Оценка стоимости бизнеса ООО «Зодчий»

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод выделения;

метод распределения;

метод капитализации земельной ренты;

метод остатка;

метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

 

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества  
ООО «Зодчий»

 

При определении рыночной стоимости объектов оценки (здания и сооружения, земельные участки) они рассматривались как единый (неделимый) имущественный комплекс объектов недвижимости, обладающий функциями затратности на восстановление, доходов от возможных рыночных продаж и доходов от использования объектов в производственно-обслуживающей предпринимательской деятельности.

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества затратным подходом

Для расчета рыночной стоимости имущества затратным подходом используют следующее выражение:

 

Со.ц. = Сз.у.+Св.с. -И,    (1)

 

где: Со.ц. - стоимость объекта оценки; Сз.у. - стоимость земельного участка;  
Св.с. - восстановительная стоимость объекта оценки; И - стоимость накопленного износа.

Определение стоимости права аренды земельных участков

 

Для оценки стоимости права аренды рассматриваемых земельных участок Оценщиком использовался метод сравнения продаж. Объекты аналоги выбирались на рынке г. Красноярска по данным www.rif-2000.ru (см. распечатки в приложении к отчету) с последующей корректировкой данных на местоположение по стоимости жилой недвижимости в г. Красноярске.

Оценщиком принято решение не вводить других корректировок: торг, размер, назначение, рельеф в силу отсутствия достоверных исходных данных.

Также Оценщиком сделано допущение, что оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка эквивалентна оценке рыночной стоимости права собственности, так как согласно действующему законодательству арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды.

Объекты аналоги:

Земельный участок площадью 10 000 кв.м., Центральный район, цена 3 млн. руб.;

Земельный участок площадью 20 000 кв.м., Советский район, цена 10 млн. руб.;

Земельный участок площадью 23 000 кв.м., Советский район, цена 14 млн. руб.;

Земельный участок площадью 22 000 кв.м., Советский район, цена 12,4 млн. руб.;

Земельный участок площадью 10 000 кв.м., Советский район, цена 6,7 млн. руб.;

Земельный участок площадью 10 000 кв.м., Центральный район, цена 2,7 млн. руб.

 

Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка расположенного в г.Красноярске:

 

(3 000000/10000+10 000000/20 000+14 000000/23 000+12 400000/22000+6700000/10000+2 700 000/10000)/6= 485,39 руб./кв.м.

 

Таким образом, рыночная стоимость права аренды 1 земельного участка общей площадью 21 400кв.м. равна:

 

15 300*485,39 = 7 426 467

 

(семь миллионов четыреста двадцать шесть тысяч четыреста шестьдесят семь тысяч)   рублей.

Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости

 

Для расчета восстановительной стоимости строительства объектов недвижимости были использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости в ценах 1972 г.

Величины восстановительных стоимостей рассчитывались по формуле:

Св.с. = VЧCед. ЧKi,    (2)

где: V - строительный объём, м³; Сед. - стоимость единицы объёма по данным УПВС;  
Кi - поправочные коэффициенты.

Для расчетов используются следующие поправочные коэффициенты.

Реальная стоимость дохода строителя в строительстве составляет не меньше 30%. // «Ведомости», №92 (1373), вторник, 24 мая 2005 г. статья «Недвижимость вместо акций»- для расчетов принимаем 1,3 - исходя из принципа осторожности.

Индекс цен на СМР с 1969 по 1984 г. равен 1,18 (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.)

Индекс цен на СМР с 1984 г. по 3 квартал 2011 г. равен 146,25 (http://www.ocenchik.ru/docs/1004.html).

Коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость - 1,18 (Налоговый Кодекс РФ).

В таблице 15 приведен расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости.

 

Таблица 13

 

Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости

 

№ п/п	Объект оценки	Таблица УПВС	УПВС, руб./куб.м. или руб./кв.м.	Кндс	И1969-1984	И 1984-2011	Кпред	Объем или площадь, куб.м или кв.м	Полная стоимость воспроизводства, руб.
1	производственное помещение площадью 6 500 кв.м.	Сб. 2 табл. 138	8,6	1,18	1,18	146,25	1,3	6 500	14 798 409
2	Складское помещения хранения профиля площадью 6 580 кв.м.	Сб. 2 табл. 141	15,4	1,18	1,18	146,25	1,3	6 580	26 825 623
3	ИТОГО	-	-	-	-	-	-	-	41 624 032

Определение накопленного износа

Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 1 января 2002г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные крупы», оцениваемые объекты относится к 7 амортизационной группе, срок полезного использования свыше 15 лет до 20 лет. В соответствии с Постановлением №1072 от 22 октября 1990 г. норма амортизации таких зданий составляет 1% в год. Здание и сооружения после ввода в эксплуатацию использовались надлежащим образом с выполнением текущих и капитальных ремонтов. Физический износ принят Оценщиком, согласно данным технических паспортов объектов оценки с корректировкой в 1% в год на дату оценки.

Данные величины физического износа также подтверждается результатами личного осмотра Оценщиком зданий и помещений и их конструктивных элементов в соответствии с ВСН-53-86.

По ряду объектов физический износ принят Оценщиком экспертно на основании данных визуального осмотра.

Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временным фактором, как моральное устаревание использованных материалов или конструкций, а также использованием объекта не по назначению. Поскольку оцениваемые объекты имеют полный набор функциональных элементов, функциональный износ равен нулю.

Износ внешнего воздействия вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Объекты оценки расположены в одном из наиболее привлекательных с точки зрения капитальных вложений районе Красноярского края, износ внешнего воздействия равен нулю.

Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом, с учетом совокупного износа составляет (таблица 14).

 

 

 

 

 

Таблица 14

 

Рыночная стоимость объектов недвижимости

 

№ п/п	Объект оценки	Полная стоимость воспроизводства, руб.	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость с НДС, руб.
1	производственное помещение площадью 6 500 кв.м.	14 798 409	10	13 318 569
2	Складское помещения хранения профиля площадью 6 580 кв.м.	26 825 623	10	24 143 061
12	ИТОГО	41 624 032	-	37 461 630

 

Необходимо отметить, что рыночная стоимость права аренды 1 земельного участка входящих в состав недвижимости предприятия равна 7 426 467 руб.

То есть общая рыночная стоимость объектов недвижимости равна

44 888 097 руб.

 

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход представлен методом сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогических объектов. Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах для последующего сравнения. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемым объектом по следующим характеристикам: район, планировка, площадь и т. д. Корректировка на место нахождения проводилась по стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости.

Стоимость 1 кв.м. здания определялась по данным еженедельных газет и журналов по недвижимости, а также по данным Интернет-сайтов. Корректировка на место нахождения проводилась по стоимости жилой недвижимости (www.inform24.ru - см. анализ выше). Корректировка на материал стен - в соответствии с Постановлением Администрации Красноярского края №177-П от 15.03.2000 г. Корректировка на площадь не выполнялась, так как статистическая обработка информации показала незначительную зависимость стоимости 1 кв.м. от площади коммерческих объектов.

Таблица 15

 

 

Оценка рыночной стоимости склада

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Объект	Производственно-складское помещение	Производственно-складское помещение	Производственно-складское помещение	Производственно-складское помещение
Место нахождения	г. Красноярск, ул.Телевизорная, 4Б.	Г.Красноярк,Железнодорожный район,ул. Калинина	Г.Красноярк,Октябрьский район,ул. Тотмина	г.Красноярск,Железнодорожный район,ул.Мечникова
Источник информации		http://www.rif-2000.ru	http://www.rif-2000.ru	http://www.rif-2000.ru
Полезная площадь, кв.м.	6 580	6 000	5 000	3 500
Стоимость, руб.		45 000 000	34 000 000	21 700 000
Стоимость 1 кв.м., руб.		7 500	6 800	6 200
Материал стен	Железо-бетонные	Железо-бетонные	Железо-бетонные	Железо-бетонные
Корректировка на материал стен (источник информации: обработка статистических данных Журнала недвижимость Красноярья, №4 от 28.01.10г.)		1	1	1
Откорректированная цена, руб./кв.м.		7 500	6 800	6 200
Средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости, руб.	48839 (источник: www.inform24.ru)	44938 (источник: www.inform24.ru)	47526 (источник: www.inform24.ru)	43108 (источник: www.inform24.ru)
Корректировка по стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости		1	1	1
Откорректированная цена, руб./кв.м.		7 500	6 800	6 200
Корректировка на площадь (С помощью степенной функции, выведенной выше)		1	1	1
Откорректированная стоимость, руб./кв.		7 500	6 800	6 200
Корректировка на техническое состояние (экспертная оценка на основании ВСН 53-86 и данных сборников УПВС о структуре стоимости объектов недвижимости)		0%	0%	0%
Откорректированная стоимость, руб./кв.м.		7 500	6 800	6 200
Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	6 833
Стоимость объекта оценки (округленно), руб.	44 961 140