Ипотека в гражданском праве

 Реализация  имущества по соглашению не  допускается и защита интересов  залогодержателя может осуществляться  только в судебном порядке если:

- для ипотеки  имущества требовалось согласие  или разрешение другого лица  или органа;

- предметом  ипотеки является предприятие  как имущественный комплекс;

- предметом  ипотеки имущество, имеющее значительную  историческую, художественную или  иную культурную ценность;

- предметом  ипотеки является имущество, находящееся  в общей собственности, и кто-либо  из его собственников не дает  согласия в письменной или  иной установленной законом форме  на удовлетворение требований  залогодержателя во внесудебном  порядке.

 Соглашение  об обращении взыскания на  заложенное недвижимое имущество  может быть оспорено заинтересованными  лицами, чьи права нарушены этим  соглашением, в общем порядке  в суде.

 Законом  "Об ипотеке" закреплен новый,  по сравнению с ГК, порядок  обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с п.2 ст.348 ГК суд может отказать в обращении взыскания, если основное обязательство в значительной мере выполнено, а допущенные нарушения крайне незначительны.В рассматриваемой ситуации важно то, что невыполненная часть обязательства явно несоразмерна стоимости заложенного имущества. Например, предоставлен кредит в сумме 100 млн.руб. под обеспечение недвижимости, оцененной в 120 млн.руб. Заемщик не вернул 10 млн.руб. В этом случае ставить вопрос об обращении взыскания и реализации предмета ипотеки неразумно. Суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество и договор ипотеки считается прекращенным. Оставшуюся часть долга кредитор вправе взыскать с должника в общем порядке⁵⁷. Закон не допускает отказа в обращении взыскания на этом основании в случае нарушения должником сроков погашения периодических платежей, даже если каждая просрочка незначительна.

 Ходатайство  залогодателя об отсрочке реализации  предмета залога может быть  удовлетворено судом только при наличии двух условий. Первое - если залогодатель - гражданин, а залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности, второе - если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Отсрочка реализации имущества

____________________________

⁵⁷См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика. 1999. №10.

 

не может  превышать одного года. Правило об отсрочке не применяется, если она может  повлечь существенное ухудшение  финансового положения залогодателя, а тем более, когда против залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом (ст.54 Закона об ипотеке).

 При рассмотрении  дела об обращении взыскания  на заложенное имущество суд,  прежде всего, решает вопрос  об основном обязательстве и сумме, которая должная быть уплачена кредитору из стоимости заложенного имущества в погашение этого обязательства и включающая в себя основную сумму долга, проценты, неустойку (штраф, пеню). Суд определяет также и сумму расходов по охране и реализации имущества. Кроме того, в том же деле могут рассматриваться требования кредитора о возмещении убытков, процентов и неустойки, возникших с момента вынесения решения до реальной реализации заложенного имущества с обращением этих сумм на заложенное имущество. При этом за должником и залогодателем вплоть до реальной реализации заложенного имущества сохраняется право удовлетворить требования кредитора по основному обязательству, оставив, таким образом имущество за собой⁵⁸.

 Суд в  своем решении указывает предмет залога, способ его реализации, а также начальную продажную цену, по которой оно будет реализовано. Эта цена определяется двумя способами: соглашением между залогодателем и залогодержателем или усмотрением суда, когда такое соглашение не достигнуто. Судебно-арбитражная практика исходит из того, что при установлении судом

________________________________

⁵⁸См.: Вестник ВАС РФ. 1998. №3. С.86.

 

 

начальной цены, по которой подлежит реализации заложенное имущество, должна быть учтена рыночная цена на момент вынесения решения об обращении взыскания на имущество, независимо от цены объекта недвижимости, указанной в договоре⁵⁹.

 В соответствии  со ст.8 Закона об оценочной  деятельности проведение оценки  является обязательным в случаях,  когда предметом сделки являются объекты, частично или полностью принадлежащие РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям. Аналогичные требования предъявляются и к оценке недвижимого имущества, закрепленного за государственными муниципальными учреждениями

соответственно на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, когда распоряжение имуществом допускается с согласия собственника⁶⁰.

 При обращении  взыскания на заложенное имущество,  принадлежащее не должнику по  основному обязательству, а третьему  лицу, судебная практика исходит из того, что требование кредитора к залогодателю ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога и не должно быть больше суммы долга⁶¹.

 Заложенное  имущество, на которое по решению  суда обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в своем решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе, этот же способ реализации заложенного

____________________________

⁵⁹См.: Вестник ВАС РФ. 1998. №3. С.86.

⁶⁰См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика. 1999. №10.

⁶¹См.: Вестник ВАС РФ. 1998. №8. С.37.

 

имущества может  быть предусмотрен соглашением об удовлетворении

требований  залогодержателя во внесудебном  порядке.

 В соответствии  с Законом "Об исполнительном  производстве" организация публичных  торгов возложена на судебных  приставов-исполнителей. Они осуществляют  подготовку торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью. Победителем публичных торгов, проводимых в течение двух месяцев со дня получения специализированной организацией заявки судебного пристава- исполнителя, признается предложивший наиболее высокую цену.

 При наличии  соглашения залогодержателя с  залогодателем, удостоверенного  нотариально или закрепленного  в решении суда, заложенная недвижимость  может быть реализована и на  организованном залогодержателем  аукционе.

 Однако на практике выбор проводимого залогодержателем аукциона как формы реализации предмета ипотеки крайне ограничен. Соглашение залогодателя и залогодержателя о проведении такого аукциона должно отвечать ряду требований:

1. Оно должно  быть заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

2. При наличии  нескольких ипотек такое соглашение  возможно только с участием  залогодержателей по предшествующей  ипотеке (ст.46 Закона).

3. На имущество  не распространяются положения  п.2 ст.55 Закона (перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание во внесудебном порядке).

 Ограничены  также и правомочия суда при  принятии решения о проведении  аукциона залогодержателем. Оно  не может быть принято, если  заложенная недвижимость относится к имуществу, перечисленному в п.2 ст.55 Закона об ипотеке.

 Основанием  для внесения в Единый государственный  реестр прав записи о реализованном  с аукциона имуществе и его  новом собственнике являются  протокол о результатах аукциона  и договор купли-продажи (п.З ст.59 Закона об ипотеке).

 Публичные  торги организует судебный пристав-исполнитель  по месту нахождения имущества.  Пристав подбирает организацию,  имеющую соответствующую лицензию, направляет туда заявку на  проведение торгов с приложением  всех необходимых документов и заключает с ней договор (комиссии, поручения или агентский). Кроме того, на пристава возложен ряд обязанностей, в частности, обязанность обеспечить открытость торгов и участие в них всех желающих, своевременно разместив извещение о предстоящих торгах в публичном издании с указанием даты, времени, места торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. Несвоевременная или ненадлежащая публикация о торгах или отсутствие в ней указанных в п.З ст.58 Закона сведений может повлечь признание торгов недействительными.

 Независимо  от публикации в печати, судебный  пристав-исполнитель должен уведомить  всех лиц и органы, упомянутые  в ст.54 Закона, которые обладают  правом пользования или какими-либо  вещными правами на имущество - арендаторов, нанимателей, членов семьи собственника и т.п.

 При продаже  недвижимого имущества, закрепленного  на праве хозяйственного ведения  за государственным или муниципальным  унитарным предприятием, целесообразно  уведомить также орган, согласие  которого требовалось для заключения договора об ипотеке. Это может быть комитет по управлению имуществом, антимонопольное управление и пр⁶².

 Изъявившие  участвовать в торгах лице  должны внести задаток, размер  которого определяется организатором  публичных торгов, но не может по закону превышать 5% от начальной продажной цены. Сроки, а также порядок внесения и возврата задатка указываются в извещении о публичных торгах.

 По итогам  торгов, при условии, что они  состоялись, организатором торгов  и выигравшим их лицом в тот же день подписывается протокол о результатах публичных торгов, служащий, в свою очередь, основанием для заключения договора купли-продажи. Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами, в течение пяти дней с момента внесения

покупной цены и должен содержать существенные условия, предусмотренные ст.554-555 ГК. К договору продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, кроме  того, должен быть приложен перечень лиц, сохраняющих в силу закона право  пользования этим помещением.

 При уклонении  либо отказе организатора торгов  от заключения договора покупатель  может обратиться в суд с  иском о принуждении его заключить  договор либо предъявить требование  о возврате задатка в двойном  размере и о возмещении убытков, причиненных участием в торгах, однако только в части, превышающей сумму подлежащего возврату залога (п.5 ст.448 ГК).

 Договор  купли-продажи недвижимости вместе  с протоколом о результатах  публичных торгов служит основанием  для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость права покупателя на проданное на публичных торгах имущество.

_______________________________

⁶²См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика. 1999. №10.

 

 При отказе  или уклонения покупателя от  внесения покупной цены и заключения договора по результатам торгов, он теряет задаток, а торги признаются несостоявшимися⁶³.

 Торги признаются  несостоявшимися и случае, если  на них явилось менее двух  покупателей или не сделана  надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества.

 В случае  признания торгов несостоявшимися  у залогодержателя появляется  право в течение десяти дней  приобрести по соглашению с  залогодателем заложенное имущество  по его начальной продажной  цене, заключив с организатором  торгов договор купли-продажи. Правоустанавливающими документами для государственной регистрации права собственности в этом случае служат договор купли-продажи недвижимости, акт передачи и документ о

признании торгов несостоявшимися.

 В случае  назначения повторных торгов цена имущества снижается на 15%. При признании несостоявшимися и этих торгов, залогодержатель получает возможность приобрести заложенное имущество по цене, сниженной до 25% по сравнению с объявленной на первых торгах.

 С момента  приобретения залогодержателем для себя предмета ипотеки, как после первых, так и после повторных торгов, вне зависимости от того, погашен ли полностью или нет долг по основному обязательству, ипотека прекращается. Прекращается ипотека и в случае, если залогодатель в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися не воспользовался своим правом оставить предмет ипотеки за собой. Это означает, что залогодатель теря-

________________________________

⁶³См.: Комментарий к ФЗ «Об ипотеке»//Законодательство и экономика. 1999. №10.

 

ет право  залога и, соответственно, право требовать  обращения взыскания на это имущество.

 О прекращении  ипотеки залогодатель или залогодержатель  должны сообщить учреждению юстиции  по регистрации прав. На основании  документов об исполнении основного обязательства или решения суда запись об ипотеке в Едином государственном реестре погашается.

 Если предметом  ипотеки выступает право аренды, то после заключения на основе  протокола о результатах публичных  торгов договора купли-продажи  права аренды в соответствии со ст.388 и 389 ГК оформляется уступка права требования. На основании договора и уступки права требования происходит замена арендатора в договоре аренды. Уступка права аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Особенности ипотеки отдельных  видов недвижимости

3.1 Особенности  ипотеки земельных участков