Кадастр и оценка земельной собственности

Доходный подход оценивает стоимость  недвижимости в данный момент как  текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течении своего срока службы;
• риски характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Недвижимость может приносить  следующие виды дохода:

• текущие денежные поступления;
• экономию на налогах;
• будущие доходы от арендной платы;
• доходы от прироста стоимости недвижимости при ее продаже;
• экономию на налогах при продаже.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1) принцип  наиболее эффективного использования;

2) принцип  ожидания;

3) принцип  спроса и предложения;

4) принцип  замещения.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость  всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

В рамках доходного подхода могут  быть использованы следующие методы оценки рыночной стоимости земельного участка:

• метод капитализации дохода;
• метод предполагаемого использования;
• метод остатка.

 

Методика  расчета рыночной стоимости земельного участка методом капитализации 

Метод капитализации  дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчет  рыночной стоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации, расчет ведется по формуле:

где  V – рыночная стоимость объекта оценки;

I – чистый операционный доход;

R – норма (коэффициент) капитализации.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1) определение  величины капитализируемого дохода;

2) определение  коэффициента капитализации;

3) определение  рыночной стоимости земельного  участка.

Определение величины капитализируемого дохода

ЧОД=ДВД-ОР

где ЧОД - чистый операционный доход;

ДВД - действительный валовой доход;

ОР - операционные расходы.

ДВД=ПВД-потери

где ПВД - потенциальный  валовой доход.

ПВД= S_{зем. уч} * См

Где S_{зем. уч} – площадь земельного участка;

См- арендная ставка за 1 м².

Используя данные сайта Администрации Брянской области по аренде земельных участков за август 2010 г, определим размер средней  годовой арендной ставки земельных  участков в г.Брянске.

 

 

 

Таблица 14 – Аренда земельных участков в  г.Брянске

№  п/п	Адрес земельного участка	Целевое назначение	Площадь, кв.м.	Начальный размер  годовой арендной платы, руб.
1	г. Брянск, Бежицкий р-н, ул. Бежицкая, м/д 346,348, 10-й микрорайон	для строительства индивидуального  жилого дома	1000	560 000
2	г. Брянск, Володарский район, ул. 3-я  Разина, о/д 29        Мамоновка	для строительства индивидуального  жилого дома	935	196 000
3	г. Брянск, Советский район, ул. Самостроевская, д. 69	для строительства индивидуального  жилого дома	1000	560 000
4	г. Брянск, Володарский район, ул. Ново-Лесная, 40  Мамоновка	для строительства индивидуального  жилого дома	1000	245 000
5	г. Брянск, Фокинский р-н, ул. Игоря Кустова, д.71	для строительства индивидуального  жилого дома	1000	254 800

 

Средняя годовая арендная ставка по г. Брянску составляет:

См = (560+209,6+560+245+254,8) / 5 = 366

ПВД = 1089*365,9= 398 574 руб. в год

ДВД = ПВД = 398 574 руб.

Операционные  расходы будут равны налогу на земельный участок:

ОР=УПКС×0,3%×S_з.у

где УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости  земель;

S_з.у. - площадь земельного участка.

ОР=210×0,003×1089=686 руб.

Следовательно, чистый операционный доход от земельного участка будет равен:

ЧОД = 398 574 - 686=397 888 рублей.

Расчет  коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации является составной частью процесса оценки. Требуемая норма отдачи для инвестора  есть функция делового риска, финансового  риска и риска ликвидности, которые  присущи объекту оценки. Чем выше степень риска, тем выше норма  отдачи, требуемая инвестором. Средневзвешенная стоимость капитала является ставкой  капитализации, представляющая собой  требуемую норму отдачи капитала, необходимую для оправдания инвестиций.

Рассчитываем  коэффициент капитализации методом  кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего, с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Для расчета  ставки капитализации земельного участка  использован метод кумулятивного  построения на основе безрисковой ставки с добавлением процентных поправок  по формуле:

Y=Y_b + Y_n + Y_f + Y_у

 где Y_b – базовая ставка (безрисковая);

Y_n – премия за риск низкой ликвидности;

Y_f – премия за вложения инвестиций в земельный участок.

В качестве безрисковой ставки будем использовать ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности, которая  составляет:

- 7% (ВТБ 24)

- 6,7% (Сбербанк России)

- 7% (Газпромбанк)

Средняя ставка доходности по депозитам будет  равна:

Y_b = (7+6,7+7) / 3 = 6,9%

Тогда Y_n = (Y_b ´ 6) / 12

Y_n = (9,1% ´ 6) / 12 = 3,45%

Премия  за вложения в конкретный инвестиционный актив - премия, соответствующая риску  вложения инвестиций в секторы рынка, связанные с недвижимостью и  правами на нее. Степень риска  зависит от многих факторов и может  рассматриваться как вероятность  или степень осуществления прогнозных оценок (риск реализации прогнозов). Прогноз  риска для каждого из объектов недвижимости индивидуален. Расчет премии за риск вложений в объекты недвижимости - представлен в таблице 15.

 

Таблица 15 - Расчет премии за вложения инвестиций в земельный участок

Вид и наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение экономической ситуации						*
Увеличение числа конкурирующих  объектов							*
Изменение законодательства					*
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	*
Неполучение арендных платежей		*
Неэффективный менеджмент				*
Криминогенный фактор			*
Неправильное оформление договоров  аренды	*
Количество наблюдений	2	1	1	1	1	1	1	-	-	-
Взвешенный итог	2	2	3	4	5	6	7	-	-	-
Сумма	29
Количество наблюдений	7
Средневзвешенное значение	4,1

 

Y_f = 4,1%, тогда

Y=6,9+3,45+4,1=14,45%

Определяем  рыночную стоимость земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

V=397 888 / 0,1445 = 2 753 550 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка, общей площадью 1089 кв. м, определенная методом капитализации земельной ренты составляет на дату оценки:  2 753 550 рублей.

 

2.12.3 Затратный подход

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она не рукотворна и  не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев  создания искусственных островов.

В связи  с этим можно сделать вывод  о том, что использование затратного подхода для определения стоимости  земельного участка не приемлемо.

 

2.13 Согласование результатов рыночной  стоимости

При оценке земельного участка использовались сравнительный (методом сравнения  продаж) и доходный (метод капитализации  земельной ренты) подходы.

Сводные данные приводятся в таблице 16.

 

Таблица 16 - Расчет весовых коэффициентов

№ п/п	Критерии их удельные веса	Доходный подход	Сравнительный подход
1	Достоверность информации	50	50
2	Полнота информации	50	50
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	30	70
4	Способность учитывать конъюнктуру  рынка	50	50
5	Способность учитывать местоположение	35	65
6	Допущения, принятые в расчетах	50	50
7	Удельные весовые показатели, %	47	53