Ипотека в гражданском праве

⁶⁹См.: Вестник ВАС РФ. 1998. №10.

 

ного в оперативное  управление учреждению или казенному  предприятию вправе изъять лишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться  им по своему усмотрению.

Однако, поскольку государственные и муниципальные учреждения вправе самостоятельно распоряжаться доходами и приобретенными на эти доходы имуществом, полученными от разрешенной собственником предпринимательской деятельности (ст.298 ГК), то это имущество, учитываемое на отдельном балансе, не может быть изъято у учреждений по решению комитетов по управлению имуществом или других государственных и муниципальных органов, в том числе и в случаях, когда оно не используется или используется не по целевому назначению.

 Когда предметом ипотеки является предприятие сумма основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, должна составлять не менее половины стоимости относящегося к предприятию имущества (ст.71 Закона).

 Ипотекой  предприятия обеспечивается денежное  обязательство, подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. При этом не исключается возможность предусмотреть в договоре обеспечение ипотекой предприятия обязательства с менее продолжительным сроком исполнения. В этом случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства возникает у

залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

 Поскольку  ипотекой предприятия обеспечиваются долгосрочные кредиты и иные обязательства, большое значение придается мерам по сохранению, ремонту и охране заложенного имущества. При нерациональном владении, пользовании и распоряжении заложенным залогодержатель вправе требовать в судебном порядке либо досрочного выполнения основного обязательства, либо введения ипотечного

контроля за деятельности залогодателя, целью которого является восстановление нормальной деятельности заложенного имущества.

 При введении  ипотечного контроля суд должен  указать в своем решении объем прав залогодателя, определяемый в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

 В частности  при осуществлении ипотечного  контроля залогодержатель получает  право реального контроля за  сделками залогодателя, относящимися  к заложенному имуществу. Для этого залогодатель обязан предоставлять ему или его представителю бухгалтерские и иные отчетные документы, а также предварительно согласовывать с ним вопросы, относящиеся к заключению таких сделок⁷⁰.

 В том  случае, если собственником заложенного предприятия является не залогодатель вправе требовать от собственника расторжения контракта с руководителем предприятия, который, по мнению залогодателя, не способен обеспечить сохранность заложенного имущества. Требование залогодержателя к собственнику заложенного имущества не подлежит безусловному выполнению, поскольку собственник посчитать более целесообразными и принять другие меры, направленные на обеспечение сохранности предмета ипотеки. В этой ситуации залогодатель, не согласный с принятыми мерами, сохраняет право требовать при наличии достаточных оснований (ст.37 Закона об ипотеке) через суд досрочного исполнения основного обязательства.

 При введении  ипотечного контроля залогодатель  также вправе

_______________________________

⁷⁰См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика.1999. №10.

 

 предъявлять  в суд иски о признании заключенных  залогодателем сделок недействительными.  В отличие от требования предварительно  согласовывать вопросы, связанные  с заключением сделок после  введения ипотечного контроля, данная возможность предоставляет залогодержателю право предъявлять в суд иски и оспаривать

действительность  сделок и применять последствия  ничтожных сделок к другим соглашениям,в  том числе заключенным до введения ипотечного контроля⁷¹.

 В случае  обращения взыскания на заложенное  предприятие, которое возможно  только по решению суда, к покупателю  переходят права и обязанности  его собственника.

 Ипотека  зданий и сооружений допускается  только с одновременной ипотекой  по тому же договору земельного участка (или права его аренды), либо его части, необходимой для использования здания (сооружения). Это условие является императивным и не может быть изменено по соглашению сторон. Последствие его нарушения - ничтожность сделки. Этого же мнения придерживался и Президиум

ВАС РФ, сделав такой вывод в своем постановлении  от 17 ноября 1998 года № 5463/98, указав в  нем на то, что при разрешении дела по иску акционерного общества к  коммерческому банку о признании  недействительным кредитного договора о залоге областной арбитражный суд не выяснил, какие права были у залогодателя на земельный участок, на котором располагался заложенный склад- магазин. Это обстоятельство имеет значение для правильного разрешения спора, так как п.З ст.340 ГК предусмотрено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по

_______________________________

⁷¹См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика.1999. №10.

 

 тому же  договору земельного участка,  на котором находится заложенное здание или сооружение. Таким образом, судебное решение принято при неполном выяснении обстоятельств дела, а потому подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение⁷².

 Если залогодатель  не является собственником или  арендатором земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), он вправе заложить только эти объекты. В случае обращения взыскания на такое здание (сооружение) к его покупателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в объеме, которые были у залогодателя. Данный вопрос был предметом рассмотрения Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, которые в совместном Постановлении № 6/8 разъяснили, что при разрешении возникающих споров необходимо иметь ввиду, что если собственник или арендатор соответствующего земельного участка по договору ипотеки передает только здание или сооружение, а земельный участок или право пользования им - нет, то такой договор считается ничтожным. В остальных случаях договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.З ст.340 ГК. Права залогодателя, а при

обращении взыскания - права покупателя здания или сооружения на земельный участок должны определяться исходя из п.З ст.37 Земельного кодекса, согласно которому при переходе права  собственно

сти на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком⁷³ .

_____________________________________

⁷²См.: Судебная практика. Извлечения из постановлений Президиума ВАС РФ. 2000. №1

⁷³См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика.1999. №10.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 Еще несколько  лет назад слово "ипотека"  в России было знакомо лишь  узкому кругу специалистов. Поверхностными  знаниями об организации ипотечного  кредитования владели единицы, а профессиональными знаниями не владел никто.

 Сегодня  ипотека как способ обеспечения  обязательств приобретает все  большее значение. Она надежно  защищает интересы кредитора  по основному обязательству, предоставляя  ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, следовательно, не может быть похищено и утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству. Недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.

 Благодаря  тому, что законодательством допускается  ипотека имущества, которое может  стать собственностью залогодателя в будущем, открываются новые перспективы решения, в частности жилищной проблемы.

 На сегодняшний  день ипотека жилья в России  развита недостаточно, хотя в  ряде городов, таких как, например, Москва, Екатеринбург, Курск программы  ипотечного жилищного кредитования уже разработаны и реализуются. Для получения такого ипотечного кредита необходимо доказать наличие высокого официального дохода, внести первоначальный взнос, составляющий 20-50% стоимости квартиры (в г.Москве, например, это $12-16 тысяч), а также ежегодно уплачивать 10-15% в валюте за пользование кредитом, в результате чего цена квартиры, и без того значительная, становится больше на треть. Кроме того, ипотечный кредит, за редким исключением, могут получить лишь местные жители. В некоторых городах, например в Ростове-на-Дону требования еще жестче: здесь на ссуду могут рассчитывать лишь те, кто прописан в городе не менее 10 лет. Таким образом, приобретение жилья в рассрочку по карману лишь избранным. И задача государства - сделать ипотечные кредиты доступными для большей части населения страны, создав тем самым предпосылки для решения жилищной проблемы.

 В текущем  году ипотечное жилищное кредитование  признано приоритетным направлением  государственной жилищной политики, что определено принятым 11 января 2000 года Постановлением Правительства Российской Федерации № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", одобрившим Концепцию развития системы жилищного кредитования в Российской Федерации. В соответствии с этим документом государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных слоев населения функция обеспечения жильем которых по-прежнему остается за государством, впервые должна сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения.

 В целях  осуществления ипотечного жилищного  кредитования в Саратовской области  разработана целевая программа  "Развитие системы ипотечного  жилищного кредитования в Саратовской  области", главной целью которой является создание на рыночных принципах системы приобретения жилья населением области со средним уровнем дохода за счет сочетания собственных средств граждан, целевых

адресных субсидий и долгосрочных ипотечных займов. В июне текущего года Правительством области утвержден пилотный проект Программы, представляющий собой комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на апробацию основных положений Программы. В рамках проекта, ограниченного рамками 2000 года, будет выдано не менее 100 ипотечных кредитов, для чего планируется выделение из бюджета области 5 млн.рублей. По окончании проекта будет сделан анализ результатов и подготовлены предложения по развитию Саратовской системы ипотечного жилищного кредитования.

 Только при  этом условии может быть расширена база для долгосрочного кредитования сельского хозяйства, упорядочен оборот земли, установлены оптимальные размеры земельной собственности сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, существенно повышена социальная эффективность и рациональность использования и охраны земельных ресурсов. Кроме чисто правовых, необходимо решить и экономические проблемы, в частности: высокие темпы инфляции, особенно в отношении долгосрочных кредитов, глубочайший кризис платежеспособности АПК, диспаритет цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию. Все это требует неотложной разработки правового механизма, обеспечивающего стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, защиту в ипотечных отношениях интересов и кредитора, и заемщика, доступность ипотечных кредитов для сельскохозяйственных товаропроизводителей, государственную финансовую поддержку при освоении ипотечного механизма.

 Значение  Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" велико, но его одного для полноценного создания рынка ипотечных кредитов явно недостаточно. Необходимо скорейшее принятие системы законов об организации ипотечного кредитования, ипотечных банках и т.д., без которых огромное национальное достояние России - ее недвижимость - остается практически без оборота и, как следствие, не используется для решения острых социальных проблем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Нормативные  акты 

1.1 Конституция  РФ. М., 2003.

1.2. Арбитражно-процессуальный кодекс РФ. М. Норма-Инфра М, 2003.

1.3. Основы гражданского  законодательства Союза ССР и  республик. Ведомости СНД и  ВС СССР. 1991. № 26. Ст.733.

1.4. "О плате  за землю" Закон РСФСР от 11 октября 1991 года (в ред. от 29.12.98).// Консультант Плюс. Версия Проф.

1.5. " О залоге". Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 // Ведомости  СНД и ВС Российской Федерации. 1992, № 23. Ст.1239.

1.6. "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним". ФЗ Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ // СЗ Российской Федерации. 1997, № 30. Ст.3594.

1.7 "Об ипотеке  (залоге недвижимости)". ФЗ Российской  Федерации от 7 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СЗ Российской Федерации. 1998. №  29. Ст.3400.

1.8. " Об оценочной  деятельности". ФЗ Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ // СЗ Российской Федерации. 1998. № 31. Ст.3813.