Ипотека в гражданском праве

возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, должна быть представлена и закладная, содержание которой должно отвечать требованиям п.1 ст. 14 Закона об ипотеке, вместе с копией, а также документы, указанные в закладной в качестве приложений.

 Регистрация  ипотеки должна производиться  в течение одного месяца со  дня поступления в орган регистрации всех необходимых документов и отсутствии у регистратора замечаний. Датой государственной регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи об этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для третьих лиц она признается возникшей

с момента  ее государственной регистрации (ст.20 Закона об ипотеке). В случаях, предусмотренных  законом, в государственной регистрации  ипотеки может быть отказано или  она может быть отложена (ст.21 Закона об ипотеке).

 Государственная  регистрация ипотеки удостоверяется  путем надписи на договоре  об ипотеке, содержащей полное  наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, дату, место государственной  регистрации ипотеки и номер,  под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью зарегистрировавшего ипотеку органа, в архиве которого остается копия договора об ипотеке⁴⁵. При регистрации права ипотеки залогодержателю выдается свидетельство.

 Государственная  регистрация ипотеки является публичной (ст.26 Закона об ипотеке). Это означает, что учреждения юстиции по регистрации прав обязаны предоставить содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость сведения об объекте недвижимости, о зарегистрированных правах на него, а также об ограничении этих прав любому обратившемуся лицу - физическому и юридическому. Однако такое обращение не должно быть анонимным. Физическое лицо должно предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическое - заявление и документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя⁴⁶.

 При  заключении договора об ипотеке  залогодатель обязан в письменной  форме предупредить залогодержателя  обо всех известных ему к  моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора

_______________________________

⁴⁵См.: Цыбуленко. Договор об ипотеке//Хозяйство и право. 1998.№11.С.91.

⁴⁶См.: Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости//Государство и право.1999.

 об  ипотеке, например замены предмета ипотеки, предоставления дополнительного обеспечения основного обязательства. Об обременении имущества залогом должны быть предупреждены и доверительные управляющие⁴⁷.

 При  расхождении условий договора  об ипотеке и условий обеспеченного  ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

2.3 Права  и обязанности сторон по договору  об ипотеке

 Основное  право, предоставленное залогодателю Законом об ипотеке, - это право пользоваться заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением. Это - главная особенность ипотеки. В отличие от других видов залога, при ипотеке заложенное имущество всегда остается во владении и пользовании залогодателя. Сохранение права владения заложенным объектом у залогодателя имеет целью обеспечить ему возможность получать доходы от его использования, за счет которых он может затем рассчитаться с залогодержателем по основному обязательству. Поэтому Законом об ипотеке признаются ничтожными условия договора, ограничивающие право залогодателя использовать заложенную недвижимость. Это означает, что такие условия договора не порождают правовых последствий, предусмотренных договором, и не требуют признания их

недействительности  судом.

_________________________________

⁴⁷См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика.1999.№10.

 Залогодатель  остается собственником заложенной  вещи: он владеет и пользуется  вещью в соответствии с ее назначением. Он обладает также и правом распоряжения, выражающемся в возможности определить юридическую судьбу вещи, в частности отчуждать ее путем продажи, дарения, обмена внесения ее в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество или распоряжения иным образом, лишь при наличии согласия на то залогодержателя, если иное не

указано в договоре. Специальные правила регулируют распоряжение заложенным имуществом при  выдаче закладной.

 Без согласия  залогодержателя залогодатель имеет  право: завещать заложенное имущество, сдавать его в аренду, передавать во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования таким имуществом (сервитут), если иное не установлено федеральным законом или другим договором, при условии, что:

- срок предоставления  имущества в пользование не  превышает срока обязательства,  обеспеченного ипотекой;

- цели предоставления  имущества в пользование соответствуют  его назначению (п. 1 ст.40 Закона об  ипотеке).

 Залогодатель  может предоставить третьим лицам  заложенное имущество и на  срок, превышающий срок обеспеченного  ипотекой обязательства, либо  для целей, не соответствующих  назначению имущества, но уже  при наличии согласия залогодержателя. 

 В любом случае, залогодатель, который предоставил заложенное имущество в пользование другому лицу, не освобождается от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если договором не предусмотрено иное.

 При обращении взыскания  на заложенное имущество все  права пользования таким имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, должны быть прекращены с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а в случае, если требования залогодержателя удовлетворяются во внесудебном порядке, - с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество⁴⁸.

 Закон об ипотеке,  защищая интересы залогодержателя, возлагает на залогодателя обязанность при пользовании предметом ипотеки не допускать ухудшения заложенного имущества и снижения его стоимости сверх пределов естественного износа, определяемого установленными нормами амортизации основных средств, снижения плодородия почвы и т.п. Залогодатель должен поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное, производить текущий и капитальный ремонт, в сроки, предусмотренные федеральным законом и иными нормативными актами, а при их отсутствии - в разумные сроки.

 При отсутствии в  договоре об ипотеке иных условий  о страховании заложенного имущества  залогодатель обязан застраховать  за свой счет это имущество  в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - тона сумму, которая не может быть ниже суммы этого обязательства (п.2ст.31 Закона об ипотеке). Залогодатель должен принимать меры, установленные федеральным законом и иными нормативными актами, а если они не установлены

______________________________

⁴⁸См.: Цыбуленко. Договор об ипотеке//Хозяйство и право. 1998. №11. С.92.

- то необходимые меры, которые соответствуют обычно  предъявляемым требованиям по обеспечению сохранности заложенного имущества от утраты или повреждения. В случае возникновения реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

 В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п.1 ст.ЗЗ Закона об ипотеке). В указанных случаях залогодатель обязан защищать заложенное имущество всеми способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. В противном случае залогодержатель имеет право использовать эти способы защиты от имени залогодателя (кроме тех, которыми может воспользоваться только сам залогодатель, например, самозащита) без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения всех понесенных в связи с этим необходимых расходов (п.2 ст. ЗЗ Закона об ипотеке).

 Риск случайной гибели  и случайного повреждения предмета  ипотеки несет, если иное не  предусмотрено договором, залогодатель.

 К приобретателю заложенного  имущества переходят все права  и обязанности залогодателя по  договору об ипотеке. Освобождение нового залогодателя от какой- либо из перешедших обязанностей возможно только по соглашению с залогодержателем. Если заложенное имущество перешло в результате отчуждения, в порядке универсального правопреемства или в порядке наследования к нескольким лицам, каждый из правопреемников несет ответственность за неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. При неделимости предмета ипотеки или при поступлении его по иным основаниям в общую совместную собственность правопреемников залогодателя последние становятся солидарными залогодателями.

 Залогодержателю Законом  об ипотеке предоставлены широкие  права при практически полном  отсутствии обязанностей, что свидетельствует  о большей направленности на защиту его имущественных прав, нежели прав залогодателя.

 Основные права залогодержателя  сводятся к следующему:

- право удостоверить свои  права по обеспеченному ипотекой  обяза- тельству и по договору  об ипотеке закладной, если  иное не преду смотрено Законом об ипотеке (п.1. ст. 13 Закона об ипотеке);

- право проверять по  документам и фактически наличие,  состояние и условия содержания  заложенного имущества, в том  числе и переданного на время  во владение третьих лиц (чЛ  ст.34 Закона об ипотеке). Этому праву залогодержателя соответствует обязанность залогодателя и третьих лиц предоставить залогодержателю или его представителю возможность ознакомиться с документами, свидетельствующими о принятых мерах по обеспечению сохранности имущества, как то: данными бухгалтерского учета, страховыми полисами, актами проверки санитарного, технического,

экологического надзора  и других документов, а также не препятствовать доступу залогодержателя  или его представителя к имуществу. При этом действия последних не должны вызывать неоправданные помехи в использовании имущества;

- право на удовлетворение  своего требования по обеспеченному  ипотекой обязательству непосредственно  из страхового возмещения за  утрату или повреждение имущества  независимо от того, в чью пользу оно застраховано, преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Однако залогодержатель лишается права на страховое возмещение в случае, если утрата или повреждение вещи произошли по причине, за которую он несет ответственность (ст.31 Закона об ипотеке);

- истребовать заложенное  имущество, оказавшееся в незаконном  владении третьих лиц, из чужого  незаконного владения на основании  ст.ЗО 1-303 ГК (виндикация) для передачи его во владение залогодателя (п.З ст.ЗЗ Закона об ипотеке). Однако, в соответствии с п.24 Постановления Пленума ВАС РФ № 8⁴⁹, иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имеющего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Следует полагать, что в иных случаях добросовестный приобретатель становится собственником имущества;

- право требовать  при ненадлежащем обеспечении  сохранности заложенного имущества  досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и, если оно не будет исполнено, право обратить взыскание на заложенное имущество. Основания для вышеуказанных требований изложены в ст.35 Закона об ипотеке. Вместо досрочного