Ипотека в гражданском праве

________________________________

⁴⁹ См.: Вестник ВАС РФ.1998.№10.

 исполнения  обязательства залогодержатель  вправе требовать исполнения  залогодателем обязанностей по  сохранности имущества, предусмотренных  ст.29-34 Закона об ипотеке;

- право в  случае отчуждения заложенного  имущества с нарушением установленного законом порядка требовать по своему выбору признания такой сделки недействительной и применения к ней последствий, установленных ст. 167 ГК, а также досрочного исполнения основного обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, вне зависимости от его принадлежности. Кроме того, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал

или должен был  знать о нарушении правил'ст,37 Закона об ипотеке, то он должен нести  в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение основного обязательства солидарно с должником по этому обязательству. При отчуждении заложенного имущества с нарушением установленных законом правил залогодатель, не являющийся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут и приобретатель имущества, и прежний залогодатель (ст.39 Закона об ипотеке);

- право преимущественно  удовлетворить свои требования  из суммы причитающегося залогодателю  возмещения в случае прекращения  его права собственности по  основаниям и в порядке, установленными федеральным законом (вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, реквизиции, национализации), и предоставления ему другого имущества или соответствующего возмещения. Если интересы залогодателя не могут быть полностью защищены установленными правилами, он имеет право потребовать досрочного исполнения основного обязательства и

обращения взыскания  на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого (п.1. ст.41 Закона об ипотеке). В данном случае имеет место принудительное возмездное изъятие. Кроме того, законом предусмотрены и случаи безвозмездного изъятия, когда имущество изымается в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. При конфискации имущества по решению суда или в административном порядке права залогодержателя защищаются положениями ст.38 Закона об ипотеке, согласно которой любое лицо, которое приобрело заложенное имущество, несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке. Если залогодержатель не получил полного удовлетворения своих требований, он может требовать от должника досрочного исполнения обязательства или обращения взыскания на конфискованное имущество;

- право требовать  досрочного исполнения основного  обязательства после вступления  в законную силу решения суда об изъятии (виндикации) у залогодателя заложенного имущества и прекращения в отношении него ипотеки. Такое положение возникает, если залогодатель знал, что передаваемое по договору имущество ему не принадлежит, т.е. действовал неправомерно и недобросовестно. Если же залогодатель не знал и не должен был знать о незаконности своего владения, он является добросовестным приобретателем, и изъятие у него имущества по иску собственника допускается при наличии условий ст.302 ГК. Однако, согласно Постановлению Пленума ВАС № 8 в случаях, когда "... собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст.302 ГК) в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано" (п.25)⁵⁰. Данное положение, по мнению авторов комментария к Закону об ипотеке⁵¹, неприменимо к ничтожным сделкам, например к сделкам, совершенным за пределами специальной правоспособности юридического лица, если последняя установлена законом или иными правовыми актами (п. 18 Постановления Пленумов № 6/8, Постановление Пленума ВАС № 8);

- право передать  свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не установлено иное. Это лицо становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила ГК о передаче прав кредитора путем уступки права требования (ст.382, 384-386, 388, 390). Такая уступка прав будет действительной при уступке тому же лицу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. Уступка прав кредитора по основному обязательству должна соответствовать общим правилам о форме и регистрации договора об ипотеке, т.е. подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права на которые удостоверены закладной, законом запрещена. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

 Законом  допускается сдача в залог  уже заложенного имущества для  обеспечения исполнения другого  обязательства того же или  другого должника тому же или  иному залогодателю - последующая  ипотека. Последующая ипотека допускается, если она не была запрещена предыдущими договорами об ипотеке того же имущества. В противном случае последующий договор может быть признан су-

_____________________________

⁵⁰См.: Вестник ВАС РФ. 1998. №10.

⁵¹См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика. 1999. №10.

дом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему  договору.

 В связи  с тем, что права залогодержателя  по последующей ипотеке обеспечены  слабее, чем права предшествующего,  на залогодателя возложена обязанность уведомлять каждого последующего залогодержателя до заключения с ним договора об ипотеке обо всех уже заключенных договорах об ипотеке данного имущества. При нарушении этой обязанности у залогодержателя по последующему договору появляется право требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказана возможность получения им необходимых сведений в установленном законом порядке из данных об их государственной регистрации (ст.44 Закона).

 Залогодатель  обязан уведомлять обо всех последующих ипотеках залогодержателей по предшествующим договорам и по их требованиям сообщать им основные условия заключенных договоров. Эта обязанность направлена на защиту интересов предшествующих залогодержателей. Она дает им возможность контролировать действия залогодателя и выполнение им условий заключенных договоров об ипотеке.

 Предупреждение  залогодержателей (и предыдущих, и  последующих) не требуется лишь  в случаях, когда сторонами  по предшествующей и последующей  ипотекам являются одни и те же лица.

 Залогодержатель,  который намерен предъявить свои  требования ко взысканию, до  обращения взыскания на заложенное  имущество должен письменно уведомить  об этом залогодержателя по  другому договору об ипотеке  того же имущества⁵².

________________________________________

⁵²См.: Цыбуленко. Договор об ипотеке//Хозяйство и право. 1998. №11.

2.4. Прекращение  ипотечного правоотношения

 При нормальном  развитии залоговое правоотношение  прекращается в силу п.1. ст.352 ГК  вместе с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залог может прекратиться также в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользуется правом, предусмотренным п.2 ст.345 ГК (замена погибшего или поврежденного предмета залога).

 И только  в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения основного  обязательства, а также в случаях,  предусмотренных ст.35, 39 и 41 Закона  об ипотеке залогодержатель вынужден  прибегать к крайней мере - обращению  взыскания на заложенное имущество. В этом случае ипотечное правоотношение прекращается после продажи имущества, а если его реализация оказалась невозможной - когда залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет ипотеки за собой.

 Если иное  не установлено договором, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в объеме, существующем к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. При указании же в договоре общей твердой суммы требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Исключение составляют требования, связанные с возмещением:

- судебных издержек  и расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

- расходов по  реализации заложенного имущества;

- необходимых  дополнительных расходов залогодержателя  на содержание, охрану заложенного  имущества либо на погашение  задолженности залогодателя по  связанным с этим имуществом  налогам, сборам или коммунальным  платежам.

 По общему  правилу обращение взыскания на недвижимость производится в судебном порядке. Приоритет судебной формы защиты интересов залогодержателя по договору ипотеки означает недопустимость использования в этом случае исполнительной надписи нотариуса. На это обращается внимание в п.8 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г.№ 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ"⁵³.

 Закон устанавливает,  что предмет залога не может  перейти в собственность (хозяйственное  ведение) залогодержателя. На этой позиции стоит и судебная практика⁵⁴. Согласно п.46 вышеупомянутого Постановления №6/8⁵⁵ "действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом ипотеки, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за

исключением тех, которые могут быть квалифицированы  как отступное или новация  обеспеченного залогом обязательства" (ст. 409, 414 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Еще до  принятия указанного совместного постановления Президиум ВАС РФ в Постановлении от 2 апреля 1996 г. по конкретному делу, связанному с обращением взыскания на право аренды недвижимого имущества, отметил, что "в случае неисполнения заемщиком обязательств по договору кредита у кредитора возникает право требовать обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе

__________________________________

⁵³См.: Вестник ВАС РФ. 1996. №9.

⁵⁴См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика. 1999. №10.

⁵⁵См.: Вестник ВАС РФ. 1996. №9.

 имущественное  право, в порядке, предусмотренном  ст.28 Закона о залоге. Перевод  права, являющегося предметом  залога, на залогодержателя в  качестве удовлетворения требования  последнего законодательством не  предусмотрен".

 Закон об  ипотеке устанавливает отличный от закрепленного в Гражданском кодексе порядок и особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество⁵⁶. В качестве альтернативы судебному порядку защиты прав залогодержателя Закон допускает заключение сторонами нотариально удостоверенного соглашения о внесудебной реализации предмета залога, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке должно заключаться с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (п. 1 ст.55 Закона об ипотеке).

 Использование  внесудебного порядка - оправданное  исключение из общих правил  судебной защиты, поскольку упрощает и ускоряет процедуру защиты интересов залогодержателя, а залогодателю позволяет избежать судебных расходов, которые в случае проигрыша дела в суде могут быть весьма значительными.

 Во внесудебном  порядке имущество может быть  реализовано несколькими способами. Кроме реализации на публичных торгах или аукционе, залогодержателю предоставлено право приобрести заложенное имущество для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены (к такому соглашению о приобретении заложенного имуще-

____________________________________

⁵⁶См.:Павлодарский. Залог недвижимого имущества (ипотека)//Хозяйство и право. 2000. №4.

ства в первом случае применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи, а во втором - еще и о договоре комиссии). Это право не распространяется на являющиеся предметом ипотеки земельные участки.

 По своей  природе соглашение между залогодателем  и залогодержателем представляется  документом, служащим основанием  для обращения взыскания на  заложенное имущество в бесспорном  порядке, поскольку перечень обстоятельств, которые должны быть согласованы и зафиксированы, по сути, сводит на нет возможность оспаривания законности действий, вытекающих из такого соглашения. Соглашение фактически является документом, снимающим разногласия сторон по поводу того, на какое имущество, в каком объеме и каким способом должно быть обращено взыскание и произведена реализация имущества. Оно выводит решение вопроса о правомерности обращения взыскания на заложенное имущество из компетенции суда, свидетельствуя об отсутствии каких-либо спорных моментов по вопросу удовлетворения требований залогодержателя за счет этого имущества.