Инвестиционное проектирование

Доходные поступления для ГК "Восток" будут формироваться за счет сдачи в аренду площадей. Доходы, в этом случае целесообразно формировать на основании использования выделенных площадей в трех направлениях:

• доходы от аренды офисных помещений;
• доходы от аренды паркинга;
• доходы от аренды торговых площадей

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Железнодорожного района города Самары показал, что средняя стоимость одного квадратного метра аренды офисных площадей в данном районе составляет 600 руб. в месяц.

Расчет потока доходов от аренды паркинга зависит от количества машино-мест, общее количество машино-мест при площади в 12 000 кв. м. составляет около 400 мест. С учетом площади, которая планируется для использования Куйбышевской ж. д. (2 000 кв. м. или oколo 67 машино-мест), оставшуюся территорию (10 000 кв. м. или 333 машино-места) можно также сдавать в аренду. Продолжительность рабочего дня паркинга в расчетах принята 8 часов ежедневно, при средней загрузке 95 %.

Поток расходов формируется в части затрат на содержание зданий второй очереди. В связи со специфичностью объекта и отсутствием доступных рыночных данных о содержании подобных паркингу сооружений, нами был рассчитан ориентировочный уровень затрат, на основании данных о предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м. общей площади жилья в месяц, установленных Постановлением Правительства РФ № 441 от 26 августа 2004 г. По Самарской области на 2005 г. этот показатель составляет 26,8 рублей.

Земельный участок, на котором будет располагаться многофункциональный комплекс будет находиться в федеральной собственности. ОАО "РЖД" получает землю на правах аренды, с возможностью дальнейшей передачи в субаренду. В настоящее время неизвестна величина арендной платы за пользование землей и данная статья расходов исключена из расчетов, в следствие чего все расчетные показатели будут завышены и потребуют корректировки после уточнения условий аренды.

Все расчеты ведутся в рублях. Все результаты расчетов содержат погрешность, заданную при определении исходных данных для проекта. Точность приводимых чисел является только арифметической.

 

3.2 Планируемые инвестиции проекта

 

В настоящее время отсутствуют утвержденный проект и технико-экономические расчеты по строительству многофункционального комплекса. Таким образом, данные о площадях будущего объекта, полученные на основании эскизов здания, являются ориентировочными и могут в дальнейшем изменяться.

Планируемая общая площадь объекта составит 42 390 кв. м., полезная площадь - 40 500 кв. м., в том числе паркинг - 12 000 кв. м. (около 400 машино-мест).

Основное здание будет иметь не менее 7 этажей, включая подвальный этаж. Согласно предварительным расчетам, площадь отводимая под службы пассажирского хозяйства Куйбышевской железной дороги, составит не менее 17,4% от общей площади здания или 5 280 кв. м., полезная площадь - 4 752 кв. м., в том числе паркинг - 2 000 кв. м. При оформлении долевой собственности, ОАО "РЖД" сможет распоряжаться площадями объекта только в пределах своей доли.

Потребность в денежных средствах, необходимых для производства строительно-монтажных работ, осуществляется непосредственно инвестором, согласовывающим проектно-сметную документацию.

Общая стоимость строительства и потребность в финансировании второй очереди складывается из суммы величин стоимости строительства основного здания и паркинга. По данным Куйбышевской железной дороги ориентировочная стоимость строительства основного здания составляет 1055,00 млн. руб., стоимость паркинга - 144,00 млн. руб.

Таким образом, стоимость строительства составит 1199,00 млн. руб. (включая НДС).

Расчет стоимости достройки приведен на основе приблизительных расчетов. Согласно представленным данным, строительство 1 кв. м здания второй очереди составляет (1055,00 млн. руб. / (42390 кв. м - 12000 кв. м)) = =34,72 тыс. руб., стоимость строительства 1 кв. м паркинга составит ориентировочно 12,00 тыс. руб.

Следует отметить, что при реконструкции первой очереди вокзала были выполнены работы, относящиеся и ко второй очереди на общую сумму 290,06 млн. руб. (в ценах 2009 года). Перечень работ представлен в табл.4.1.

 

Таблица 4.1

Работы, относимые к Комплексу, выполненные при строительстве здания вокзала

Выполненные работы	Сумма, млн. руб.
Подготовка территории, вынос коммуникаций и др.	56,47
Переустройство ливневой канализации и строительство самотечного канализационного коллектора	21,48
Реконструкция узловой котельной с увеличением мощности с учетом теплоснабжения Комплекса, строительство теплотрассы длиной 900 п/м	95,07
Строительство дополнительной котельной, для разгрузки узловой котельной	27,00
Вынос пункта экипировки пассажирских вагонов на станцию Звезда	59,06
Строительство водопровода и канализации	5,12
Усиление энергоснабжения	6,60
Благоустройство привокзальной площади	17,06
Проектные работы по Комплексу	2, 20
Итого	290,06

 

В то же время, некоторые из перечисленных работ, такие как - переустройство ливневой канализации, вынос пункта экипировки пассажирских вагонов на станцию Звезда и благоустройство привокзальной площади, на общую сумму 97,61 млн. руб., подлежали выполнению независимо от планируемого к строительству Комплекса. Таким образом, целесообразно для дальнейших расчетов исключить их из суммы вклада ОАО "РЖД".

Главным условием, определяющим возможность реализации рассматриваемого проекта, будет распределение площадей здания.

В настоящее время достигнута договоренность между Куйбышевской ж. д. и ГК "Восток" на следующее предварительное распределение площадей многофункционального комплекса на основании эскизного проекта (табл.4.2). Данное распределение утверждено Заместителем начальника дороги по пассажирским перевозкам 27 сентября 2009 г. и согласовано с начальником Дорожной дирекции по обслуживанию пассажиров Кбш ж. д. и представителем потенциального инвестора, руководителем проекта ГК "Восток". Стороны договорились о следующем распределении площадей:

• не менее 17% общей площади постройки остается в собственности Куйбышевской железной дороги;
• не менее 80 % общей площади постройки остается в собственности ЗАО "Группа компаний Восток".

Кроме того, 3% составляет погрешность, которая будет уточнена после утверждения проектно-смектной документации.

 

Таблица 4.2

Предварительное распределение площадей многофункционального комплекса между Кбш ж. д. и ГК "Восток"

Наименование	Всего, кв. м	В том числе
		Куйбышевская ж. д.		Группа "Восток"
		Кв. м	%	кв. м	%
Общая площадь	30390	5280	17,4	25110	82,6
Полезная площадь	28562	4752	16,6	23810	83,4
В том числе по этажам
Подвал - общая	5788	1790	31,3	3830	68,7
полезная	5510	1720	31,2	3790	68,8
0-й  этаж - общая	3600	3200	88,9	400	11,1
полезная	3110	2770	88,1	340	10,9
1-й  этаж - общая	4370	290	6,6	4080	93,4
полезная	4172	282	6,3	3910	93,7
Наименование	Всего, кв. м	В том числе
		Куйбышевская ж. д.		Группа "Восток"
		Кв. м	%	кв. м	%
2-й  этаж - общая	1750	0	0	1750	100
полезная	1620	0	0	1620	100
2, 3-й этаж - общая	1180	0	0	4180	100
полезная	3990	0	0	3990	100
Наименование	Всего, кв. м	В том числе
		Куйбышевская ж. д.		Группа "Восток"
		Кв. м	%	кв. м	%
3, 4-й этаж - общая	3900	0	0	3900	100
полезная	3680	0	0	3680	100
4, 5-й этаж - общая	3860	0	0	3860	100
полезная	3640	0	0	3640	100
5-й  этаж + антресоль - общая	2370	0	0	2370	100
полезная	2220	0	0	2220	100
Технический этаж - общая	640	0	0	640	100
Полезная	620	0	0	620	100

 

Окончательное распределение площадей будет определено с учетом условий, при которых сохранятся доли участников проекта.

 

3.3 Налоговое сопровождение проекта

 

В результате реализации данного проекта возрастает стоимость имущества, находящегося на балансе его участников. Это вызовет увеличение отчислений налога на имущество, уплачиваемого в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Согласно статьи 377 НК РФ, в отношении имущества, приобретенного и (или) созданного в процессе совместной деятельности, исчисление и уплата налога производятся участниками договора простого товарищества пропорционально стоимости их вклада в общее дело.

На основании постановления №504 Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. "О перечне имущества, относящегося к железнодорожным путям общего пользования, федеральным автомобильным дорогам общего пользования, магистральным трубопроводам, линиям энергопередачи, а также сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, в отношении которых организации освобождаются от обложения налогом на имущество организаций" участники данного инвестиционного проекта не освобождаются от налога на имущество, так как имущество вокзала не указано в перечне.

В соответствии с законом Самарской области от 28 февраля 2006 года №19-ГД "Об инвестициях и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Самарской области" и согласно закона Самарской области №187-ГД от 25 октября 2005 года "О пониженных ставках налога на прибыль организаций, зачисляемого в областной бюджет" при условии ведения раздельного бухгалтерского учета имущества, создаваемого или приобретаемого для реализации инвестиционного проекта стоимостью 1 миллиард рублей и более устанавливается пониженная ставка налога на прибыль в размере 13 % на период окупаемости инвестиционного проекта, но не более чем на семь лет [13].

По закону Самарской области №98-ГД от 25 ноября 2003 года "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области", ставка налога равна 2,2%. Налог уплачивается путем внесения в течение налогового периода авансовых платежей по налогу [12].

Кроме того, инвесторы освобождаются от уплаты земельного налога в доле, зачисляемой в областной бюджет.

Прочие налоги начисляются и уплачиваются в порядке установленным Налоговым кодексом РФ.

Расчеты налогов приведены в табл.4.3 и 4.4.

 

 

Таблица 4.3

Налоговые отчисления для Куйбышевской железной дороги, тыс. руб.

Показатель	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Налог на прибыль	0,00	3665,23	4290,01	4841,61	5436,14	6077,04	6768,01	7513,06	8316,52	9183,06
Налог на имущество	0,00	4887,41	4825,02	4762,62	4700,23	4637,84	4575,45	4513,06	4450,66	4388,27
НДС	0,00	5577,49	6135,24	6626,06	7156,14	7728,64	8346,93	9014,68	9735,86	10514,72
ИТОГО	0,00	14130,13	15250,27	16230,29	17292,51	18443,52	19690,39	21040,80	22503,04	24086,05

 

На основании данных табл.4.3 построим диаграмму динамики изменения налоговых отчислений с 2007 г. по 2011 г.:

 

Рис.4.1 Налоговые отчисления для КБШ ж/д 2007-2011 г. г.

 

Из рис.4.1 видно, что НДС в 2011 г. по отношению к 2007 г. увеличится на 38,7 % (2007 г. - 5577,49 тыс. руб., 2011 - 7728,64 тыс. руб.), налог на прибыль также увеличится на 65,8 % (2007 г. - 3665,23 тыс. руб., 2011 г. - 6077,04 тыс. руб.), налог на имущество уменьшится на 5,1 % (2007 г. - 4887,41 тыс. руб., 2011 - 4637,84 тыс. руб.). Динамика изменений налоговых отчислений зависит от изменения доходов участников инвестиционного проекта - доходы увеличиваются, следовательно, увеличиваются налоговые отчисления.

 

Таблица 4.4

Налоговые отчисления для ГК "Восток", тыс. руб.

Показатель	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Налог на прибыль	0,00	34198,65	38846,88	42945,88	47367,09	52136,31	57281,36	62832,32	68821,66	75284,44
Налог на имущество	0,00	23249,66	22952,85	22656,05	22359,25	22062,45	21765,64	21468,84	21172,04	20875,24
НДС	0,00	41862,83	46049,11	49733,04	53711,68	58008,62	62649,31	67661,25	73074,15	78920,09
ИТОГО	0,00	99311,14	107848,84	115334,97	123438,02	132207,38	141696,31	151962,41	163067,85	175079,77

 

 

На основании данных табл.4.4 построим диаграмму динамики изменения налоговых отчислений с 2007 г. по 2011 г.:

 

Рис.4.2 Налоговые отчисления для ГК "Восток" 2007-2011 г. г.

 

Из рис.4.2 видно, что НДС в 2011 г. по отношению к 2007 г. увеличится на 38,6 % (2007 г. - 58008,62 тыс. руб., 2011 - 41862,83 тыс. руб.), налог на прибыль также увеличится на 52,4 % (2007 г. - 34198,65 тыс. руб., 2011 г. - 52136,31 тыс. руб.), налог на имущество уменьшится на 5,1 % (2007 г. - 23249,66 тыс. руб., 2011 - 22062,45 тыс. руб.). Динамика изменений налоговых отчислений зависит от изменения доходов участников инвестиционного проекта - доходы увеличиваются, следовательно, увеличиваются налоговые отчисления.