Кадастр и оценка земельной собственности

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы  на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций  для улучшений выбираются в зависимости  от конкретных условий, в которых  функционирует объект оценки.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

  Метод предполагаемого использования

Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Этап 1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

Этап 2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

Этап 3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

Этап 4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

Этап 5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• строительство дорог, улиц;
• стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;
• прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

 

2. Сравнительный подход

 

Сравнительный подход широко используется в странах  с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных  участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный  подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков, т.е. на принципе замещения.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным  рынком, особенно для оценки свободных  земельных участков и участков с  типовой застройкой. С помощью  этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа  рыночных цен продаж аналогичных  участков.

В МСО способ сравнения продаж для  земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества  с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические  данные по последним рыночным сделкам.

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

С_р = Ц_i ± К_i,

где С_р -- рыночная стоимость оцениваемого земельного участка; Ц_i - цена продажи i-го сравнимого земельного участка; К_i - величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка - это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

• целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;
• передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;
• местоположение (например, в Московской области -- удаленность от МКАД и престижность направления);
• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента земельного рынка, включают:

• инвестиционную мотивацию;
• платежеспособность;
• источники и формы финансирования;
• вкусы и предпочтения покупателей и др.;
• социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

• незастроенные земельные участки;
• земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;
• земли под домами индивидуальной жилой застройки;
• придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;
• земельные участки под объектами доходной недвижимости: земли гаражей и автостоянок,
• земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;
• участки под объектами промышленности и складскими помещениями;
• сельскохозяйственные угодья.

Каждая указанная группа может  быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Источниками данных о сделках с земельными участками могут быть:

• органы регистрации прав  объектами недвижимости;
• периодическая печать.
• риэлторские, оценочные, кредитные организации;
• интернет – источники;
• данные о ценах на земельные участки, полученные по результатам аукционов, торгов и конкурсов.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. 

Оценка земельного участка путем  сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться  двумя способами:

• по элементам сравнения;
• с помощью единиц сравнения.

Способ  элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на величину цены продажи.

При сравнении земельных участков рекомендуется рассматривать следующие  элементы:

1.Состав передаваемых прав собственности

2.Условия финансирования сделки  купли-продажи.

а) расчет покупателя с продавцом  за счет собственных средств и  на дату продажи. В данном случае корректировка  не требуется;

б) получение покупателем кредита  в банке для покупки объекта недвижимости;

в) финансирование сделки купли-продажи  объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кредита.

К условиям финансирования относится  и корректировка оплаты наличными  деньгами, если она является нетипичной, равная издержкам перевода денег  из безналичной формы в наличную.

3.Условия продажи. Корректировка на данный элемент сравнения отражает:

а) нетипичные для рынка отношения  между продавцом и покупателем (родственные, деловые);

б) неполную информированность, срочную  потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при  которых продавец и покупатель принимают  свои решения относительно продажи  или покупки земельного участка;

в) нетипичный срок экспозиции объекта  на рынке (продажа в условиях банкротства).

4.Время продажи. 

5.Местоположение и окружение. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов.

6.Физические характеристики. 

7.Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги: наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.

Последовательность внесения корректировок:

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4 элементы сравнения). Корректировки проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5-7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обычно вносятся методом суммирования, т.е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

В зависимости от отношения цены к единице сравнения все корректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).