Оценка стоимости бизнеса ООО «Зодчий»

 

Согласно условиям среднее значение 1 кв.м принимаем одинаковым для всех объектов.

Стоимость производственного помещения, определенная сравнительным подходом равна:

6 500* 6 833= 44 414 500 руб.

Таким образом, рыночная стоимость нежилых помещений определенная сравнительным подходом составляет (таблица 16).

 

Таблица 16

Рыночная стоимость нежилых помещений сравнительным подходом

№ п/п	Наименование объекта	Рыночная стоимость по сравнительному подходу, руб.
1	Склад	44 961 140
2	Производственное помещение	44 414 500
3	ИТОГО	89 375 640

 

Доходный подход

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Среди методов, используемых в доходном подходе, наиболее распространены: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации дохода.

Для оценки рыночной стоимости недвижимого имущества принят метод прямой капитализации дохода, поскольку предполагаемые доходы стабильны и предсказуемы.

Метод прямой капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость имущественного объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления его на соответствующий коэффициент капитализации. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Метод прост, основан на данных прошлого периода и не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода

1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) -- доход, который можно получить от имущества при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от главного параметра имущества и арендной ставки.

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованному имуществу.

Действительный валовой доход ДВД = ПВД -- скидки на простой и неплатежи.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого имущества. Основывается на анализе фактических издержек по его содержанию или типичных издержек на данном рынке.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств - чистого операционного дохода (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

5. Далее, после расчета ЧОД, необходимо определить коэффициент капитализации R. Понятие коэффициента капитализации включает доход на капитал и возврат капитала.

Ставка капитализации

Ставка капитализации при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости определяется как сумма безрисковой ставки дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

Формула модели кумулятивного построения имеет следующий вид:

R=R_f+K + L + M + N,

где R - необходимая норма дохода на собственный капитал;

R/- очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка);

К - норма возврата капитала;

L - риск за низкую ликвидность недвижимости;

М- риск качества управления;

N-- риск вложения в недвижимость.

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности.

Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности долгосрочных ОФЗ по состоянию на 08.11.2011 г.- 7,94% (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp).

Расчет чистого операционного дохода

Чистый операционный доход определен на основе данных о доходах и расходах при сдаче объекта оценки в аренду.

Рыночная стоимость имущества, по методу прямой капитализации дохода, равна отношению чистого операционного дохода на ставку капитализации:

С = ЧОД/R_k

где С - стоимость имущества; ЧОД - чистый операционный доход; Rk - коэффициент капитализации.

 

Таблица 17

Рассчитаем риски

 

		Уровень риска					Определение риска (максимальный уровень 5)
Виды риска		1	2	3	4	5
Риск инвестирования
1	Государственная гарантия возврата инвестиций			X			Нет правовой базы
2	Объемы инвестиций	X					Не требуются
3	Кредитная политика банков		X				Доступность долгосрочных кредитов
Количество наблюдений		1	1	1	0	0
Взвешенный уровень риска		1	2	3	0	0
Сумма весов		6
Количество факторов		3
Средневзвешенная величина		2,0
Качество управления
1	Ключевая фигура			X			Нет зависимости от ключевой фигуры
2	Стратегия маркетинга		X				Разработана
3	Финансовая структура		X				Хорошая
Количество наблюдений		0	2	1	0	0
Взвешенный уровень риска		0	4	3	0	0
Сумма весов		7
Количество факторов		3
Средневзвешенная величина		2,33

 

Расчет риска вложения в недвижимость (компенсация за низкую ликвидность недвижимости) не выполнялся, так как оцениваемые помещения является высоколиквидными вследствие относительно небольшого размера и выгодного местонахождения. Премия за данный вид риска принята равной 0%. 

Рассчитаем ставку капитализации:

R_f- 7,94%;

К - 1,0%;

L - 0%;

М -2,33%;

N - 2,0%.

ИТОГО - 13,27%.

Расчет стоимости аренды 1 кв.м. производственно-складских помещений выполнялся по данным Интернет-сайтов без учета корректировок на местоположение объектов-аналогов по стоимости коммерческой недвижимости в различных районах г. Красноярска. В результате анализа определена стоимость чистой аренды (без учета эксплуатационных расходов) 1 кв.м. производственно-складских площадей в районе расположения объекта оценки.

 

Таблица 18

 

Показатели	Объекты оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Объект оценки	Производственно-складские помещения
Место нахождения	г. Красноярск, ул.Телевизорная 4Б	г. Красноярск, Железнодорож- ный район	г. Красноярск, Октябрьский район	г. Красноярск, Центральный район
Источник информации		http://www.rif-2000.ru	http://www.rif-2000.ru	http://www.rif-2000.ru
Стоимость аренды 1 кв.м.		680	550	800
Стоимость аренды 1 кв.м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	677

 

При сдаче объектов недвижимости в аренду, как правило, существует недозагрузка, зависящая либо от площади объекта, т.е. не все сразу площади могут быть сданы в аренду, либо от времени, т.е. требуется определенное время для того, чтобы найти подходящего арендатора. По данным ведущих консалтинговых агентств в области управления недвижимостью NobbleGibbon, ColiersInternational коэффициент недозагрузки по городу Москве составляет 0,5% - 1% в год, для города Красноярск данный коэффициент 1-2%, берем среднее значение 1,5 %

Стоимость объектов оценки, определенная доходным подходом, составляет:

 

Таблица 19

 

 

Объект оценки	Полезная площадь, кв.м.	Коэффициент недозагрузки, %	Чистый операционный доход, руб.	Коэффициент капитализации, %	Стоимость, определенная доходным подходом, руб.
Складское помещение	6 580	1,5	371 222	13,27	4 083 438
Производственное помещение	6 500	1,5	366 708	13,27	4 033 792
Итого	13 080				8 117 230

Согласование результатов. В результате применения различных методов оценки получены ориентировочные значения рыночной стоимости имущества. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход основывается на нормативной документации, однако не всегда адекватно отражает рыночные условия, принимаем весовой коэффициент 0,2.

Рыночный подход основывается на анализе цен покупки и продажи аналогов. Учитывая то, что рынок продажи производственно-складских помещений в г. Красноярске развит очень хорошо, принимаем весовой коэффициент 0,4.

Доходный подход является одним из основополагающих при оценке недвижимости, принимаем весовой коэффициент 0,4.

 

Таблица 20

 

Традиционные подходы, использованные для расчета стоимости объекта

Наименование объекта оценки	Стоимость, руб.			Рыночная стоимость, руб.
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Весовой коэффициент	0,2	0,4	0,4	1,0
Склад	13 318 569	44 961 140	4 083 438	20 787 715
Производственное помещение	24 143 061	44 414 500	4 033 792	24 197 117
ИТОГО	37 461 630	89 375 640	8 117 230	44 984 833

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости составила 44 984 833 руб.

(сорок четыре миллиона девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот тридцать три) рубля

 

Оценка стоимости транспортного средства.

 

Для оценки имущества используются различные методы оценки, объединенные в три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.  Данный подход основан на представлениях собственника имущества (продавца) о стоимости объекта. В основе расчета затратным подходом лежат издержки на приобретение (изготовление) объекта с учетом его обесценивания за срок эксплуатации. Расчет стоимости при таком подходе проводится в два этапа. На первом этапе рассчитывается стоимость приобретения нового, не бывшего в эксплуатации объекта. На втором -- обесценивание объекта за время его эксплуатации.