Оценка стоимости бизнеса ООО «Зодчий»

 

По результатам табл. можно сделать следующий вывод. В 2009-20010гг.  анализируемое предприятие относилось к 3 классу, то есть это проблемное предприятие. Здесь вряд ли существует риск потери средств, но полное представление процентов представляется сомнительным.

 

 

ОЦЕНКА ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ ПО МОДЕЛЯМ ЗАРУБЕЖНЫХ ЭКОНОМИСТОВ

Таблица 10

Исходные данные для оценки финансовой устойчивости предприятия по моделям зарубежных экономистов

 

 

Показатель	2009	2010
Сумма актива баланса (ф.№1 стр. 300)	239 748	687 625
Оборотный капитал (ф.№1 стр.290)	232 542	543 777
Собственный оборотный капитал (ф.№1 стр.690-стр.290)	-33 027	99 062
Балансовая стоимость собственного капитала (ф.№1 стр.490)	40 233	44 786
Заемный капитал (ф.№1 стр.590+стр.690)	199 515	642 839
Краткосрочные обязательства (ф.№1 стр. 690)	199 515	642 839
Выручка от реализации продукции (ф.№2 стр.010)	308 966	316 055
Прибыль от реализации продукции (ф.№2 стр.050)	4 325	23 337
Прибыль до налогообложения (ф.№2 стр. 140)	9 391	60 013
Нераспределенная прибыль (ф.№2 стр.190)	6 758	48 423

 

Модель Альтма

 

Модель Лиса

 

Модель Таффлера

 

Таблица 10

 

Показатель	Года
	2009	2010
Модель Альтмана
Х1= собственный оборотный капитал/сумма активов	-0,137	0,144
Х2= нераспределенная прибыль/сумма активов	0,028	0,07
Х3=прибыль до налогообложения/сумма активов	0,039	0,087
Х4=балансовая стоимость собственного капитала/заемный капитал	0,2	0,07
Х5=выручка от реализации продукции/сумма активов	1,289	0,46
Фактическое значение Z - счета	1,41	0,92
Граничное значение Z-счета	1,23	1,23
Отклонение от граничного значения	0,18	-0,3
Модель Лиса
Х1= Оборотный капитал/сумма активов	0,97	0,79
Х2= прибыль от реализации продукции/сумма активов	0,018	0,034
Х3=нераспределенная прибыль/сумма активов	0,028	0,07
Х4=собственный капитал/заемный капитал	-0,165	0,154
Фактическое значение Z - счета	0,064	0,057
Граничное значение Z-счета	0,037	0,037
Отклонение от граничного значения	0,027	0,02
Модель Таффлера
Х1=прибыль от реализации продукции/краткосрочные обязательства	0,022	0,036
Х2=оборотные активы/сумма краткосрочных обязательств	1,165	0,846
Х3=краткосрочные обязательства/сумма активов	0,832	0,935
Х4=выручка/сумма активов	1,289	0,46
Фактическое значение Z - счета	0,52	0,37
Граничное значение Z-счета	0,2	0,2
Отклонение от граничного значения	0,32	0,17

 

 

Таблица 11

Нормирование показателей финансовой устойчивости по разным моделям

 

 

Показатель		Года
		2008	2009
	Методика, предусмотренная законодательством
Фактическое значение коэффициента восстановления платежеспособности		0,62	0,36
Нормативное значение коэффициента восстановления платежеспособности		1	1
Отношение фактического значения и нормативного коэффициента		0,14	0,86
	Интегральная балльная оценка
Фактическая сумма баллов		54,5		52,5
Минимальная граница суммы баллов для нормально функционирующего предприятия		100		100
Отношение фактической суммы и минимальной границы		0,54		0,52
	Модель Альтмана
Фактическое значение Z-счета		1,41		0,92
Граничное значение Z-счета		1,23		1,23
Отношение фактического и граничного значений		0,18		-0,3
	Модель Лиса
Фактическое значение Z-счета		0,064		0,057
Граничное значение Z-счета		0,037		0,037
Отношение фактического и граничного значений		0,027		0,02
	Модель Таффлера
Фактическое значение Z-счета		0,52		0,37
Граничное значение Z-счета		0,2		0,2
Отношение фактического и граничного значений		0,32		0,17

 

На базе проведенных расчетов строим совмещенные графики оценки финансовой устойчивости. На рис. 1 видно, что на конец 2010 г. наблюдается тенденция ухудшения финансового состояния предприятия.

 

 

 

Рис.1. Оценка финансовой устойчивости предприятия по критериям законодательства РФ и по модели интегральной балльной оценки

 

 

Результаты оценки по моделям зарубежных экономистов (Альтмана, Лиса, Таффлера) представлены на рис. 2.

 

 

 

Рис.2. Оценка финансовой устойчивости предприятия по моделям зарубежных экономистов

 

Как видно из рисунка 2 предприятие оценивается как платежеспособное только по модели Альтмана за 2009-2010гг. Остальные модели показывают, что предприятие  находится в зоне банкротства и имеет явную тенденцию к ухудшению финансового положения.

В ходе проведения финансового анализа было обнаружено, что большинство значений коэффициентов в период с 2009-2010 гг. выросли, что положительно сказывается на деятельность предприятия. Из расчетов финансовой устойчивости по методу интегрально бальной оценки можно сделать вывод, что в рассматриваемые года предприятие является - проблемным. Здесь вряд ли существует риск потери средств, но полное представление процентов представляется сомнительным.

 

 

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА ООО «Зодчий»

Обоснование выбора подходов к оценке стоимости бизнеса

В рамках затратного подхода, Оценщиком принято решение о расчете стоимости чистых активов. Метод позволяет определить стоимость предприятия как разность между рыночной стоимостью активов предприятия и его обязательствами.

В рамках доходного подхода выбран метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих; можно обоснованно определить будущие денежные потоки; прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет; ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

В рамках сравнительного подхода основой его применения является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Другими словами, метод наиболее применим к приносящим доход компаниям, имеющим неравномерные потоки доходов и расходов, и вполне отвечает условиям, в которых функционирует рассматриваемое предприятие.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

 

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости

 

В состав активов оцениваемого бизнеса входят 2 объектов недвижимости (производственное помещение площадью 6 500.м., Складское помещения хранения профиля площадью 6 580 кв.м),а также 1 земельный участок (право аренды) общей площадью 15 300 кв.м.

 

Анализ рынка коммерческой недвижимости

 

Проведенный Оценщиком анализ рыночных предложений о продаже/аренде коммерческой недвижимости в г. показал развитость данного сегмента рынка.

Источники информации: www.rosrealt.ru, www.gilcom.ru, www.posad.ru, поисковые запросы в www.yandex.ru.

Проведенный анализ предложений о продаже жилой недвижимости в Красноярске показал, что средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости равна 48 929 руб.

Источники информации: www.doma-24.ru, www.krasnoyarsk.oxl.ru, www.krasdom.ru - см. распечатки в приложении к отчету.

Средняя рыночная стоимость жилой недвижимости в различных административных районах г. Красноярска принята по данным:

 

 

 

 

Таблица 12

 

Железнодорожный район	Кировский район	Ленинский район	Октябрьский район	Свердловский район	Советский район	Центральный район
52 054	44 934	43 108	51 057	47 526	48 839	54 987

Методы рыночной оценки земельных участков

 

В теории оценки, земля рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, и оценивается с позиции возможности выполнения ею функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

Термины «земля» и «земельный участок» имеют разное толкование. Под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Термин «земля» имеет более широкое и расхожее понимание.

Объектами оценки являются различные имущественные права на земельный участок. Такими правами могут быть: права собственности на земельный участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

Главным в оценке земли является анализ возможности ее наиболее эффективного использования (НЭИ), т.е. получения наибольшего дохода от её использования. Землю можно использовать различными способами, соответственно и отдача от её использования будет разная. В свою очередь, НЭИ земли зависит от её целевого назначение и разрешенного использования. При этом рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину рыночной стоимости земельного участка.

При изменении целевого назначения (категории земли) участка его рыночная стоимость также изменяется. Возможно, обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. НЭИ земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Процесс оценки земли заключается в определении рыночной стоимости земельного участка методами, изложенными в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. При применении методов оценки исходят из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом (непременное условие оценки именно рыночной стоимости).

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения земельной ренты от него (принцип ожидания). При этом под земельной рентой понимается доход за определенный период времени, получаемый от земельного участка при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его правовых характеристик (целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок).