Кадастр и оценка земельной собственности

2.10 Описание процесса оценки  объекта оценки

2.10.1 Технология определения стоимости  объекта оценки

 

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости земельного участка

Этапы процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка:

1) Заключение договора на проведение оценки.  Цель оценки. Вид определяемой стоимости. Установление оцениваемых имущественных прав. Дата проведения оценки. График работ по оценке. Источники информации. Выбор методов оценки. Затраты на проведение оценки. Денежное вознаграждение за проведение оценки. Составление договора на оценку. 

2) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.  Осмотр объекта и прилегающей территории. Юридическое описание единого объекта недвижимости. Физические характеристики и местоположение. Экономическая информация. Проверка достоверности собранной информации. Анализ и обработка информации. 

3) Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов Анализ земельного участка как незастроенного. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями:

• правовая обоснованность выбранного варианта использования;
• физическая осуществимость; 
• финансовая целесообразность;
• наивысшая стоимость единого объекта недвижимости. 

Оценка стоимости на основе доходного подхода, Оценка стоимости на основе сравнительного подхода, Оценка стоимости на основе затратного подхода. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

4) Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.  Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка. Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки. Проверка правильности расчетов. Согласование результатов, полученных разными подходами в единое окончательное заключение о рыночной стоимости. 

 5) Составление отчета об оценке.

Результаты  оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих  документах:

• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р.

 

2.10.2 Описание подходов и обоснование  выбора методов применяемых к  оценке земельного участка  

 

При проведении оценки рыночной стоимости земельных  участков используются следующие три  подхода:

1. сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;
2. доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);
3. затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Методы  сравнения продаж, выделения и  распределения основаны на сравнительном  подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения  продаж является наиболее простым и  эффективным методом оценки, может  использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной  земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками  допускается использование цен  предложения (спроса).

Метод выделения  определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу  между рыночной стоимостью всего  объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной  стоимостью улучшений за вычетом  их износа. Данный метод расчета  стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные  факторы, инфляционные процессы, а также  привести стоимость всех затрат на дату проведения оценки. Оценки земельных  участков, полученные методом выделения  по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между  ними различия по элементам сравнения.

Метод распределения  применяется для оценки застроенных  земельных участков. Метод основан  на определении соотношения между  стоимостью земли и стоимостью возведенных  на ней строений. Цена продажи объекта  недвижимости разделяется на две  части – стоимость зданий и  стоимость земельного участка. Для  каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе  существует устойчивая пропорция между  стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка основан на технике  инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  участков, если есть возможность застройки  оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли  определяют в результате капитализации  части дохода, относящегося к земле. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Метод предполагаемого  использования применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода - возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход. Расчет стоимости земельного участка производится путем дисконтирования  всех доходов и расходов, связанных  с использованием земельного участка.

В общем  случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для  оценки необходимо применять все  три подхода. Невозможность или  ограничения применения какого-либо из подходов необходимо обосновывать в отчете об оценке.

Использование трех подходов приводит к получению  трех различных величин рыночной стоимости объекта оценки. После  анализа результатов, полученных различными подходами, окончательная величина рыночной стоимости объекта оценки устанавливается посредством определения  средневзвешенной величины рыночных стоимостей, полученных в затратном, сравнительном  и доходном подходе.

В данном отчете для оценки земельного участка  используется сравнительный и доходный подходы.

 

2.11 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования

 

Для определения  рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты  наиболее эффективного его  использования.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Наиболее  эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования  следующим критериям:

1. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2. Юридическая законность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

4. Максимальная доходность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность  объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли  в кратчайшие сроки, мы полагаем, что  наилучшее и оптимальное использование  объекта, является его текущее использование  для садоводства. 

2.12 Определение стоимости земельного  участка

2.12.1 Сравнительный подход

 

Сравнительный подход широко используется в регионах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Сравнительный подход включает 3 метода:

• метод сравнительных продаж,
• метод выделения,
• метод распределения.

В данном отчете используется метод сравнительных  продаж.

Метод  применяется для оценки земельных  участков,  как занятых зданиями,  строениями  и (или)  сооружениями  (далее - застроенных      земельных   участков),   так  и земельных  участков,   не  занятых зданиями,  строениями  и (или) сооружениями (далее - незастроенных      земельных   участков).  

Условие   применения   метода   - наличие  информации  о ценах  сделок  с земельными  участками,  являющимися  аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными  участками  допускается  использование  цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение  элементов,  по  которым  осуществляется сравнение      объекта   оценки   с  объектами   - аналогами  (далее  - элементов      сравнения);
2. определение  по  каждому  из  элементов  сравнения характера и      степени   отличий   каждого  аналога  от  оцениваемого  земельного      участка;
3. определение  по  каждому  из элементов сравнения корректировок      цен аналогов,  соответствующих характеру и степени отличий каждого      аналога от оцениваемого земельного участка;
4. корректировка  по  каждому  из элементов сравнения цен каждого      аналога,   сглаживающая  их  отличия  от  оцениваемого  земельного      участка;
5. расчет    рыночной    стоимости   земельного   участка   путем      обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам  сравнения  относятся  факторы  стоимости объекта оценки (факторы,  изменение  которых  влияет на рыночную стоимость объекта  оценки)  и  сложившиеся  на  рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее  важными факторами стоимости, как  правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение,  разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические  характеристики  (рельеф,  площадь,  конфигурация и      др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура   (наличие  или  близость  инженерных  сетей  и      условия  подключения  к ним,  объекты  социальной инфраструктуры и      т.п.).

К характеристикам  сделок с земельными участками,  в том числе, относятся: