Ипотека в гражданском праве

Поволжский  кооперативный институт

Центросоюза Российский Федерации

Кафедра___________________________

 

 

Дипломная работа

 

 На тему__

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление

 стр.

Введение 3

 

Глава 1. История развития ипотеки 6

1.1 Развитие  ипотеки в римском праве 6

1.2 Ипотека в  дореволюционной России 12

 

Глава 2. Правовое регулирование отношений  по залогу 21 недвижимости в современном  российском законодательстве

2.1 Нормативные  акты, регулирующие отношения по  залогу 21

 недвижимости 

2.2 Предмет и форма договора об ипотеке 26

2.3 Права и  обязанности сторон по договору  ипотеки 38

2.4 Прекращение  ипотечного правоотношения 49

 

Глава 3. Особенности ипотеки отдельных  видов 63

недвижимости 

3.1 Особенности  ипотеки земельных участков 63

3.2 Особенности ипотеки жилых домов (квартир) 67

3.З Особенности  ипотеки предприятий, зданий и  сооружений 70

Заключение 77

 

Библиография 81

 

Введение

 В условиях  становления рыночных отношений  в России все более возрастает  потребность субъектов гражданских  правоотношений в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением ими хозяйственной деятельности.

 Гарантировать исполнение обязательств  призваны способы обеспечения  исполнения обязательств – задаток,  неустойка, поручительство, банковская гарантия, удержание и залог. Последний занимает среди способов обеспечения исполнения обязательств особое место.

 Залог –  самый предпочтительный способ  обеспечения исполнения обязательств, поскольку удовлетворение требований  кредитора, обеспеченных залогом, не зависит ни от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить неустойку, ни от успешной деятельности поручителя, благодаря которой может быть обеспечено выполнение обязательств должника перед кредитором.

 Роль залога  возрастает, а сфера его применения  существенно расширяется. Гражданский  кодекс РФ, Закон Российской Федерации  "О залоге" и Закон Российской  Федерации "О залоге недвижимости (ипотеке)" допускают возможность  заложить предприятия, сооружения, иное имущество и имущественные права.

 Залог - один  из важнейших инструментов в  правовом регулировании рыночных  отношений, служащий средством  защиты предпринимателя от недобросовестного  контрагента. Залог является одним  из основных средств, позволяющих  заставить должника исполнить обязательства, принятые по договору, а также способов, понуждающих должника возместить убытки и неполученные доходы за его счет. Последнее особенно важно, если учесть, что зачастую из-за отсутствия у должника достаточных средств бывает невозможно полностью взыскать убытки. Таким образом, залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника. Наличие такого имущества и составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу "верю не лицу, а вещи". Иначе говоря, имеет место реальный, а не личный кредит¹.

 Ипотека  - это одна из форм залога, а  именно залог недвижимости. Являясь  универсальным средством обеспечения обязательства, ипотека дает собственнику недвижимости возможность получить кредит в размере всей или части ее стоимости путем установления на эту недвижимость одной или нескольких ипотек, сохраняя при этом право пользования недвижимостью. Кредитор же в случае неисполнения должником обязательства может удовлетворить свои денежные требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом.

 Ипотека  - наиболее эффективное средство  обеспечения долгосрочных капиталовложений, наиболее надежный и значимый для хозяйственного оборота вид залога, она широко распространена в хозяйственной практике многих современных стран.

 В гражданском обороте нашей  страны ипотека применялась с  древности вплоть до 1917 года. Возвращение ипотеки в российское законодательство произошло лишь в начале 90-х гг., вместе с восстановлением деления имущества на движимое и недвижимое и появлением многообразных форм собственности.

Были приняты важнейшие документы, регулирующие залоговые правоотношения, в частности, Закон РФ "О залоге" 1992 г., часть 1 Гражданского кодекса РФ 1994 г., Закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и другие нормативные акты РФ и Саратовской области. Проблемы ипотеки привлекали и привлекают внимание ученых-цивилистов: А.С.Звоницкого, Л.В.Гантовера, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, К.П. Победоносцева, И.А.Покровского, работы современных российских авторов: М.И.Брагинского, В.В. Витрянского, А.А.Вишневского, Ю.Г.Жарикова, Б.Д.Завидова, М.Г.Масевича, З.И.Цыбуленко и других. Данная работа выполнена на основе анализа законодательства РФ, специальной литературы, а также материалов судебной практики. Главной целью работы является исследование развития института ипотеки с древности до наших дней и правового регулирования ипотеки в современном российском законодательстве.

 

Глава 1. История развития ипотеки

1.1. Развитие ипотеки в римском  праве

 

Ипотека, являясь одним из видов  залога, занимает особое место среди  всех способов обеспечения исполнения обязательств. Это один из классических гражданско-правовых институтов, имеющих многовековую историю.

 Ипотека  - слово древнегреческое и переводится  как "основание", "залог". Ее возникновение было обусловлено  появлением частной собственности,  прежде всего, на земельные  участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, явившись предпосылкой развития залогового права. При залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. В случае неуплаты долга кредитор продавал их для удовлетворения своих требований. При залоге же недвижимости применялась ипотека, т.е. залог с оставлением имущества во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться этим имуществом в случае неуплаты долга в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник- залогодатель не имел права продать третьим лицам.

 Институт  ипотеки, возникший в Древней  Греции, оказал существенное влияние  на развитие римского права.  В начальный период развития  залога в римском праве преобладали  интересы кредитора. Имущество должника передавалось по манципации в собственность залоговому кредитору. Одновременно между сторонами заключалось соглашение, по которому залоговый кредитор принимал на себя обязательство в случае своевременной уплаты долга возвратить предмет залога должнику. При этом должник в большей степени, чем это было необходимо, обеспечивал долговое обязательство, передавая в собственность кредитору свое имущество. Такие отношения могли строиться только на доверии (fides). Поэтому этот вид залога получил наименование фидуции. Фидуциарные договоры залога сохраняют свое значение и в настоящее время, например в англо-американском праве².

 Залог в  форме фидуции продолжал существовать  и в классическую эпоху римского  права, но преобладающее развитие  получили иные формы залога: пигнус (pignus) и ипотека (hypotheka)³. При залоге в форме пигнуса должник, так же как и при фидуции, передавал в целях обеспечения обязательства свое имущество кредитору, но не в собственность, а во владение последнего. Сам же должник мог сохранять право пользования имуществом, например, в качестве арендатора, только с согласия залогового кредитора⁴.

 Дальнейшим  шагом в развитии поземельного  залогового кредита явился институт  ипотеки. В отличие от пигнуса,  при ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, сохранявшееся за должником.

 Римское  право, в противоположность современному  российскому, допускало установление  ипотеки не только на недвижимость, но и на движимые вещи. Это  правовое положение основывалось, прежде всего, на высоком хозяйственном значении движимых вещей и том, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшееся движимое имущество, имеющее большую ценность.

В первые столетия существования Римской империи  и пигнус, и ипотека предоставляли кредитору лишь право удерживать вещь до уплаты долга: каких-либо иных прав кредитор не имел - продажа вещи, даже в случае неуплаты долга, являлась с его стороны furtum - кражей. Но, разумеется, это было слабым обеспечением, поэтому при заключении соглашения кредитор выговаривал себе дополнительные права: или право продать вещь - pactum de vendendo, или же право удержать вещь в собственности - lex commissoria. Но в обоих случаях было необходимо наличие особого соглашения об этом, так как ни то, ни другое право само собой не подразумевалось.

 Однако с  течением времени выяснилось, что  закладное право без права  продажи лишено своего надлежащего  обеспечительного значения, и уже  в конце классического периода  юристы начинают толковать всякий  закладной договор в том смысле, что право реализации заложенной вещи предоставляется самим договором ипотеки, а если стороны этого не желают, то они должны исключить это право особым соглашением.

 В дальнейшем  императором Константином было  запрещено lex commissoria, как соглашение, по большей части прикрывающее ростовщические сделки. С другой стороны, Юстиниан постановил, что даже имеющееся pactum de non venvendo - соглашение о запрете продажи кредитором заложенной вещи, не устраняет права продажи в случае неуплаты долга, а лишь несколько затрудняет его, возлагая на кредитора обязанность троекратного напоминания должнику о необходимости уплаты.

 Ипотечное  обязательство в римском праве  являлась добавочным, акцессорным:  оно существовало только как  обеспечение долгового требования и разделяло его судьбу. Оно должно было давать кредитору лишь то, на что он имел право, гарантировать ему защиту от убытков, а не приносить ему какие-либо прибыли. Вследствие этого, если вырученная от продажи реализованной вещи сумма превышала долг, кредитор был обязан возвратить должнику излишек - hyperocha. Если денег, полученных от продажи имущества, не хватало для покрытия долга, то недостающее - residuum взыскивалось с прочего имущества должника⁵.

 Таким образом,  ипотека представляла собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохранялось право владения и пользования заложенным имуществом, как движимым, так и недвижимым. Но наибольшее распространение ипотека получила именно при залоге недвижимости, и, прежде всего, земельных участков. Произошло это по двум причинам. Во-первых, землю и другое недвижимое имущество в отличие от движимого имущества, невозможно перенести на другое место. Во-вторых, недвижимость являлась основным средством производства, лишившись которой должник был практически не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

 При последовательном  залоге одной и той же вещи  нескольким лицам действовало  правило ипотечного старшинства: prior temporepotior iure - кто раньше по времени, тот сильнее в праве. Последующие по времени кредиторы, после покрытия требований первого, вставали на его место.

 Римское  ипотечное право не устанавливало  регистрации ипотек в каком-либо  государственном органе, вследствие чего давая ссуду под залог имения, кредитор никогда не мог быть уверен в том, что он является первым залоговым кредитором и что отсутствуют другие, старшие по времени и более сильные по праву. Были возможны различные злоупотребления в том отношении, что при приближении срока взыскания по ипотеке должник мог установить подложные (задним числом) ипотеки в пользу других лиц, и доказать подлог при наличии соглашения этих лиц с должником было практически невозможно. Чтобы прекратить эти злоупотребления, император Лев в 472 г. своим указом постановил, что при стечении нескольких ипотек преимущество должны иметь те из них, которые установлены в письменном документе, совершенном с участием официального нотариуса или же скрепленном подписью по крайней мере трех свидетелей; дата таких документов считалась прочной. Однако этот указ лишь отодвигал неформальные ипотеки на второй план при столкновении, если же такого столкновения не было, то они имели полную силу: принципом оставалось то, что ипотека может быть установлена и nuda conventione - простым соглашением⁶.

 Кроме закладных  прав, установленных договором, в  римском праве возникли и получили  развитие закладные права, возникающие  непосредственно в силу закона - hypotheka legalis. Кроме того, появились и так называемые hypotheca generalis – генеральные ипотеки, которые, в отличие от обыкновенного залога, устанавливаемого на одну определенную вещь, обременяли в силу закона все имущество должника в обеспечение различных привилегированных требований. К таким требованиям, в частности, относились: требования фиска об уплате налогов, требования жены о возврате приданного после прекращения брака, требования подопечного к опекуну и другие. Число таких привилегированных требований постоянно росло.

Законодательство позднейших императоров таким образом пыталось подкрепить требования, нуждающиеся, по его мнению, в особом покровительстве, тем самым понижая их ценность и до крайности ослабляя силу непривилегированных требований.

 Все это  при отсутствии регистрации ипотечных операций по каждому объекту недвижимости сделало римскую залоговую систему чрезвычайно запутанной. Вместо документальной записи о наличии ипотеки кредитору приходилось ограничиваться личным заверением должника о том, что, например, лавка и служащие в ней рабы никому другому не заложены, в чем кредитор верит должнику как порядочному человеку.