектеулі  көлеміне сұраныс жоғары болып  табылады. Белгілі пайдалылықтын  азаю принцпі, тұтынушыға аз  көлемді пайдалылық әкеледі, оның  әсері басқа тауарларға сұраныс  әкеледі, бірақ, ол жер теліміне әсерін тигізбейді. Тек, егер қалаған жер телімін сатып алуға қаражаты жетпеген жағдайда ғана сатып алушы, арзан жер участкесін сатып алуы мүмкін (басқа орналасу жері мен сапасына қарай).

Пайдалылық эфектілігі жер нарығында, басқа нарықтардағыдай жұмыс істейді. Нраық тауары сияқты жерге ұсыныс  - бұл жер телімінің аудан көлемі, период (мысалы, жыл) үшін берілген баға тізбегінде, мүмкін болатын бағаға жер меншігінің иегері сатуға ұсынады. Ұсыныс көлемі сатып алушының іс - әрекетіне байланысты, яғни бағаның төмендеуімен ұсыныс көлемі де азаяды (ұсыныс көлемі мен баға арасындағы тікелей қатынас), ол шектеулі әсер ете алады. Бұл жерді нарықтық  ресурсты тауары ретінде өзіндігі (уникальность) көрсетеді. Жер жылжымайды, оның көлемі шектеулі, сондықтан фиксирлеудің көлемі болып табылады. Бағаның әсері күшті болса қосымша жерді өндіру мүмкін емес. Жер ұсынысы өзгерусіз болып табылады (өзгерушіліктің мағынасына, пайыз негізінде ұсыныстын көлемінің баға пайызының өзгеруінің арасындағы арақатынасты білдіреді). Бұл дегеніміз, жерге деген баға белгілі орналасу орнына сұраныс факторына байланысты анықталады, мысалы, сатып алушылар саны мен халықтың табыстылық деңгейі және олардың жұмыспен қамтылу деңгейіне байланыстылығы және т.с.с.

Жер нарығындағы телімдеріне ұсыныс төмендеуі немесе жоғарылауы мүмкін. Баға көп жағдайда жер үшін сұранысты анықтайды. Бұл көлемнің өзгеруі бағалы емес факторды шақырады. Жерге сұраныстың бағалы емес факторы болып: демографиялық, экономикалық, заңдық, жер телімдерінің орналасу жері, орналасу орнының инфрастуктурасы, қоршаған орта.

Демографиялық фактор. Халық санының  жалпы өзгеруі, оның территориясы бойынша  жіктелуі, қала мен селолардың миграциялық  деңгейі, халықтың жастық структурасы  және т.с.с.

Жердің қолданудің әр түрлі варианттарында жерді сатып алу тұтынылады. Және де, престиж факторы ең соңғы орынды атқарады. Ауыл шаруашылығын жүргізуші ескі группаның орнына, мысалы, сол шаруашылықты жүргізуші жаңа группаның келуімен алмастырылады, яғни тұрғы үй салуға немесе демалу орны және т.с.с. ұйғарымдары бар жерді иемденушілер арасындағы байланыс.

Сұраныс басқа да әлеуметтік жағдайларға  байланысты – жастық структура, халықтың білімділік деңгейі, меншіктік иегерлік сезімі, жерді иемденуге базалық  сұраныс т.с.с.

Экономикалық факторлар. Бұған  тұтынушылар пайдасы, болашақта күтілетін баға, жердің құнарлығы.

Жер телімдері – бұл тауар  бағасының әр түрлі көлемінде  сатып алушылардың табысының  жоғарылауына байланысты сұраныс көлемі жоғарылайды. Сатып алушылардың  орташа табыстылығы жағдайында, егер нарықта соңғы көрсеткіштер көп болса, соншалықты кез – келген бағада жер теліміне сұраныс көлемі жоғары. Ал, сатып алушылардың саны азайса жерге сұраныс азаяды.

Нарықтық экномикада тауарға сұраныс, ақша табысына тікелей байланысты, оны жоғары категориялы тауарларға немесе нормальді таураларға жатқызуға болады. Осылайша, жер телімі нормальді таураға жатады.

Егер жер теліміне баға жоғарыламаса, онда сұраныс көлемі ағымдағы периодтта  кез – келген бағада жоғарылайды. Көп жағдайда жерді бағаның шарықтауына  байланысты сатып алады, оны жалға беру үшін сараптайды.

Политикалық, административтік және заңдық факторлар жер телімінің  сұранысына әсер етеді. Мемлекет политикасы жерді игерушілерге льгота жасауы мүмкін осы тұғырнама арқылы жерди игеруге  деген сұраныс артады. Мұндай мемлекеттің шараларынсыз жер иесіз қалады соның нәтижесінде, жер телімдерінің айналымнан шығрылуы мүмкін. Екінші жағдайда сұраныс төмендеп, жер телімдернің құны жойылады, яғни тегін тауар болуы мүмкін. Жер нарығы экономиканың системасының бөлігі болғандықтан, ол экономикалық, фискальді, кредитті – қаражатты политикалары басымдылайды, немесе экономиканың өрлеуін тоқтатуы мүмкін.

Салық салу механиздері, территорияны зоналау, жерді игеруді бақылау  және т.с.с.жерге сұранысты жоғарылатуы  немесе кемітуі мүмкін.

Жерді игерудің заңдылықтарының жоқтығы  сұранысқа әсер етіп қоймай, жер  нарығында көптеген ынғайсыздыққа  әкеледі.

Жергілікті орны, қоршаған ортасы, инфраструктурасы. Бұл факторлар  территория (орналасу ортасына) байланысты сұрансықа әсер етуі мүмкін.

 
Қоршаған орта сұранысқ  он немесе кері әсер етуі мүмкін. Жерді шектетумен байланысты( мысалы, жауын - шашын деңгейі, қолайсыз қоршаған орта) берілген телімге сұранысты азайтады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Жалпылай алсақ, факторлар жұмылып  әсер ету арқылы жердің сұранысын  анықтайды, бірақ, жер нарығының функциялануна байланысты оны екіге бөліп қарастыруға болады – сыртқы және ішкі. (5.1 сурет)