Ипотека в гражданском праве

 

 Законом  предусмотрено, что предметом  ипотеки могут быть только  земельные участки, находящиеся  в собственности граждан и  юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения) (п.1 ст.62 Закона об ипотеке). Если указанные земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, то ипотека может быть установлена на только на принадлежащий юридическому лицу или гражданину земельный участок, выделенный в натуре.

 Ипотека  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, а также сельскохозяйственных  угодий из состава земель сельскохозяйственных  организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств Законом об ипотеке запрещена.

 Кроме того, не допускается ипотека земельного  участка, площадь которого меньше  минимального размера, установленного  нормативными актами субъектов  РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

 Предметом  залога могут быть как застроенные  участки, так и участки, не  занятые строениями. При ипотеке  земельного участка, на котором  расположено (возводится) здание или сооружение залогодателя, право залога на них не распространяется, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Не обремененным ипотекой зданием или сооружением залогодатель земельного участка может распоряжаться свободно, а при обращении взыскания на заложенный

земельный участок  сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает  право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая  необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются по соглашению сторон, а в случае спора - судом.

 В то же  время, если возведение залогодателем  на заложенном земельном участке  здания или сооружения влечет  или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе при необходимости путем распространения ипотеки на возводимое здание или сооружение (ч.! ст.65 Закона об

ипотеке).

 Закон защищает  интересы и иных лиц, права  которых затрагиваются ипотекой. Если на земельном участке  находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при ипотеке  его права не нарушаются. При  обращении взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые имел в отношении этого лица залогодатель как владелец участка.

 Особые правила  необходимо соблюдать при оценке  являющихся предметом ипотеки  земельных участков. Оценка земельного участка, определяемая сторонами в договоре об ипотеке, не может быть ниже его нормативной цены, которая определяется в соответствии с Законом РСФСР от 11 октября 1991 г. "О плате за землю"⁶⁴ и Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли"⁶⁵. Во исполнение последнего постановления Правительства Российской Федерации Губернатором области принято постановление от 20 июня 1997 г. № 490 "Об установлении размеров нормативной цены земли на территории Саратовской области", которым территория области разделена на три земельно-оценочных района и установлены размеры нормативной цены земли, предоставляемой в границах населенных пунктов (включая сельские), физическим и юридическим лицам за плату в собственность для различного целевого использования. 1 июля 1998 года Губернатор области постановлением № 395 утвердил шкалу базовых размеров нормативной цены земель сельскохозяйственного назначения в области в зависимости от земельно- оценочного района и группы почв, а также коэффициенты к ним, применяемые при

расчете нормативной  цены земельных участков в зависимости  от вида сельскохозяйственных угодий (пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокосы и пастбища).

 К договору  об ипотеке земельного участка  должна быть обязательно приложена копия плана (чертежа границ) участка, без чего договор ипотеки признается недействительным. Функция выдачи этого документа в Саратовской области возложены на комитет по земельным ресурсам и землеустройству области и его органы на местах (ст.5 Закона Саратовской области "О земле" от 17 ноября 1997 г.

№ 57-ЗСО).

 

___________________________

⁶⁴См.: Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. №44. Ст.1424.

⁶⁵См.: СЗ РФ. 1997. №13. Ст.1539.

 

 Специальные  правила определены законом в  связи с обращением взыскания на заложенные земли. Законом ограничен круг лиц, которые могут приобретать земельные участки. В частности, не могут приобретать в собственность заложенные земельные участки в РФ иностранные граждане и иностранные юридические лица.

 Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, по конкурсу или на аукционе, обязано соблюдать требование о разрешенном использовании: придерживаться целевого назначения участка и установленных для него ограничений и обременении.

 Разрешенное использование земельного участка определяется на основе градостроительной и землеустроительной документации, а также с учетом зонирования и резервирования земель. Поэтому, помимо общего условия о целевом использовании земель, новый пользователь земельного участка должен соблюдать требования, касающиеся характера использования данного участка: принимать меры по охране участка и окружающей среды, соблюдать строительные нормы и правила и другие требования, предусмотренные градостроительной документацией, условия установленного сервитута, сохранять зеленые насаждения, подземные и надземные коммуникации. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается независимо от форм хозяйствования и собственности на землю органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.

 Если у  нового владельца возникнет необходимость  изменения целевого назначения  участка, то он должен обратиться  с ходатайством в орган, в  компетенцию которого входит  решение данного вопроса. Самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается⁶⁶.

3.2 Особенности  ипотеки жилых домов (квартир)

 

 Законодательством  допускается только залог жилого  дома или квартиры (части жилого  дома или части квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат), находящихся в собственности гражданина или юридического лица. Договор залога этого вида недвижимости не может заключаться через представителя. Единственное исключение из этого правила - это ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних

граждан, ограниченно  дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека  или попечительство. В этом случае ипотека будет осуществляться в  порядке, установленном российским законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных.

 При ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме, части которого в соответствии  с п.1 ст.290 Гражданского кодекса  Российской Федерации находятся  в общей долевой собственности  залогодатели и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

 Жилые дома  и иные строения индивидуальных  и многоквартирных жилых домов  и квартир, находящихся в государственной  и муниципальной собственности, предметом ипотеки быть не могут.

 Обращение  взыскания на жилое помещение  при невыполнении основного обязательства  не влечет автоматически выселения  нанимателя и членов его семьи,  если данный жилой дом (квартира) - единственное помещение, пригодное для постоянного проживания

 

_____________________________

⁶⁶См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика.1999. №10.

(п.1 ст.78 Закона  об ипотеке). После реализации  данного дома (квартиры) собственник  заключает с прежним договор найма жилого помещения в соответствии с правилами главы 35 ГК и главы 6 ЖК РФ⁶⁷. Не могут быть выселены и лица, проживающие в заложенных домах (квартирах) на условиях найма или аренды жилого помещения, если эти договоры были заключены до вступления в силу договора об ипотеке жилого дома (квартиры).

 Наниматель  и члены его семьи после  обращения взыскания по требованию  нового собственника жилья обязаны  освободить занимаемое помещение  при наличии следующих двух  условий: что оно было заложено  по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого помещения, и что проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенное жилое помещение в случае обращения на него взыскания.

 Как видно  из вышеизложенного, выселение  гражданина из жилого помещения  сопряжено с немалыми трудностями, точнее говоря, оно практически невозможно, поэтому ничего удивительного в том, что в России купить квартиру в рассрочку можно далеко не везде. Лишь некоторых городах нашей страны, в частности в Москве, Екатеринбурге, Курске можно получить ипотечный кредит обычно сроком на 10 лет под 10-15% годовых (в валюте), который предоставляется сразу после внесения заемщиком первоначального взноса (как правило,

__________________________

⁶⁷См.: Павлодарский. Залог недвижимого имущества//Хозяйство и право. 2000. №4.

 

30% от стоимости  квартиры). Заемщик не вправе распоряжаться  кредитом - деньги с банковского  счета перечисляются непосредственно  продавцу. Одновременно с предоставлением  кредита полученная за него  квартира оформляется в залог  банку до полного погашения  ссуды. Заемщик может досрочно погасить ссуду, выплачивая в этом случае только невозвращенный остаток кредита без процентов.

 Если же  заемщик задерживает или прекращает  выплаты, банк после трехмесячной  задержки выплат по кредиту  начинает применять к нему  санкции. При этом на улицу никого выселять не станут. Банк поможет подобрать более дешевое жилье на уже погашенную заемщиком сумму - правда, без учета выплаченных процентов⁶⁸.

 

3.2 Особенности  ипотеки предприятий, зданий и  сооружений

 

 Объектом  ипотеки может быть и предприятие в целом, и отдельные его комплексы: цеха, подразделения, филиалы и т.д. При этом право залога, если иное не предусмотрено договором, распространяется на все входящее в имущественный комплекс движимое и недвижимое имущество, материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования и исключительные права.

 Договор  ипотеки предприятия должен содержать  подробный перечень всего заложенного  имущества, соответствующий данным полной инвентаризации предприятия. Неотъемлемой частью договора являются акт инвентаризации имущества предприятия, баланс

_________________________________

⁶⁸См.: Рошек. Десять лет с правом прописки//Профиль. 1999. №32. С.56-61.

 

 и заключение  независимого аудитора о стоимости всего имущества предприятия.

 Хозяйственные  товарищества и общества, которым  принадлежит право собственности  на имущество, вправе выступать  залогодателями предприятия как  имущественного комплекса. Государственные  и муниципальные унитарные предприятия, пользующиеся нежилыми зданиями, сооружениями, предприятиями на праве хозяйственного ведения (ст. 114 ГК), вправе передавать недвижимость в

ипотеку только с согласия собственника или уполномоченного  им органа. Такими органами являются Мингосимущество РФ и комитеты по управлению имуществом. Казенные предприятия и учреждения, за которыми здания и сооружения закреплены на праве оперативного управления, не вправе передавать их в ипотеку. Исключение составляет имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной учредительными документами коммерческой деятельности.

 На практике  иногда возникают споры в связи  с желанием комитетов по управлению  имуществом и других государственных  органов или органов местного  самоуправления с целью получения кредита передать в ипотеку нежилые помещения, закрепленные за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями. Пленум ВАС РФ в п. 10 Постановления № 8⁶⁹ разъяснил, что за пределами предоставленных им полномочий комитеты по управлению имуществом не вправе распоряжаться помещениями, закрепленными за государственными и муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Эти пределы ограничены ст.295 и 296 ГК. Собственник имущества, передан-

_______________________________