Оценка стоимости бизнеса ООО «Зодчий»

Под термином рыночная стоимость в настоящем отчете понимается следующее:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не Обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своихинтересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект выражен в денежной форме.

 

ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость)определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величинунакопленной амортизации объекта.

Износ - потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Цена - термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикаторомотносительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М. 1994).

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим идругим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ПС РФ).

Анализ наиболее эффективного использования Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 ГК РФ от 21.10.94. Часть 1).

Ставка дисконта - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм,подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.(АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ: Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I.Терминология).

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.

Безрисковая ставка доходности -- ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Итоговая величина стоимости объекта оценки -- величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ООО «Зодчий» было зарегистрировано 01.03.2001 г. ОГРН 1356400981504. Местонахождение: Красноярский край, г.Красноярск,ул. Телевизорная, д. 4Б.

Основной вид деятельности ООО «Зодчий» специализируется на строительстве жилых многоэтажных кирпичных домов, ремонтно-строительных работах, а также выпускает для собственных нужд пластиковые окна.

В состав основных средств предприятия входят:

- 2 объекта недвижимости (производственное помещение площадью 6 500кв.м., Складское помещенияхранения профиля площадью 6 580кв.м);

- 3 единицы машин и оборудования;

- 1земельный участок (право аренды) общей площадью 15 300 кв.м.

 

ИСХОДНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Исходные материалы для оценки приведены в приложении к отчету:

1. Договор №1-Б/08/11 на выполнение оценочных работ от 16.11.2011г.
2. Выписка из ЕГРЮЛ от 24.11.2011 г.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности: 24 ВП001947, 001948, 001938, 001944, 001945, 001941, 001940, 001946, 001939, 001943 от 02.06.2003 г. и 24 ЕЗ 559136 от 16.02.2007 г.
4. Справка об общей численности работающих в ООО ЛПЗ«Сегал» от 01.01.2011 г.
5. Расшифровка стр. 230 баланса «Дебиторская задолженность» на 01.01.2011 г.
6. Расшифровка стр. 120 баланса «Основные средства» на 01.01.2011 г.
7. Баланс ООО ЛПЗ«Сегал» за 2009-2010 гг.
8. Договоры аренды земельных участков с дополнениями и кадастровыми паспортами.

 

АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО МАКРООКРУЖЕНИЯ

Обзор текущей ситуации в российской экономике

По итогам августа 2011года рост российской экономики продолжился и составил, по оценке Минэкономразвития России, как и в прошлом месяце, 0,4% с исключением сезонного фактора. Наибольший положительный вклад в рост ВВП внесли промышленное производство и оборот розничной торговли, при сохраняющемся высоком вкладе импорта в удовлетворение внутреннего спроса. Несмотря на стагнацию реальных доходов населения, резко усилился рост потребительского спроса. После спада в июле возобновил тенденцию к росту инвестиционный спрос. На фоне низкой базы прошлого года высокую динамику к августу 2010 г. показало сельское хозяйство. После скачка в июле замедлилась динамика строительства в августе.

Прирост инвестиций в основной капитал, по оценке Минэкономразвития России, с исключением сезонной компоненты составил 0,5% по сравнению с июлем против спада на 0,9% в июле. По виду деятельности «Строительство», напротив, значительный рост в июле (на 6,9%) сменился в августе спадом на 1,2% (сезонность исключена).

На рынке труда после роста в июле (до 6,5% к экономически активному населению) в августе безработица сократилась до 6,1 процента. С исключением сезонности уровень безработицы снизился с 6,9% в июле до уровня мая-июня и составил 6,6 процента.

Динамика реальных располагаемых доходов населения с исключением фактора сезонности в августе составила 0,1 процента. Реальная заработная плата сохранила тенденцию к росту. Прирост реальной заработной платы в августе по сравнению с июлем с исключением сезонности составил 0,4 процента.

После небольшого роста в июле текущего года продолжилось снижение задолженности по заработной плате. По данным, полученным от организаций, кроме субъектов малого предпринимательства, суммарная задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности на 1 сентября 2011 г. достигла наименьшего значения с начала текущего года - 2,34 млрд. рублей, снизившись за август на 9 процентов.

Резко ускорился рост потребительского спроса в основном в результате сохранения тенденции роста потребительского кредитования и сокращения сбережений населения. Рост кредитов населению в августе в годовом выражении увеличился до 28,5%, после 26,5% в июле. С исключением фактора сезонности прирост оборота розничной торговли в августе составил 1,4 процента

Экспорт товаров вавгусте 2011 г., по оценке, составил 43,0 млрд. долларов США (135,1% к августу 2010 г. и 100,9% к июлю 2011 года).

Импорт товаров в августе текущего года, по оценке, составил30,2 млрд. долларов США (126,7% к августу 2010 г. и 109,9 к июлю 2011 года).

Положительное сальдо торгового баланса в августе 2011 г. увеличилось по сравнению с августом прошлого года, по оценке, на 59,8% и составило 12,8 млрд. долларов США.

Профицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-августе текущего года составил, по предварительным данным Минфина России, 2,3% ВВП против дефицита в размере 2,25% ВВП за аналогичный период годом ранее. При этом доходы бюджета составили 21,8% ВВП (19,1% ВВП - в январе-августе 2010 г.), а расходы бюджета (на кассовой основе) -19,5% ВВП (21,4% ВВП).

В августе индекс потребительских цен составил 99,8%, (в августе 2010 г. был зафиксирован прирост цен на 0,6 процента). За январь-август инфляция составила 4,7% (год назад - 5,4 процента). В годовом выражении инфляция понизилась до 8,2% по сравнению с 9,0% в июле текущего года в результате снижения цен на продовольственные товары, которое наблюдается третий месяц подряд.

В августе текущего года значительным ростом характеризуется строительство. Увеличение объема работ по виду деятельности «Строительство» к августу 2010 г. составило 12,4 процента. С начала текущего года объем строительных работ составил 2687,9 млрд. рублей, это на 6,2% выше, чем за соответствующий период 2010 года.

C исключением сезонного и календарного факторов динамика объема работ по виду деятельности «Строительство» в августе, по оценке Минэкономразвития России, снизилась на 1,2% по сравнению с предшествующим месяцем.

В августе 2011 г. введено в действие 3,9 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 3,6 выше уровня августа 2010 года.

Грузооборот транспорта в августе 2011 г. составил 397 млрд. тонно-километров, продемонстрировав рост на 1,8% к августу прошлого года. Основнымидрайверами роста выступили автомобильный и внутренний водный транспорт. Отрицательное влияние на динамику грузооборота транспорта в августе оказал грузооборот морского транспорта с уменьшением объема на 24,3% по сравнениюс августом 2010 года.

Прирост производства продукции сельского хозяйства в хозяйствахвсех категорий в августе составил 13,3% к соответствующему периоду предыдущего года.

Продолжается уборочная кампания во всех федеральных округах.

По состоянию на 9 сентября 2011 г., зерновые и зернобобовыекультуры обмолочены с площади 29,2 млн. га (66% к площади сева). Намолочено71,5 млн. тонн зерна. Урожайность составляет 24,5 ц/га (в 2010 г. - 19,7 ц/га, в 2009 г. - 25,6 ц/га).

В августе 2011 г. продолжилось ускорение динамики оборота розничной торговли. По сравнению с августом прошлого года прирост оборота розничной торговли составил 7,8% в результате продолжающегося сокращения сбережений населения и увеличения потребительского кредитования.

С исключением фактора сезонности прирост составил, по оценке Минэкономразвития России, 1,4 процента.

По итогамвосьми месяцев оборот розничной торговли увеличился на 5,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.