Кадастр и оценка земельной собственности

Процентные корректировки изменяют стоимость земельного участка на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости объекта аналога на данный коэффициент.

Денежные относительные  поправки изменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму.

Денежные абсолютные поправки изменяют цену продажи объекта-аналога на определенную абсолютную сумму.

Способ  единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие  единицы сравнения.

1.Цена за 1 га - при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

2.Цена за 1 сотку - при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

3.Цена за 1 кв. м - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку

4.Цена за 1 фронтальный  метр - часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания.

5.Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

6.Цена за единицу  плотности.

При анализе застроенных земельных  участков используются следующие единицы  сравнения.

1.Цена за 1 кв. м общей  площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

2.Цена за 1 кв. м площади,  подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.

3.Цена за 1 куб. м -- при сравнении складских помещений, элеваторов.

4.Цена за единицу,  приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах - одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках - место парковки одного автомобиля.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов:

• количество внесенных поправок;
• абсолютная величина поправок;
• достоверность и полнота исходной информации и др.

Метод выделения

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;
• соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Процедура оценки земельного участка  методом выделения включает три  этапа.

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости - определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

PVзам = PVед.н. – Cв(з)

Достоинства метода выделения:

1. это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;
2. метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка;
3. метод выделения особенно хорошо использовать при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод распределения

Метод распределения (переноса) предполагает, что для  каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция  между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения  основан на определении соотношения  между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется  на две части -- стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Процедура оценки методом распределения  включает следующие этапы:

Этап 1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким  ценообразующим характеристикам, как:

а) численность и структура занятости  населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные особенности.

Этап 2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.

Этап 3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Этап 4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

Дз.у. = Сз.у./Сед.н.

Этап 5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

PVзам. = PVед.н. x Дз.у.

 

3. Затратный подход

 

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости  улучшений, находящихся на земельном  участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта  недвижимости.

Оценка земель поселений  исходя из затрат на воспроизводство  инфраструктуры

Для земель поселений оценка может  проводиться исходя из затрат на воспроизводство  или замещение инфраструктуры. При  оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

К затратам на воспроизводство относятся  расходы на магистральные сети и  головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и  др.

Последовательность оценки городских  земель по затратам на возмещение инфраструктуры.

Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.

Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту.

Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры.

Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка стоимости земельных  участков по условиям инвестиционных контрактов

К затратному подходу относится  метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах.

Процедура оценки стоимости права  долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство  и реконструкцию капитальных  коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов.

Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей.

Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

Этап 5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

Этап 6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.

Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме  представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

 

 

 

2 Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка

2.1 Общие факты и выводы

2.1.1 Общая информация, идентифицирующая  объект  оценки

 

Таблица 1 – Точное описание объекта оценки

1	Точное описание объекта оценки:	Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: для использования  индивидуального жилого дома, общая  площадь 1089 кв.м, кадастровый номер: 32:28:031629:32, адрес объекта: Брянская область, г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, д.17а
2	Балансовая стоимость*, тыс. руб.	228,690
3	Месторасположение объекта	РФ, Брянская область, г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, д.17а
4	Оцениваемые права	Право собственности
5	Собственник объекта оценки	Донцов Николай Викторович

*- земельный  участок не стоит на балансе,  следовательно, балансовая стоимость отсутствует. Принимаем кадастровую стоимость.

 

2.1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

 

В ходе данной курсовой работы для определения  рыночной стоимости обследуемого участка, мы пользовались двумя подходами: доходным и сравнительным.

В результате метода сравнительных продаж сравнительного дохода мы оценили обследуемый участок  в 3 099 926 руб.

В результате метода капитализации доходного  подхода земельной ренты стоимость  оцениваемого  участка получилась равной  2 753 550 руб.

 

 

 

2.1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки

 

Для определения  итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка под ИЖС общей площадью 1089 м² на дату оценки (13.01.2013 года) составляет 2 937 130 (два миллиона девятьсот тридцать семь тысяч сто тридцать) рублей.