Дәрістемелік сабақтардың конспектісі

     Бәсекелестік  және өзгеру принциптері негізінен  ғимараттар мен имараттарды бағалағанда  пайдаланады.

 

 

10 Дәріс тақырыбы. Бағалау процесі. Жерді бағалау жұмыстарын жүргізу әдістері.

Жылжымайтын мүлікті бағалау –  бұл бағалау құнын алу мақсатында ақпарат жинау және анализ жасау, есептердің анықтауын қарастыратын реттеу процесі. Бағалау процесі  ғылыми әдістермен  және бағалау  міндеттерін кең ауқымда шешуге негізделеді. Бағалау процесі алты кезеңге жіктеледі:

1. Міндетті анықтау
2. Бағалау жоспарын анықтау
3. Бағаланатын жер учаскесінің құнын есептеу
4. Нәтижелердің келісушілігі және бағаланған құн шамасы туралы қорытынды
5. Бағаланатын құн нәтижесі туралы есепті рәсімдеу
6. Бағаланған құн нәтижесі туралы есепті рәсімдеу.

 

1. Кезең. Міндеттерді  анықтау.

Әдетте  бағалау мақсаты клиентке шешім қабылдау үшін қажет  қандайда бір бағалау  құнын  анықтаудан  тұрады. Тиімділік,  орын  басу  және  күту, аналитикке  қойылған    міндеттің  мазмұнын  түсінуге көмектесетін, негізін қалаушы принциптер  болып табылады.

2. Кезең. Бағалау  жоспарын  құру.

Әдетте     бағалаушы, қойылған  міндеттерді  шешу үшін, қандай мәліметтер  қажет  екенін  анықтау  үшін, жоспар   құрады.   Жоспар  қажет  емес  қосарланушылықтан, өнімсіздік  шығын және уақытты жоғалтудың  алдын алу үшін  құрылады. Бағалаушы бар назарын берілген  міндетті  шешуге  ықпалы  бар факторларға бағыттауы керек.

3. Кезең. Ақпаратты жинау  және тексеру.

Бағалаушының  нәтижесінің сенімділігі  оның  жұмыс  барысын  пайдаланылған  деректердің  көлемінен  және  сапасынан  тәуелді.  Егер   деректер  нақты  емес  және сапасыз  болса, онда  бағалаушыға  барлық қол  жеткіліктіден, ең жақсы ақпаратты  жинауға  талпынуы  тиіс.  Ол  есепте  немесе  анализде  пайдаланылған  деректердің  нақты  және  сенімді  екенін  дәлелдеу  үшін,  барлық  орынды қадамдарды қабылдау  керек.

    Бағалау  үшін  алғашқы   ақпарат   үш бөлімге  бөлінеді:

• Жалпы  деректер;
• Арнайы (айрықшалықты);
• Салыстырмалы;

  Жалпы  деректер -  бұл   экономикалық, әлеуметтік  және  саяси (әкімшілік)  факторларды,  ықшам  ауданды (жақын айналадағы)  немесе  қалалар, аймақ деңгейіндегі даму тенденцияларын (маркетинг,  нарық анализі) сипаттайтын  көрсеткіштер:

• Сатып  алу-сату (шарттар, бағалар  және т.б.) мәмілесінің  сипаттамасы;
• Обьектіні  ұстау  бойынша  шығындар, салықтар,
• Табыстылық  сипаттамасы (егер  коммерциялық  қызмет бар  болса);
• Осы жылжымайтын  мүлік қандай  пайыз  ставкаларымен  сипатталады  немесе  жылдық  рента  қандай.

4.Кезең.  Бағаланатын  жер учаскесінің құнын есептеу.

Жиналған  деректер, бағалауға  қолданылатын  тәсілдемелер  контекстісінде  қайта  талдануы  тиіс (төменде  қарастырылады).

      Үш  тәсілдің  әрбіреуі  бағалаушы  алдында  әртүрлі   келешектерді  ашады.  Бұл  тәсілдер, бір  нарықтан  жиналған  деректерге  негізделсе,  әрбіреуі  нарықтың  әртүрлі  аспектілерімен  жүргізіледі.  Кәміл  нарықта  барлық  үш тәсілдемелер  бірдей  құн  шамасына  әкелуі  тиіс.  Бірақта  жылжымайтын   мүлік  нарығы  кәміл  болып  табылмайды.  Сұраныспен  ұсыныс жиі тепе-теңдікте  болмайды.  Потенциалды  пайдаланушылар  дұрыс  емес   ақпараттануы  мүмкін.  өндірушідер  тиімсіз  болуы  мүмкін.  Осы  және де  басқа  да  себептерге  байланысты   тәсілдемелер  әртүрлі  құн  көрсеткіштерін  беруі  мүмкін.

5.Кезең.  Келісу.

Келісу -  бұл  процесс  барысында  құнды  қорытынды  бағалау  үшін  белгілі бір  логикалық  тұжырымдар  жасалады.

   Оны  бастамас  бұрын   бағалаушы  барлық факторларды   қарастырадыт  және  есептеулердің   дұрыстығын  тексереді.  Барлық  болжамдар  сенімділікке  және  дұрыс  ойластырылғанына  тексеріледі.

6.Кезең.  Бағаланған  құн нәтижесі  туралы  есеп  беру.

 Соңғы   қадам  ретінде   бағалаушы  өзінің  тұжырымы,  қорытындысы  туралы  есепті  жазып,  одан  кейін  оны   клинетке  береді.  Клиентпен   келісілген  алғашқы  келісімге  тәуелді  бұл   есеп  толық  стандартты  форма  бойынша  құрылған,  жай  ғана  хат  болуы  мүмкін  немесе  нақты  жазбаша   доклад  болуы  мүмкін.

Есеп  беру

-ауызша;

-қысқаша  хат;

-бланкада  стандартты  түрде;

-  барлық  қосымшаларымен  толық  жазбаша  есеп беру.

  Толық  есеп  беру   екі   бөлімнен  тұрады: ресми  деректер  және  түсініктеме  жазбахатынан.

      Ресми  бөлімнің   құрылымдық   элементері  болып  табылады:

• титулдық  бет;
• мазмұны;
• жолдамалы  хат;
• бағалау міндеті;
• бағалау  нәтижесінің  жиынтық  ведомостісі;
• орындаушылар  тізімі;
• бағалаудың  эстетикалық  нормаларына  сәйкестігі  туралы  арыз;

 

        Түсініктеме   бөлімінің   құрылымдық   элементтері   болып  табылады:

• бағалау  мақсатын  сәйкестендіру;
• меншік  құқығының  дұрыстығын  тексеру;
• нормативті  құжаттар;
• бағаланатын  обьектінің  деректері;
• ең  жақсы  және  ең  тиімді  пайдаланудың  анализі;
• бағалау  әдістерінің  негізделуі  және есептесулерді  орындау;
• рұқсат  етулер  және  шектеуші  шарттар;
• нәтижелердің   келісушілігі  және  бағаланған  құн  шамасы  туралы  қорытынды;
• пайдаланылған  деректер  тізімі.

      Батыс  тәжірибесінде   меншікті  бағалағанда,  соның   ішінде  жерді  бағалаған   кезде,  отандық теорияда  және  бағалау  практикасында  кеңінен   қолданылатын,  белгілі тәсілдемелер  және  әдістер   қалыптасты.  Олардың барлығын  шартты   түрде үш  классқа біріктіруге болады:  салыстырмалы (  аналогты), кірісті және  шығынды (нормативті).  Бұл тәсілдемелер  кез келген  жылжымайтын мүлікті,  соның  ішінде  әртүрлі  типті  жер  учаскелерін  бағалау  үшін  қолданылады.

   Заңға  сәйкес,  жер   учаскесінің  нарықтық  құнын   анықтауда  сатуларды  салыстыру   әдісі, ерекшелеу  әдісі,  қалдықты  әдіс,  болжанатын пайдалану   әдісі.

     Салыстырмалы   тәсілдемеде  сатуларды  салыстыру  әдісі,  ерекшелеу  әдісі,  үйлестіру  әдісі  негізделген.  Кірістік  тәсілдемеде   жер  рентасының  капитализация  әдісі,  қалдықты  әдіс,  болжанатын пайдалану әдісі  негізделген.  Шығындық  тәсілдеменің  элементтері  қайта өндіру  бөлігінің құнын есептегенде немесе  жер учаскесінің жақсатруларының орнын басу  қалдықты  әдісте  және  ерекшелеу   әдісінде    қолданылады.

    Шетел  тәжірибесінде   жердің  құнын  бағалау негізінде  стратификациядан,  салыстыру   бірліктерін  анықтаудан  және  жалпы  нарықтық  ақпарат  анализінен  тұратын  нарық  анализі  жатыр.

      Стратификация   дегеніміз   алып  сату  мәмілелері  бойынша  деректердің  және  қандайда  бір  текті  топтардағы  ақпараттарды  классификациялауды  айтамыз.

     Жерді  бағалау   кезінде  страта- нарықтың  әсерінен  тартылған  географиялық  территорияларды,  аймақтандырудағы және жерді   пайдаланудың басқада  реттеушілерінде   сонымен  қатар, жерді  пайдаланудың  мүмкін  нұсқаларында  айырмашылықтарды  көрсетуден  тұруы  керек.  Страталар  (кластар)  шегінде  салыстырудың  жалпы  бірліктері  бойынша  жерді  иелену  талданады  және  бағаланады.  Таңдалған   бірліктер  қазіргі  нарықта жерді  иеленуді  сату  және  талдау  жүргізілетін,  базалы параметрлерге  сәйкес  келуі  тиіс.

     Салыстырудың  жалпы   бірліктеріне   қатысты  бағаларды   өрнектеу және  стратификациялау  нәтижесінде  жер  иелену  құнымен  өзгеруінің  сипаты  анықталады.

   Бұл  тенденцияларды  анықтау    және үшін  дәлірек   ұсыну  үшін,  заңға  сәйкес, үш  негізгі  әдіс  қолданылады:  құн  картасына  нарықтық  ақпаратты  енгізу,  сипаттамаларды есептеу және  жердің  құны  туралы  деректердің  графикалы  суреті.

 

 

11. Дәріс тақырыбы.  Әртүрлі  категориялы  жерлерді  бағалау.

Ауыл  шаруашылығына  тағайындалған  жерлерді  бағалау.   Ауыл  шаруашылығына тағайындалған жерлерді   кадастырлы  бағалау үшін ҚР   аймақтарының  деңгейінде  айыл  шаруашылық  құнарлы жерлерді  бағалаудың  мемлекеттік кадастрлы әдістемесі  құрылған.  Қарастырылып  отырған  әдістеме  бойынша  орындалатын,  ауыл  шаруашылығына  тағайындалған  жерлерді   кадастырлы  бағалау,  әкімшілік –территориалды  құрылым  шекарасында  жер  учаскесінің  құнын  анықтауға  бағытталған,  техникалық  және әкімшілік  іс–шаралардың  жиынтығынан  тұрады.

    Ауыл  шаруашылық  құнарлы   жерлердің  сапасы  технологиялық   құрылым  және  талдардың   жемістілігі  бойынша  жер   учаскелерінің  интегралды  мәндерін  анықтайды.

    Әдістемеде  қолданылатын  дифференциалды  ренталы  табыс   жақсы  сапалы  және  жақсы  орналасқан  жерге  қатысты  жерлерге  пайда  болатын,  қосымша (номативтіден  жоғары)  табыс  болып  табылады.  Капитализацияланған   есепті  ренталы  табыс  негізінде  ауыл  шаруашылығына  тағайындалған  жерлердің   кадастырлы  құны  анықталады.

   Ауыл  шаруашылық  құнарлы   жерлерді  жыртуға  немесе  жемшөпті  құнарлы жерлердің   фактылы  түрлерін  қолданудан  тәуелсіз   өндірістік  ресурс  сияқты  олардың  сапасы  және  орналасқан  жері  бойынша   бағаланады.

   Ауыл  шаруашылығық  құнарлы  жерлерді   кадастырлы  бағалау  негізгі  екі  этапта  жүргізіледі.  Бірінші  этапта  ҚР  аймақтар  деңгейінде  аймақ  аралық  жерді  бағалау  жүзеге  асырылады,  екінші  этапта  ҚР  аймақтарында  әкімшілік  аудандар,  жерді  пайдалану  және  жерді  иелену  бойынша  ауыл  шаруашылық  құнарлы  жерлерді  бағалау  жүргізіледі.

    Жерді  бағалаудың  бірінші  этапы ҚР  субьектілерінің   ауыл  шаруашылық  құнарлы   жер  гектарының  орташа  кадастрлы   құнын  және  ҚР  субьектілерінің   ішінде  жерді  бағалау  үшін базалы  нормативтерді  әзілреу  мақсатында  жүргізіледі.

   ҚР  аймақтары  деңгейінде  ауыл  шаруашылық   құнарлы   жерлердің   кадастрлы  бағалауын   жүргізу  кезінде  ауыл  шаруашылық  құнарлы  жерлердің   1   гектарға  есебімен  келесі  көрсеткіштер  анықталады:  бағаланатын  өнімділік  (рубльге  шаққандағы  жалпы  өнім  және  жемшөп  бірліктерінің  центнерінде);  бағалау  шығындары;  жалпы өнім  өндірісінің  бағасы;  есепті ренталы  табыс  және  кадастрла  құн.  Жоғарыда  айтылған  бастапқы  екі  көрсеткіш ( бағалау  өнімділігі  және шығындар)  ҚР  субьектісінің   ішінде  ауыл  шаруашылық  құнарлы  жерлерді  бағалау  үшін  базалы  нормативтер  болып  қызмет  атқарады.

     Ауыл  шаруашылық  құнарлы  жерлерді   кадастырлы  бағалау  көрсеткіштерін  анықтаудың  негізгі  этаптары  төменде  көрсетілген:

1)  1 га ауыл  шаруашылық  құнарлы жерлердің   бағаланатын өнімділігін анықтау; 

– ҚР аймақтарындағы  шөп  шабудың,  негізгі  ауыл  шаруашылық  дақылдардың (дақылдар  тобы)  орташа  фактылы  шығымдылығын  анықтау;

– негізгі  ауыл  шаруашылық дақылдардың,  шөп шабудың 1 гектерға  егіс  егудің  бағаланатын өнімділігін анықтау ( құндық өрнекте сәйкес  табиғи – экономикалық ауданда және  жемшөп  бірлігіне аударғанда  сложившихся  ,  іске  асырудың соңғы жылдағы  орташа  бағасында).  Жемшөп   дақылдарының  өнімі  құндық  өрнекте фуражды  бидайдыі  1 центнер жемшөп  бірлігінің  бағасы  бойынша анықталады.  Фуражды бидайдың  бағасы  ҚР  бойынша тауарлы бидайдың  барлық  көлемінің іске  асырудың  орташа  бағасынан   75%  деңгейінде  қабылданады);

–  1 га жердің  орташа бағаланатын өнімділігін   ҚР  аймақтары бойынша жайылымдар  аудандарының  құрылымдарына дақылдар  соңғы 1 жыл ішінде  жиналған  бағаланатын өнімнің салмақталған  бағаланатын өнімділігін  есептеу.  Жыртылатын  гектердың бағаланатын  өнімділігі  1га  егістіктің  бағаланатын  орташа  өнімділікті  жыртылатын  аудандағы  барлық  егістік  үлесіне  көбейту  арқылы  анықталады.

–  ҚР  субьектісінің  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жер  ауданында  шабындық  жердің,  егістіктің,  жайылым   гектарының  бағаланатын   өнімділігін (жерді бағалаудың  төртінші  турының материалдары  бойынша жайылымның    бағаланатын өнімділігі  қабылданады)  олардың үлесіне салмақтау арқылы  ҚР  субьектісінің 1  га  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жер  бағаланатын   өнімділігін анықтау.  Егістіктің  үлесіне  көпжылдық  өсімдіктер  және  шалғындықтар  үлесі  қосылады,  олардың  бағаланатын  өнімділігі егістіктің   бағаланатын  өнімділік  деңгейіне  шартты  түрде  қабылданатын  болғандықтан;

– 1 га  ауыл  шаруашылық  пайдалы  жерлерді  пайдалану  үшін бағаланатын  шығынды  анықтау;

– 1 га  негізгі  ауыл  шаруашылық  дақылдарды,  шабындықтарды  егу  үшін  жыл сайынғы  фактылы  шығындарды  анықтау;

–ҚР  бойынша  сәйкес  орташа  көрсеткіштер  қатынасы   бойынша  ҚР  аймақтарының  негізгі  ауыл  шаруашылық  дақылдары және  шабындықтардың  жыл  сайынға шығындар  индексі  бойынша  есептеу.

–жыл  сайынғы  индекстерді соммалап  және  бұл  сомманы қарастырылып  жатқан  кезеңнің жылдар  санына   бөлу  арқылы  ҚР  облыстары  бойынша  негігі ауыл  шаруашылық  дақылдар  және  шабындықтар  бойынша   қарастырылып  жатқан кезең  шығындар  индексінің  орташасын  анықтау.