Дәрістемелік сабақтардың конспектісі

               

         

                  

 

      

          

              

                

                 

                   

                   

5.1– сурет. Жердің сұранысын анықтайтын факторлар

Жер нарығының факторлары макроэкономикалық  ортамен тығыз байланысты. Ол политикалы, администрациялық, заңдық жағдайлар. Экономиканың тұрақты системасы эерді игерудің тұрақтылығын қамтамасыз етеді. Ішкі факторлардың әсері белгілі территорияның жер телімінің сұранысна байланысты. Сондықтан бұл фактор группасы, өзіне демографиялық, экономикалық жағдай, жер телімінің орналасу жері мен оның инфраструктурасын біріктіреді.

Жер телімдерін кез – келген бағамен  сатып алу келесі жағдайлармен түсіндіріледі:

1. сыртқы факторлардың жақсы ықпал етуі (политикалық, административтік, заңдық ситуациялар);
2. Нарықта сатып алушылардың санының көбеюі;
3. Табыстын жоғраылауы (жер телімі жай тауар болып табылады);
4. Болжамдық бағаның және табыстың жоғарылауы;

Керсінше, сұраныстың төмендеуі, келесі жағдайларға байланысты:

1. сыртқы факторлардың зиянды әсері;
2. нарықта сатып алушылардығ санынң азаюы;
3. табыстың төмендеуі;
4. жердің бағасының және табысының күтілетін түсымі.

Берілген дәрісте жер нарығы институт ретінде қарастырылған, жер телімінің меншік құқығын басқа біреуге беру арқылы жұмысын жүргізеді. Бұл дәрісте жер теліміне сұраныс пен ұсыныс толықтай қарастырылған, жер теліміне сұранысты қалыптастырғандағы бағаның әсері бейнеленген.

Яғни, жер телімінің сұранысын анықтаушы факторы, жер нарығының функциялануына байланысты екңге бөлінген – сыртқы және ішкі.

 

6. Дәріс  тақырыбы. Жерді бағалауды мемелекеттік реттеу.

 

Жерді қорғаумен дұрыс пайдалануға  мемлекеттік бақылауды енгізу мақсатында жер ресурстарын басқару агентствасынан құрылған Мемлекеттік жер инспекциясы құрылды. Жерді пайдалану және қорғау сұрақтарымен айналысатын, мемлекеттік бақлауды жүргізетін органдардың жарлықтарына барлық жекеменшік жер иелері мен жерді пайдаланушылар бағалауға міндетті. Жерді пайдалану мен қорғауға мемлекеттік бақлаудың жүргізу тәртібін ҚР Өкіметі бекітеді.

ҚР Жер Кодексіне сәйкес жер  ресурстарын басқару Агентствасындағы тізімді жүргізу Бөлімі мемелекеттің жер тізімдемесін жүргізеді. ҚР мемлекеттік  жер тізімдемесін жүргізудің тәртібі «Жер тізімдемелік кітабын жүргізу бойынша нұсқауларда» көрсетілген. Жер тізімдемесін жердің саны бойынша, категориясы бойынша, жердің сапалық құрамы бойынша, қолданылу түріне қарай олардың бөлінуі бойынша, жекеменшік иелерімен жерді пайдаланушылары бойынша және т.б. деректерді қамтиды. Жердің кадастрлық бағасының деректері жерді пайдалануды жоспарлауда, мақсатқа сай бөлуде, ұсыну мен қайтарып алуда, жер төлемдерін анықтауда, жерді пайдалану жағдайын бағалауда қолданылады.

Жерді пайдаланудың, иемденудің, жерді мемлекеттік есепке алу және жер тізімдемелерінің тіркеу жұмыстарына жер ресурстарын басқару Агентствасы жетекшілік етеді. Олар, жерді есепке алу мен бағаланулар бойынша тіркелуі және жоспарлы картографиялық материалдарды құруы бойынша, топырақ және геоботаникалық зерттеулерді жүргізу бойынша әдістемелік нұсқауларды әзірлейді және бекітеді. Жер – кадастрлық материалдардың баспа бетіне шығарылуын, сонымен қатар, қолда бар жерлер мен олардың категорияларға, яғни пайдалы жерлермен пайдаланылатын жерлерге бөлінгендігі туралы деректерді меңгеріп, сақталынуын және жүйеленуін Агентства қамтамасыз етеді.

Жер – тізімдемесін жүргізу жұмыстарын, агентстваның территориялық органдарымен қатар, республикалық деңгейдегі кәсіпорындар мен жерге қоныстандыру қызметінің ұйымдары жүргізеді, ал, кейбір жұмыс түрлерін қазіргі кезде мемелекеттік емес кадастрлық  фирмалар мен бюролар айналысады.

Кәсіпорындар, ұйымдар және мекемелер  жыл сайын бекітілген мерзім ішінде, өздеріне сәйкес жергілікті қалалық  органдарға бекітілген форма бойынша жер құрамындағы болған өзгерістер туралы есеп береді.

Жер телімдеріне құқық беретін  құжаттардың құқық бекітетін  және құқық куәландыратын болып  бөлінуі жерді иелену құқығын  анықтаудан шығып отыр. Сондықтан, ҚР Жер кодексіне сәйкес, жер телімдерін иелену құқығы азаматтық заңнамаларда көрсетілген негіздерге байланысты туады және «жылжымайтын мүлік және олармен келісімшартқа отыру құқығын мемлекеттік тіркеу» туралы заңға сәйкес, құжаттармен куәландырылады.

Өз кезегінде ҚР Азаматтық кодексі  мүліктік құқықтың пайда болуын көрсетеді: 

• заңдармен қарастырылған келісімшарттар мен басқа да мәмілелерден, сонымен қатар, заңдармен қарастырылмаған, бірақ, оған қарама қайшы келмейтін келісімшарттармен басқа да мәмілелерден;
• азаматтық құқық пен міндеттемелердің пайда болу негізі ретінде заңмен реттелген, мемлекеттік органдар мен жергілікті басқару огандарының актілерінен;
• азаматтық құқық пен міндеттемелерді бекіткен сот шешімдерінен;
• заңда көрсетілген, негіздер бойынша мүлікті иелену нәтижесінде;
• заңдар мен басқа да құқықтық актілер, қарастырылған зардаптардың нәтижесін байланыстырған басқа да заңдық факторлардың нәтижесінен;

Аталған негіздемелер жерді иелену құқығын қолдануда әрқашан құжаттық түрге ие. Құқық бекітуші актілер  алдағы уақытта жер телімдерінің керек-жарақтарын және оның бетінде орналасқан жылжымайтын мүлік обьектілерін қуаттау үшін қолданылады; жер құқығын қайта рәсімдеуде; жер телімдерінің мемлекеттік кадастрлық есебін жасауда; сонымен қатар, құқықтарды мемлекеттік тіркеуде және жер телімдерімен келімішарт жасауда, жер телімдерін өндіріп алуда (төлетуде) қолданылады.

Сондықтан, жер телімдеріне заттық құқықты шектейтін немесе пайда  болуын бекітетін құжаттарға құқық  белгілеуші құжаттар жатады.

Бірақ, осы күнге дейін заңдарда жерге құқық белгілеуші құжаттар туралы анықтама немесе жалпы нақты талаптар көрсетілгендіктен, оларды бағалауда қарама қайшылықтар туып жатады.

Біріңғай мемлекеттік жер тізімінде  жылжымайтын мүлік обьектісі  ретіндегі жер телімдерінің сипатталуымен  байланысты, мемлекеттік кадастрлық  есебі құқық белгілеуші құжаттар негізінде жүргізіледі. Олар өз кезегінде төмендегілерді анықтайды:

• өтініш берушінің мүліктік құқығы пайда болатын немесе ауыртпалықты оның пайдасына шешкендегі есепке алынатын жер телімдері;
• жер телімдерінен бөлініп шығатын жаңа жер телімдері;

Құқық белгілеуші құжаттарға сонымен  қатар, жер телімдерін иелену құқығын  тіркеуге мүмкіндік беретін ақпараттар да кіреді. Біріңғай мемлекеттік тізімдемедегі  жылжымайтын мүлік құқығымен  жасалған мәмілелер:

• мемлекеттік тіркеуге жататын құқықтың немесе  мәміленің түрі;
• жер телімдеріне заттық  құқықты шектеудің сипаттамасы;

Атап көрсетілген элементтер, әртүрлі  көлемде бірнеше құқық белгілеуші құжаттарда кездесуі мүмкін. Кодекске сәйкес қоғам меншігіндегі жерлерден  азаматтармен заңды тұлғаларға жер телімдерін беру, мемлекеттік биліктің атқарушы органдарының шешімдері бойынша немесе өзін - өзі басқаратын жергілікті органдардың құзіретіне (біліктілігіне) байланысты жүзеге асады. Өз кезегінде, осындай шешімдер алып-сату келісімшартының жасалуына немесе жер телімдерін жалға беруге негіз болады. Жерге құқық белгілеу шаралары, жер телімдерінде орналасқан ғимараттар мен имараттар немесе басқа жылжымайтын мүлікке құқық туралы құжаттар арқылы жүзеге асады. Өзге жер телімдерінде орналасқан құрлыстар мен ғимараттардың меншік құқығы  I тұлғадан  IΙ тұлғаға ауысқанда (өткенде), соған сәйкес, жер телімдерін пайдалану құқығы ауысады және бұрынғы меншік иесі секілді пайдалану құқығына ие болады.

Жер телімдерінің мемлекеттік кадастрлық есебін түсіндірер болсақ, мемлекеттік жер кадастры, жерге құқық бекітуші құжаттар ретінде жылжымайтын мүліктің жер иесінің балансында бар екендігі және жер үшін төлем бергені, сонымен қатар, жылжымайтын мүлік обьектісі туралы мемлекет мүлігінің тіркеу тізімінен шығарылғандығы туралы анықтамаларды қолдануды ұсынады.

Жоғарыда айтылғандай, құқық белгілеушілер  қатарына  жерге заттық құқықты  шектеу негіздері туралы құжаттар жатады. Құқық теориясы мазмұны мен пайда  болу механизміне тәуелді болғандықтан, көрсетілген құқықтық  шектеулерді жеке және қоғамдық деп бөледі. Бірінші группаға, жеке сервитуттар, ипотека, жалға алу, өтеусіз жедел пайдалану, меншік иесі мен мүдделі жақ арасындағы келісім бойынша бекітілгендер жатады. Мұндай келісімдердің мазмұны мен формасын азаматтық және жер заңнамаларының өктемді нормалары бекітеді, сонымен қатар, екі жақтың диспозициялық қарастырулары бойынша келісім жасалған мезетте қолданылады. Екінші группаға қоғамдық жер сервитуттары мен арнайы кодекспен қосымша мемлекеттік заңдарға негізделген жерді иеленудің шектеулі құқықтары жатады. Қоғамдық сервитуттар ҚР қосымша нормативті құқықтық актілерінің, ҚР субьектілердің нормативті құқық актілері, мемлекеттің қызығушылығына қажетті болған жағдайда, жергілікті халықты жер телімдерінен айырмайтын және жергілікті өзін-өзі басқарудың қызығушылығына байланысты жергілікті  өзін-өзі басқару органының нормативті құқықты актілерінің негізінде жүргізіледі. Басқа да құқықтық жіктеулерге – мемлекеттік биліктің атқарушы огандарының актілері  өзін-өзі басқаратын жергілікті органдардың немесе сот шешімдері жатады. Берілген группаның сипаттамасына жерді пйдалану бойынша шаруашылық қызметінің кейбір түрлеріне тыйым салулар немесе кейбір әрекеттерді жасаудан қалыс қалу туралы талаптар, ал, өзге жер телімдерін пайдалану мүмкіндігі нақты мақсаттарға байланысты берілетін құқықтар кіреді.

Құқық бекітуші құжаттарды анықтаудың мәселелері осымен аяқталмайды. Бұрынғыдай ең маңызды болып, кадастрлық және тіркеу жұмыстарына, нотариалды әрекеттерді  жасауға, жер төлемдерін төлетулерге  құқық белгілеу мәртебесі бар құжаттарды біртұтас бағалау болып табылады. Сондықтан, заңмен егжей-тегжейлі бұл сұрақтардың жауабын сот тәжірибиесінің соңғы (қорытынды) сөзі береді.

Сонымен қатар, жер бағалауларының мемлекеттік тізімдемесін жүргізетін – жер телімдерінің тізімдемелік құнын бекітуге бағытталған, ҚР барлық аймақтарында жұмыс жасауға мүмкіндік беретін құқықтық нормалар кездеседі. Олардың ішінде

• ҚР Жер кодексі 152,153,154,155,156,156,157,158 беттер;
• ҚР Өкіметінің 18 шілде 2001 жылы шығарған, №973 «Ерекше қорғалатын табиғи аймақтардың мемлекеттік тізімдемесі мен мемлекеттік есебін енгізудің ережелері» қаулысы;
• ҚР Өкіметінің 6 маусым 1996 жылы шығарған, №710 «ҚР мемлекеттік жер тізімдемесін жүргізудің тәртібін бекіту туралы» қаулысы;
• ҚР Өкіметінің 8 мамыр 1996 жылы шығарған, №756 «Жеке меншікке сатуда немесе мемлекеттің жер иелігіне берген жағдайдағы, жер төлемінің мөлшерлемесін бекіту туралы» қаулысы;
• ҚР Министрлер Кабинетінің 14 маусым 1994 жылы шығарған, №625 « Ғұмырлық мұраға қалдыру құқығы, қолдану құқығы немесе жер телімдерін жалға беру құқығына ие  ҚР заңды тұлғалары мен азаматтарының алып-сату тәртібін бекіту туралы» қаулысы;
• ҚР Өкіметінің 6 маусым 1996 жылы шығарған, №711 «Ипотекалық несиені  қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқығы мен жер телімдерін кепілдікке салу  тәртібін бекіту туралы» қаулысы.

Қорыта келе, Қазақстан Республикасындағы  жерлерді қорғау мен тиімді пайдалануды  тексеретін мемлекеттік бақылаудың негізгі міндеттеріне жер заңдарын орындауды қамтамасыз ету, азаматтар  мен заңды тұлғалардың, мемлекеттік органдардың жерді қорғау мен пайдалану үшін шараларды ұйымдастыруын қадағалау кіреді.

 

7 Дәріс тақырыбы.  Қазақстанның жер қорына талдау және сипаттама беру.

 

Қазақстанның мемлекеттік жер  тізімдемесінің маңыздылығы, көп жағдайда оның обьектілерін меңгеру барысында анықталады. Мемлекеттік жер тізімдемесінің обьектісі болып, біртұтас мемлекеттік жер қоры оның ішінде, Қазақстан Республикасының барлық Жерлері есептеледі.

Мемлекеттің меншігіндегі жерлерді обьективті түрде, олардың мақсаттары мен шаруашылық қолдануларына қарамастан біртұтас мемлекеттік жер қорына біріктіру шартталған. Экономикалық көзқарас бойынша елдегі барлық жерлерді біріктірудің маңызды алғы шарты болып, халық шаруашылығының біртұтастығы есептеледі. Мемлекет бұл меншіктерді есепке алып, бағалау үшін мемлекеттік жер тізімдемесін пайдаланады.

Жер қорының біртұтастық принципі өз орынын негізгі заңда – Қазақстан  Республикасындағы барлық жерлер біртұтас мемлекеттің жер қорын құрайды  деп көрсетілген Конституциямызда алған. Мемлекеттік жер тізімдемесі барысында, жер-тізімдемелік көрсеткіштердің жүйесі мен есепке алынған обьектінің сандық және сапалық сипаттамасын алуға мүмкіндік беретін белгілі классификациялық түсініктер мен санаттар қолданылады. Тізімдемелік көрсеткіштер көлемінің сандық маңызы есепке алынатын обьектінің ерекшелігі мен мәніне байланысты анықталатын өлшем  бірліктер нәтижесінде көрінеді. Сондықтан, жер қорының ауданы мен оның құрамды бөліктері гектармен есепке алынады; пайдалы жердің сапасы бірнеше көрсеткіштер арқылы сипатталады. Тізімдемелік көрсеткіштер әртүрлі көлемде келтіріледі. Жер аудандары жүздеген, мыңдаған, миллиондық  гектарлармен көрсетіледі. Тізімдемелік көрсеткіштердің дәл есептелуі тәжірибиелік мақсаттардан, өндіріс талаптарынан шығады.

Әрбір тізімдемелік көрсеткіш есепке алынатын оқиғаның сапасы мен сандық жағын көрсетеді. Яғни, ол өзінің мазмұнының, оқиғаның жататын орынын немесе территориясын, оның қашан болған уақытын, оның көлемі көрсетілген өлшем бірліктердің   

нақты анықтамасын білетіндігін білдіреді.

Есепке алынатын обьектінің топтар бойынша бөлімшелерге бөлінуі әдетте жіктелу деп аталады. Ол есепке алынатын обьектінің мәні, сонымен қатар, оның қоғамға қажеттілігіне байланысты анықталады.

Қазақстанның Жер қоры жер тізімдемесі  барысында,ең алдымен жалпы ауданы мен жазықтықтың жағдайын есепке алады.

Ерекшеліктерден шығатын және біртұтас жер қорының шаруашылық обьектісі  мен мемлекеттің меншік обьектісі  ретінде тағайындалғандықтан, ол келесідегі негізгі аспектілерде: мақсатқа сай  тағайындалуы бойынша, шаруашылықта қолданылуына  байланысты, сапалық жағдайы бойынша, әкімшілік-территориялық  бөлінуі бойынша, меншік түріне байланысты  есепке алынады.

Қоғамдық өндірістегі жерлердің  функционалды айырмашылығын ескеретін  болсақ, онда жер қорын негізгі екі түрлі топқа бөлуге болады:

• өндірістің негізгі құралы ретінде қолданылатын жерлер;
• базистік кеңістік түрінде қолданылатын жерлер.

Бірінші топқа ауыл және орман шаруашылығындағы жерлер, ал екіншіге – барлық қалғандары кіреді. Мұндай бөлулер негізінде дұрыс болып табылады, бірақ ол өте тар, себебі ұлттық  экономикамызда жерді пайдалану деңгейі көп салалы.

Тәжірибиелік тапсырмаларды шешу үшін, сонымен қатар жер қорын  құқықтық реттеу үшін бұл бөлулер  жеткіліксіз. Сондықтан, тізімдеме  обьектісі ретінде жер қорының сипаттамасы толығырақ болу керек және ұлттық экономиканың жекелеген салаларында жұмыс жасағанын көрсету керек. Жер тізімдемесіндегі жердің негізгі саласының құрылымы өндіріс шарттарын есепке алумен, жердің негізгі санаттарын есепке алатындығымен ерекшеленеді.