Кадастр и оценка земельной собственности

• условия    финансирования   сделок   с  земельными   участками      (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления      заемных средств);
• платежа  при совершении сделок с земельными участками      (платеж  денежными  средствами,  расчет   векселями,  взаимозачеты,      бартер и т.п.);
• обстоятельства  совершения  сделки с земельными участками (был      ли   земельный  участок  представлен  на  открытый  рынок  в форме      публичной оферты,  аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка   устанавливаются   в разрезе  элементов  сравнения  путем прямого  сопоставления каждого аналога  с объектом оценки. 

Величины   корректировок   цен,   как  правило,   определяются      следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг      от  друга  только по одному элементу сравнения,  и определением на базе  полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов;
• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

В   результате   определения   и внесения  корректировок  цены аналогов  (единицы измерения  аналогов),  как правило,  должны быть близки    друг   к  другу.    В   случае   значительных   различий скорректированных   цен   аналогов  целесообразно  выбрать  другие      аналоги;  элементы,  по  которым  проводится  сравнение;  значения корректировок.  

При проведении сравнительного анализа для сравнения  использовались земельные участки  без улучшений.

Характеристики отобранных объектов аналогов сведены в таблицу 10.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 10 - Характеристика объектов аналогов

Характеристики	№1	№2	№3	№4	№5
Источники информации	Брянский сервер недвижимости интернет ресурс от 20.01.2013г	Брянский сервер недвижимости интернет ресурс от 20.01.2013г	bgr32.ru От 20.01.2013г	bgr32.ru От 20.01.2013г	bgr32.ru От 20.01.2013г
Целевое использование	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС
Местоположение	Советский р-н, пер. Фрунзе	Советский р-н,ул. Пролетарс-кая	Советский р-н, ул. Калинина	Советский р-н, ул. Малыгина	Советский р-н, ул. Пересвета
Площадь,м2	1000	1000	1200	950	900
Коммуникации	рядом	рядом	рядом	рядом	рядом
Физические характеристики	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Стоимость предложния, руб	3 100 000	2 500 000	3 500 000	3 100 000	3 300 000
Стоимость  пред-я, руб/м2	3 100	2 500	2 916	3 263	3 666

Несомненно, что ни один из выбранных аналогов не может практически полностью  соответствовать объекту оценки. Общая величина коррекции зависит  от степени различия между объектами.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения  могут быть определены как для  цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так  и для цены в целом. Единицы  сравнения используются для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнительного анализа  объекта  оценки и аналогов.

В настоящем  отчете оценщик производит корректировки  квадратного метра площадей земельных  участков. Корректировки цен могут  рассчитываться в процентном выражении.

Чтобы привести объекты аналоги к объекту  оценки на дату оценки, требуется выполнить  корректировки цены продажи (цены предложения) каждого объекта аналога по каждой позиции элементов сравнения.

В оценочной  практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1. Условия финансирования
2. Условия и дата продажи (предложения)
3. Снижение стоимости в процессе торга
4. Передаваемые имущественные права
5. Месторасположение

Перечисленные выше элементы сравнения, могут быть дополнены рядом других.

Рассматриваемые в настоящем разделе корректировки  включают в себя корректировки на: условия финансирования, дату продажи, снижение стоимости в процессе торга, передаваемые имущественные права, местоположение, физические  характеристики,  транспортную доступность, наличие  инженерных коммуникаций.

Если  рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики аналогов, то в их цену (руб./кв. м) вносится отрицательная поправка (отрицательная  процентная поправка). Когда рассматриваемые  сопоставимые характеристики объекта  оценки ниже, чем характеристики аналогов, в их цену (руб./кв. м) вносится положительная  поправка (положительная процентная поправка).

1. Условия финансирования. При анализе объектов не было выявлено различие по данной характеристике между объектом оценки и аналогами. Корректировка в цену объектов аналогов не вносится.

2. Дата  продажи (предложения). Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась.

Отобранные  объекты аналоги выставляются на продажу в одно и тоже время, информация об их продаже отсутствует, корректировка в цену аналогов не вносится.

3. Снижение  стоимости в процессе торга.  Фактически, цены предложения объектов  отличаются от цен реальных  сделок, которые, как правило,  происходят по более низким  ценам в связи с неизбежным  процессом снижения стоимости  во время торгов. По данным  риэлтерских фирм, реальная цена  продажи объекта недвижимости  отличается от цены предложения  на 5-10% в меньшую сторону. Принимаем  -5%.

4. Передаваемые  имущественные права. Разница между оцениваемым земельным участком и объектом аналогом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности, поэтому в цену аналогов корректировка не вносится.

5. Коммуникации. Наличие или доступность проведения  коммуникаций на незастроенном  участке сильно влияет на стоимость  земли. Объект оценки имеет в наличие все коммуникации, кроме центральной канализации. Подобранные объекты аналоги имеют все коммуникации, поэтому в цену аналогов вносится корректировка -3%.

6. Физические  характеристики. Учитывается различие  в рельефе, форме участков, плодородии  почв и т.п. Объект оценки  и объекты аналоги  имеют  ровный, спокойный рельеф и приблизительно  одинаковую форму участка. Корректировка  не вносится.

7. Местоположение. Корректировка на местоположение  требуется, если характеристики  местоположения оцениваемого и  сопоставимых объектов – аналогов  существенно различаются. При  наличии значительных расхождений  необходимо исключить объект  недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть  от расстояния между объектами,  стиля окружения, типа и плотности  застройки, близости объектов  к центру населенного пункта, величине населенного пункта  и др.

Корректировка на местоположение в цену объектов аналогов не вносится, так как объекты  оценки и объекты аналоги характеризуются  сопоставимым месторасположением в поселках. В п.Толмачево месторасположение объекта не влияет на его стоимость.

8. Транспортная  доступность. Корректировка на  транспортную доступность учитывает  удобство подъезда к объектам, удаленность объектов от центра  района (населенного пункта), расчет корректировки производится экспертным путем на основании изучения оценщиком сведений о продажах, предложениях к продаже аналогичных объектов, анализа зависимости цены от местоположения и транспортной доступности.

  Учитывая, что все объекты аналоги и  объект оценки характеризуются  сопоставимой транспортной доступностью, корректировка в цену аналогов  не вносится.

Расчет рыночной стоимости 1 кв. м площади объекта оценки с учетом необходимых корректировок представлен в таблице 11.

 

Таблица 11 - Определение  средневзвешенной стоимости   за 1 кв.м земельного участка

	Объект оценки	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4	Объект аналог №5
1	2	3	4	5	6
Цена предложения (продажи), руб/ кв. м	-	3 100	2 500	2 916	3 263	3 666
Корректировка на условия финансирования		-	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		3 100	2 500	2 916	3 263	3 666
Корректировка на дату продажи		-	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		3 100	2 500	2 916	3 263	3 666
Корректировка на снижение стоимости  в процессе торга		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб/кв. м		2945	2375	2770,2	3100	3482,7
Корректировка на передаваемые имущественные права		-	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		2945	2375	2770	3100	3483
Корректировка на коммуникации		-3%	-3%	-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена, руб/кв. м		2856,7	2303,8	2686,9	3007	3378,5
Корректировка на физические характеристики		-	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		2856,7	2303,8	2686,9	3007	3378,5
Корректировка на местоположение		-	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		2856,7	2303,8	2686,9	3007	3378,5
Корректировка на транспортную доступность		-	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб/кв. м		2856,7	2303,8	2686,9	3007	3378,5
Количество корректировок, внесенных  в цену объекта сравнения		2	2	2	2	2
Вес объекта сравнения		0,5	0,5	0,5	0,5	0,5
Итоговая рыночная стоимость, руб/кв.м		2856,7	2303,8	2686,9	3007	3378,5

 

Итоговое  значение рыночной стоимости объекта оценки:

С_{р кв.м} = (С_скор№1×d _скор№1 + С_скор№2×d _скор№2 + С_скор№3×d _скор№3 + С_скор№4×d _скор№4 + С_скор№5×d _скор№5)/d_∑ (5)

где С_{р кв.м} – рыночная стоимость объекта оценки, руб/кв.м,

С_скор№1, С_скор№2, С_скор№3, С_{скор№4,} С_скор№5 – скорректированная стоимость объектов аналогов №1-5 соответственно, руб/кв.м,

d _скор№1, d _скор№2, d _скор№3, d _{скор№4,} d _скор№5 – вес каждого из объектов аналогов в итоговой стоимости объекта оценки,

d_∑ - сумма весов объектов аналогов.

С_{р кв.м} = (2856,7×0,5 + 2303,8×0,5 + 2686,9×0,5 + 3007×0,5 + 3378,5×0,5)/ 2,5 = 2846,58 руб/кв.м

Итоговая  рыночная стоимость объекта оценки:

С_рпа = С_{р кв.м} × S ,

где С_рпа – рыночная стоимость объекта оценки, определенная методо сравнительных продаж, руб,

С_{р кв.м} – рыночная стоимость одного квадратного метра объекта оценки, руб,

S – площадь земельного участка, кв.м.

С_рпа = 2846,56 × 1089 = 3 099 926 руб

Итоговую  рыночную стоимость объекта оценки представим в таблице 13.

 

Таблица 13 - Итоговая рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнительных продаж

Наименование объекта оценки, расположенного на земельном участке	Площадь земельного участка, принимаемого для расчетов	Рыночная стоимость одного кв. м  объекта оценки, руб Ср кв.м	Рыночная стоимость земельного участка, руб Српа
Земельный участок	1089	2846,58	3 099 926

 

2.12.2 Доходный подход

 

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который состоит  в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Формализуется  данный подход путем пересчета будущих  денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают  приносящую доход недвижимость с  точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемое здание или помещение  рассматривается как объект, целью  функционирования которого является получение  дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного объекта недвижимости.