Отчет по практике в ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк»

При покупке квартиры на вторичном рынке, или в новостройке - присутствуют свои риски. Конечно, тщательная проверка юридической чистоты квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, осуществляется и риэлтором, и при государственной регистрации, но полностью избежать непредвиденных ситуаций позволяет только страхование титула собственности. Новая квартира не имеет сомнительных историй предыдущих собственников и жильцов, поэтому страхование титула не является обязательным требованием Банка. Если квартира приобретена по договору соинвестирования до завершения строительства, то необходимо быть уверенным, что она будет построена в оговоренные сроки и при условии, что у квартиры только один владелец. Это тоже вопрос правильной и своевременной регистрации, а также тщательного юридического анализа договора соинвестирования и проверки надежности компании-подрядчика.

ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» кредитует покупку квартир на этапе строительства в домах ведущих застройщиков, которые обеспечивают ввод 80% возводимых площадей. Предлагая услуги по кредитованию всех типов сделок, Банк приобрел опыт, позволяющий выбрать оптимальный вариант для каждого клиента.

Индивидуальный подход ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» к клиентам заключается в следующем.

Все покупатели намерены погасить кредит как можно раньше, однако сохранить при этом привычный уровень жизни не всегда получается. Банк рекомендует выбрать такой срок погашения, чтобы расходы на обслуживание кредита не превышали 30-35% семейного бюджета. Это легко спланировать, так как кредит погашается равными платежами. Более того, при необходимости в течение 2-3 дней банк предоставит кредит до 300 тыс. руб. на неотложные нужды в рамках согласованного объема кредитования на покупку квартиры.

Руководство Банка считает, что большинство людей имеющих работу, может рассчитывать на улучшение своих жилищных условий с помощью ипотечного кредита. Поэтому выбор приобретаемого жилья не ограничивается, так как жить в доме не один год. Единственное требование: чтобы дом не находился в аварийном состоянии, или в списках на снос.

Кроме того, жизненные обстоятельства клиента могут измениться, так как жизнь не стоит на месте. Возможно, через год после покупки родится долгожданный ребенок, и потребуется квартира большей площади. Если квартира был приобретена в инвестиционных целях, можно решить, что наступило время её продать. Это право клиента, и банк поможет осуществить погашение кредита путем продажи квартиры, и при необходимости предложит новый.

Цены на жилье в последние годы стремительно растут - причиной тому является увеличение доходов населения, порождающее спрос, который опережает предложение квартир. В этом есть и положительные, и отрицательные стороны, прогнозировать будущее рынка жилья достаточно сложно.

Если в процессе поиска квартиры цены выросли, то не потребуется тратить время на повторное рассмотрение банком заявки для увеличения суммы кредита. Цены на недвижимость могут упасть, соответственно, снизится стоимость заложенной квартиры. Но если клиент исправно обслуживает кредит, банк не будет требовать дополнительного обеспечения. Если доходы клиента выросли, и есть цель досрочно погасить кредит (или купить другую квартиру) - можно сделать и это, причем без каких-либо штрафов через 0,5-2 года с момента выдачи кредита в зависимости от его срока.

Чистая ставка кредита в ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» является одним из направлений кредитной политики.

Многие потенциальные заемщики, обзванивая банки в поисках лучших условий, задают вопрос о процентной ставке. Но заявленная ставка - это еще не полная стоимость кредита: например, о том, что в некоторых банках с низкими ставками ежемесячное обслуживание кредитного счета стоит 0,3% годовых, клиент может узнать только после того, как квартира выбрана, согласие банка предоставить кредит получено, залог внесен - и отступать некуда. И дополнительные 3,6% в год будут сопровождать клиента до последнего дня погашения кредита. Об этих условиях лучше думать заранее, но если клиент столкнулся с такой ситуацией, то ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» поможет погасить невыгодный кредит и оформить новый на лучших условиях.

Далее необходимо рассмотреть процесс оформления сделки банком по ипотечному кредитованию. При первом обращении клиента в банк производятся следующие действия:

- консультация клиента  об основных условиях выдачи  ипотечного кредита;

- предварительная оценка  возможности получения ипотечного  кредита, исходя из предоставленной  клиентом информации;

- передача клиенту формы заявления-анкеты и списка первичных документов и документов по объекту недвижимости.

Предварительная консультация клиента осуществляется по следующим вариантам:

- клиент посредством телефонной  связи обращается в центр обработки вызовов, отвечающий за его предварительную консультацию;

- клиент обращается в  подразделение банка, осуществляющего  ипотечное кредитование (к сотруднику  кредитного подразделения, отвечающему  за предварительную консультацию  клиента).

При обращении клиента за предварительной консультацией в центр обработки вызовов последний осуществляет следующие действия:

- предоставление информации  об основных условиях ипотечного  кредитования, в том числе информации  о предъявляемых требованиях  к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

- предоставление информации  о порядке получения клиентом  формы заявления-анкеты, а также  списков первичных документов  и документов по объекту недвижимости, используя информационные ресурсы  веб-сайта банка, либо направление  формы заявления-анкеты, а также списков первичных документов и документов по объекту недвижимости по электронной почте клиенту;

- предварительная оценка  возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной  клиентом, в том числе примерный  расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа.

При обращении клиента за предварительной консультацией сотрудник кредитного подразделения выполняет следующие действия:

а) предоставление общей информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

б) предварительная оценка возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;

в) предоставление на бумажном носителе следующей информации:

1. общей информации об  основных условиях ипотечного  кредитования, в том числе информации  о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

2. перечень и примерные  суммы предполагаемых дополнительных  расходов клиента;

3. списки первичных документов  и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты.

4. расчета максимальной суммы кредита и/или размера ежемесячного платежа и/или размера необходимого для предоставления кредита дохода клиента.

В течение 4-х рабочих часов с момента получения заполненной клиентом электронной экспресс-анкеты банк (центр обработки вызовов) выполняет следующие действия:

- формирует и направляет  сообщение о результатах предварительной  оценки возможности предоставления  ипотечного кредита клиенту на  электронную почту по адресу, указанному клиентом в электронной  экспресс-анкете;

- направляет списки первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты на указанный клиентом в электронной анкете адрес электронной почты (только при положительных результатах предварительной оценки возможности предоставления клиенту ипотечного кредита);

- уведомляет посредством  телефонной связи клиента об  отправлении банком сообщения  на его электронную почту (по  телефонному номеру, указанному  клиентом в электронной анкете);

- информирует клиента  посредством телефонной связи  о местоположении наиболее удобного для него (клиента) офиса банка, предоставляющего услуги ипотечного кредитования, с указанием времени работы и контактного телефона сотрудника кредитного подразделения, находящегося в указанном офисе, и/или с записью клиента на определенное время (только при положительных результатах предварительной оценки возможности предоставления ипотечного кредита клиенту).

При обращении клиента за предварительной консультацией сотрудник компании-партнера, аттестованный в соответствии с требованиями банка, выполняет следующие действия:

а) предоставляет информацию об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о тарифах банка;

б) осуществляет предварительную оценку возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;

в) предоставляет на бумажном носителе:

1) общую информацию об  основных условиях ипотечного  кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

2)перечень и суммы предполагаемых  дополнительных расходов клиента;

3)список первичных документов  и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты;

4)расчет максимальной  суммы кредита и/или размера  ежемесячного платежа и/или размера  необходимого для предоставления  кредита дохода клиента.

После проведения предварительной консультации клиента, сотрудник кредитного подразделения в присутствии клиента выполняет следующие действия:

- прием первичных документов, заявления-анкеты и финансового  документа, подтверждающего оплату  клиентом комиссии за проведение  первичного андеррайтинга (при ее  наличии). Копии первичных документов  принимаются сотрудником кредитного подразделения при предъявлении клиентом их оригиналов. Сотрудник кредитного подразделения сверяет копии с оригиналами и по результатам сверки специальным штампом ставит на каждой копии первичных документов отметку «копия верна» и свою подпись и дату;

- проверка предоставленных клиентом первичных документов на соответствие списку первичных документов;

- проверка правильности  заполнения клиентом заявления-анкеты;

- уведомление клиента  о сроках проведения первичного  андеррайтинга.

Несоответствие предоставленных клиентом документов утвержденному списку первичных документов служит основанием для отказа банка в проведении первичного андеррайтинга.

При получении заявления-анкеты сотрудник кредитного подразделения регистрирует ее в журнале учета заявлений-анкет. В журнале учета заявлений-анкет указывается дата получения сотрудником кредитного подразделения заявления-анкеты, ФИО клиента, предполагаемая (заявленная клиентом) сумма ипотечного кредита, а также другие данные по заявлению-анкете.

Контроль своевременности рассмотрения заявлений-анкет, зарегистрированных в журнале учета заявлений-анкет, осуществляется руководителем кредитного подразделения либо уполномоченным лицом банка.

В течение одного рабочего дня с момента регистрации заявления-анкеты в журнале учета заявлений-анкет сотрудник кредитного подразделения проводит первичный андеррайтинг, включающий выполнение следующих действий:

- проверка предоставленных  клиентом первичных документов  на предмет подтверждения ими  соответствия клиента требованиям  в банке, предъявляемым к клиенту при оформлении ипотечной сделки;

- оценка платежеспособности  клиента и его супруга(ги) (поручителя  и его супруга(ги)). Доход супруга(ги) клиента (супруга(ги) поручителя может  не приниматься в расчет, в  том случае, если сумма дохода  клиента (поручителя) достаточна для предоставления кредита (поручительства);

- оценка платежеспособности  органов управления юридического  лица (если залогодателем является  юридическое лицо);

- направление служебной  записки (по установленной форме) в подразделение безопасности с приложением копий предоставленных клиентом первичных документов;

- направление служебной  записки в юридическое подразделение (при предоставлении в залог  объектов недвижимости, находящихся  в собственности клиента и/или  третьих лиц).

Подразделения, указанные ниже, в течение 2-х рабочих дней со дня получения копий документов для проведения экспертизы осуществляют следующие действия:

Подразделение безопасности:

- проверяет представленные  первичные документы на предмет  достоверности указанных в них сведений;

- проверяет кредитную  историю клиента и поручителей (при наличии), в том числе во  всех территориальных подразделениях  банка;

- при необходимости представления  дополнительных документов, подразделение  направляет по электронной почте  либо в устной форме соответствующий запрос сотруднику кредитного подразделения;