Кадастр и оценка земельной собственности

 

2.1.4 Сертификат качества оценки

 

ФСО №1 (утверждено приказом №256 от 20.07.2007); ФСО №2 (утверждено приказом №255 от 20.07.2007); ФСО №3 (утверждено приказом №254 от 20.07.2007).   Свод стандартов оценки Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». 

Анализ  информации, мнения и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, состоящего из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО №1 (утверждено приказом №256 от 20.07.2007); ФСО №2 (утверждено приказом №255 от 20.07.2007); ФСО №3 (утверждено приказом №254 от 20.07.2007).

Оценщик, Ешина Елена Дмитриевна, выполнивший данную работу по оценке, на основании его знаний и убеждений подтверждает что:

• Утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;
• Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются личными и независимыми;
• Оценщик не имел текущего и будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте и свободен от каких-либо дополнительных обязательств (за исключением предусмотренных договором) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;
• Оплата услуг по оценке не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта и тоже не связана с заранее предопределенной стоимостью или установленной стоимостью в пользу одной из сторон.

 

2.2 Задание на оценку

 

Таблица 2 – Задание на оценку

1	Номер отчета:	№1028.84
2	Основание для проведения оценки:	Договор №188 между собственником  и Ешиной Е.Д.
3	Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта  оценки
4	Задача оценки:	Совершение сделки купли-продажи  объекта оценки
5	Вид определяемой стоимости	рыночная
6	Дата проведение оценки (Дата оценки)	11.10.2012г
7	Срок проведения оценки	11.10.2012-24.01.2013 гг
8	Дата составления отчета	24.01.2013
9	Точное описание объекта оценки:	Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: для использования  индивидуального жилого дома, общая  площадь 1089 кв.м, кадастровый номер: 32:28:031629:32, адрес объекта: Брянская область, г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, д.17а
10	Кадастровая стоимость, тыс. руб.	228,690
11	Месторасположение объекта	РФ, Брянская область, г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, д.17а
12	Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
13	Собственник объекта оценки	Физическое лицо Донцов Николай Викторович
14	Стандарты оценки:	ФСО №1 (утверждено приказом №256 от 20.07.2007); ФСО №2 (утверждено приказом №255 от 20.07.2007); ФСО №3 (утверждено приказом №254 от 20.07.2007); Свод стандартов оценки Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» г.Брянск

 

2.3 Сведения о заказчике оценки  и об оценщике

 

Таблица 3 – Сведения о заказчике оценки и об оценщике

1	Заказчик:
1.1	Фамилия, имя, отчество	Донцов Николай Викторович
1.2	Документ, удостоверяющий личность	Паспорт
1.3	Номер и дата	Серия 15 04 № 106473, выдан 01.07.2003 ОВД Советского района города Брянска
2	Оценщик:
2.1	Фамилия Имя Отчество	Ешина Елена Дмитриевна
2.2	Форма деятельности	Индивидуальный предприниматель
2.3	Документ, удостоверяющий личность	Паспорт, серия 15 11 № 990734, выдан 02.04.2012 МО УФМС России по Брянской области города Брянске
2.4	Адрес оценщика	РФ, Брянская область, г.Брянск, ул. Романа Брянского, д.6 кв41
2.5	Реквизиты:	ИНН 314802606185, Р/С 4160485012364 1094013 в Брянском филиале Сбербанка России ИНН 7033901781/200452030, К/С 30031655700000774531, БИК 044663977
2.6	Членство в саморегулирующей организации  оценщиков (СРО)
	СРО	Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков"(РОО) г.Брянск
	Категория члена	Действительный член
	Дата вступления	27.01.2012г.
	№ сертификата	519403
	Свидетельство о членстве в саморегулирующей организации	№ 03805 от 27/01/12
	Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков о членстве в саморегулирующей организации (СРО)	Настоящая выписка из реестра Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" выдана о том, что Ещина Е.Д. является членом Общероссийской общественной организации «РОО» и включена в реестр оценщиков 27.01.2012г.
2.7	Сведения о страховании гражданской  ответственности оценщика	Полис выданный Страховщиком ОАО «АльфаСтрахование», № S 5929/787/0083/1, от 25 января 2012г., срок страхования до 25 января 2013г.
2.8	Документ, подтверждающий получение  профессиональных знаний в области  оценочной деятельности	Диплом о высшем образовании. Выдан  Брянской Государственной Инженерно-Технологической  Академией по специальности «Экспертиза  и управление недвижимостью». Диплом о профессиональной переподготовке.
	Номер и дата	№ 198.04.310 от 24.06.2011. ПП № 041 5106 от 29.06.2011
2.9	Стаж работы в оценочной деятельности, лет	1 год

 

2.4 Допущения и ограничивающие  условия

 

При проведении оценки Оценщиком были сделаны допущения:

1.  Оценщик в своих действиях выступал как независимый исполнитель.

2.  Выводы о правах собственности на объект оценки сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

3.  Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в правоустанавливающих документах.

4.  При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет объектом, исходя из своих наилучших интересов.

5.  При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

6.  Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источники информации.

Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими ограничительными условиями:

1.  Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

2.  Проведенный Оценщиком анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

3.  При оценке Оценщик исходил из предположения, что объект не имеет обременении.

4.  Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в отчёте.

5.  Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.

6.  Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации.

7.  Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

8.  Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчёт (любую его часть, данные, содержащиеся в Отчете) иначе, чем это предусмотрено договором о выполнении работ.

9.  Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

10.  Оценщик не проводил исследований Объекта оценки на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ и поэтому не может высказать утверждения относительно потенциального воздействия на оценку.

11.  Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчёте.

2.5 Стандарты оценочной деятельности

 

В настоящем  отчете при проведении оценки применялись  следующие стандарты оценки:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256.

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255.

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254.

4. Свод Стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО) - в части не противоречащим Федеральным стандартам оценочной деятельности (ФСО №1-3).

5. Стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики, разработанные СРО, членом которой является оценщик.

 

2.6 Оцениваемые права и вид  определяемой стоимости объекта  оценки

2.6.1 Оцениваемые права

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости. При оценке исходим из того, что субъект права собственности на квартиру обладает полными правами собственности. Под «правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36) и в ГК РФ (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  объекта недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и  охраняемые законом интересы других лиц.

 

2.6.2 Вид определяемой стоимости  объекта оценки, обоснование его  использования

 

В процессе оценки определяется рыночная стоимость  квартиры. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект  оценки представлен на открытом  рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным  для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность  действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для  продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для  покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной  степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь  условий сделки, наилучших с точки  зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о  состоянии рынка и объекте  оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются  мотивы для совершения сделки, при  этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку. (Федеральный закон  от 29.08.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

 

 

2.7 Информационные источники, используемые при оценке