Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Причины этого следующие:

1. В теории и на практике  под DCF понимается метод доходного  подхода, при котором исходной  информацией являются не обычные  на дату определения стоимости  доходы, а прогнозируемые. Эти доходы  не капитализируются необычными  ставками капитализации (all over capitalization rate), а особой ставкой дисконтирования, ориентированной на рынок капитала. В итоге речь идет о признанном методе оценки бизнеса или об определении инвестиционной стоимости.

2. Так как в настоящее  время нет приведенных DCF именно  к оценке объектов недвижимости, то и немецкое экспертное сообщество  не признает его адаптированным  для этих целей.

На практике использование данного метода не исключено, однако немецкие суды такие методы не подтверждают, поскольку прежде всего самим пользователям таких оценок сделанные вычисления представляются непонятными и необоснованными.

В случае если на дату оценки действующие ставки аренды (доходы) отклоняются от обычных доходов для данного состояния рынка, это должно приводиться в соответствие с рыночной ситуацией путем корректировок ставки капитализации, а также дальнейшей корректировкой через скидку/накидку на индивидуальные особенности объекта оценки путем анализа нормативных требований применительно к данной сфере. При этом многопериодный метод позволяет учесть данные отклонения непосредственно путем использования фактически действующих ставок, а в двух других методах данное отклонение должно определяться путем капитализации различий в обычных и фактических договорных отношениях.

Доходный подход предполагает обязательность учета при определении чистого операционного дохода (§19) рисков непоступления или снижения арендных платежей, в том числе из-за временного простоя помещений, а также риска роста непредвиденных расходов на решение всех связанных с арендными договорами правовых вопросов. Здесь необходимо указать, что длительный простой помещений должен уменьшать и сам размер извлекаемых валовых доходов. На практике это определяет необходимость при анализе получаемых доходов по-разному учитывать эти два основания снижения чистых доходов.

Учет обязательных платежей и взносов, прежде всего платы за подключение при использовании доходного подхода, заключается в том, что распределение доходов на долю земли и долю застроенной части осуществляется как для земли – без необходимости внесения платы за подключение, а собственно земельный участок оценивается как требующий внесения платы за подключение. Это существенно снижает итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости, рассчитанную доходным подходом, так как при длительном сроке дальнейшей эксплуатации объекта эта разница приближается к размеру самой платы за подключение («общий» доходный метод). В случае одноэтапной («упрощенной») модели разница несущественна, если ожидается длительный срок эксплуатации.

Если земельный участок ожидает изменение застройки, то обычные расходы на очистку участка и снос сооружений обязательно берутся во внимание. В отличие от использования затратного подхода, в этом случае (метод I и II доходного подхода) расходы на очистку не учитывают ожидаемый срок наступления, даже если они потребуются через длительный срок. При небольшом сроке дальнейшей эксплуатации необходимо учесть пониженные затраты на техническое обслуживание зданий и сооружений.

Затратный подход (§§21–23) по-прежнему складывается из стоимости строительных сооружений, прочих сооружений и оборудования, а также стоимости собственно земли. При этом обязательно учитывается устаревание из-за возраста, а также ситуация на рынке недвижимости и особенности самого объекта оценки. Исходными данными на практике служат нормативы обычных затрат на строительство (NHK). В настоящее время действуют в Германии NHK-2000. Попытка перейти одновременно с изменениями в Постановлении об оценке к новым нормативным затратам была признана Федеральным министерством по транспорту, строительству и развитию городов очень проблематичной не только из-за несовершенства их содержательной части, но и в силу общих настроений. Применение аналогичных затрат по фактически сложившимся затратам уже невозможно (исключение такой возможности связано с некритическим переносом оценщиком данных из литературы и периодической печати в отчеты), необходимо четко ссылаться на каталог NHK, определяющий основные строительные затраты. При этом сами каталоги не лишены недостатков. За последние десять лет это уже третий каталог (первый – 1995 г., второй – 2000 г., проект – 2005 г.). Резкий рост накладных расходов (было 16 %, стало 22,5 %) вызывал у профессионалов рост заложенной инфляции между справочниками NHK 2000 и 2005 гг. В итоге различные справочники даже дают разные стоимости при их применении в рамках затратного подхода к аналогичным объектам. В итоге в 2009 г. Немецкая Палата Архитекторов (BKI) признала необходимость использовать NHK-2000.

Одновременно нововведения не коснутся изменений в модели потерь стоимости из-за возраста по отдельным элементам зданий. Доказано, что при правильной эксплуатации здания независимо от сроков обновления его отдельных частей объект недвижимости можно эксплуатировать. Основополагающим фактором служит изменение требований к самим объектам, а не к их отдельным частям. Оценка земельной составляющей мало изменилась. Она должна быть основана на цене сделок с участками со сравнимыми характеристиками.

Изменения затронули следующее.

Как и во всех других методах, произошла некоторая смена определений – главное, что затратный подход, как и другие подходы, не будет ориентирован только на затраты, а в большей степени, чем раньше, будет требовать учета ситуации на рынке, точнее, «согласования с рынком». При этом в новом Постановлении согласование с рынком должно основываться на заключении местной экспертной комиссии, а не каком-то другом мнении.

Фактически вводится линейный принцип снижения стоимости из-за возраста строительного сооружения. Это позволит сделать затратный подход более сравнимым на практике работы отдельных оценщиков и экспертных комиссий. Строительные недоделки и недостатки должны быть учтены специальным расчетом. Нововведением является невозможность использования индивидуальных строительных норм, как это было ранее. Теперь используются только обычные нормы для данного типа строительства в расчете на единицу площади. Кроме того:

1. Отсутствует понятие «стоимость воспроизводства», только – «строительные затраты».
2. Вводится единый фактор «уторговывания» на рыночную ситуацию.
3. Отдельно не выделяется особенное производственное оборудование, которое теперь относится к составной части – принадлежности строительных сооружений.

При расчетах потерь стоимости из-за строительных недостатков одновременно делается скидка на уменьшение сроков службы здания, валового дохода и применяется увеличенная ставка капитализации (на 0,5%). В затратном подходе необходимые затраты по устранению физических недостатков зданий и сооружений берутся с учетом аналогичного срока жизни этих новых частей, как и всего здания (то есть необходимо и к ним применить скидку на устаревание).

В целом, можно указать на эффективную стратегию регулятора оценочной деятельности в Германии, позволяющего оперативно найти консенсус между правовыми требованиями и передовой национальной и мировой практикой оценки различных объектов недвижимости, а также успешно решать основную задачу по развитию прозрачности рынка недвижимости для всех инвесторов. Быстрый срок принятия новых Правил оценки (первый вариант данного Постановления был представлен 1.04.2009 г.) свидетельствует об оперативном реагировании на комплекс проблем, возникших в последние годы на рынке недвижимости. Такая оперативность должна быть хорошим примером российскому оценочному сообществу, нуждающемуся в современных качественных стандартах оценки объектов недвижимости. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ структуры землепользования большинства российских городов показывает, что городские территории используются крайне неэффективно. Неэффективность использования земли проявляется в занятии наиболее ценных городских земель низкодоходными и неэстетичными промышленными объектами, загрязняющими окружающую среду, вытеснении жилой застройки на окраины городов, утратой исторического облика, возникновения безликого городского ландшафта. В экономическом отношении неэффективность использования земли главным образом проявляется в создании системы землепользования, приводящей к чрезвычайно низкой отдаче земли из-за неадекватности земельных платежей, ни ценности территорий. Такая ситуация сложилась вследствие того, что до недавнего времени регулирование землепользования в городах осуществлялось исключительно административными и градостроительными  методами при полном игнорировании экономических методов.

В дипломной работе изучены принципы и методы проведения оценки рыночного размера арендной платы за использование земельного участка. Считаем, что данная методика оценки позволит наиболее эффективно распоряжаться земельными ресурсами, получать наибольший доход от сдачи земельных участков в аренду, чем метод продажи права аренды на земельные участки.

Применение оценки рыночной арендной платы позволяет получать более высокие поступления от арендной платы для размещения некоммерческих объектов, расположенных на земельных участках площадью более 1000 кв. м.

Рыночный размер арендной платы за земельный участок, расположенного по адресу: РФ, Челябинская область, г. Пласт, ул. Ленина, д. 38, на 15 апреля 2014 г. округленно составляет: 163 601 рубль в год.

Недостатки доходного подхода:

Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

Ни на мировом, ни на европейском уровне нет сегодня единства в подходах и методах оценки. В этом отношении интересна как сама немецкая система по регулированию оценочной деятельности, так и опыт Германии по ее изменению. Немецкие оценщики считают свою модель максимально соответствующей рынку и доказательство этому находят в стабильности цен и прозрачности рынка недвижимости, отвечающей интересам государства, бизнеса и граждан. Германия традиционно относится к группе стран с четко выдержанной социальной ориентацией экономики. Среди прочего это означает широкие возможности государства по регулированию земельного и других рынков, в том числе путем формирования стандартов и правил осуществления оценочной деятельности. Сфера регулирования оценочной деятельности отнесена к градостроительному законодательству, а непосредственно со стороны федеральных ведомств за нее отвечает Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов.

можно указать на эффективную стратегию регулятора оценочной деятельности в Германии, позволяющего оперативно найти консенсус между правовыми требованиями и передовой национальной и мировой практикой оценки различных объектов недвижимости, а также успешно решать основную задачу по развитию прозрачности рынка недвижимости для всех инвесторов. Быстрый срок принятия новых Правил оценки (первый вариант данного Постановления был представлен 1.04.2009 г.) свидетельствует об оперативном реагировании на комплекс проблем, возникших в последние годы на рынке недвижимости. Такая оперативность должна быть хорошим примером российскому оценочному сообществу, нуждающемуся в современных качественных стандартах оценки объектов недвижимости

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СПС КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // СПС КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г.  N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.01.2012) // СПС КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 03.12.2011) // СПС КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru.
5. Федеральный закон от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", 2013, 30 декабря.
6. Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // "Российская газета", 2012, 06 августа.
7. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // СПС КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru.
8. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4) утвержденные приказами // Минэкономразвития России, № 256, № 255.
9. Стандарт НП СРО «АРМО» СТО АРМО 1.01-2008 «Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости» // СПС КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru.
10. Александров, В.Т. Ценообразование в строительстве / В.Т. Алекасандров. – М.: Питер, 2011. – 255 с.
11. Артеменков, И.Л. Оценка недвижимости / И.Л. Артеменков, Г.В. Попов. – Ч. 1. – 3.-е изд. – М.: АО РОО, 2010. – 67 с.
12. Бабенко, Р.В. Оценка стоимости жилой недвижимости / Р.В. Бабенко. – Ростов н/Д: Ростиздат, 2010. – 253 с.
13. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие / И.Т. балабанова. – СПб.: Питер, 2011. – 208 с.
14. Белых, Л.П. Формирование портфеля недвижимости / Л.П. Белых. – М.: Финансы и статистика, 2012. – 305 с.
15. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учебн. пособие для вузов / С.В. Валдайцев. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. – 398 с.
16. Горемыкин, В.А. Рынок недвижимости / В.А. Горемыкин. – М.: МЭГУ, 2011. – 196 с.
17. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2010. – 836 с.
18. Грибовский, C.B. Оценка доходной недвижимости / С.В. Грибовский. СПб.: Питер, 2011. – 296 с.
19. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 185 с. 
20. Ковалев, А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия / А.П. Ковалев. – М.: Финстатинформ, 2010. – 80 с.
21. Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев. – М.: ОАО "Издаельский дом Тородец", 2010. – 487 с.
22. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С.П. Коростелев. – М.: РДЛ, 2011. – 146 с.
23. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости / А.Б. Крутиков, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. – СПб.: Лань, 2010. – 48 с.
24. Кузьминых, В.Н. Инвентаризация имущества / В.Н. Кузьменых. – Новосибирск: Наука. Сибирская издательская фирма РАН, 1999 – 57 с.
25. Москвин, В.Н. Имущественный менеджмент: учебное пособие / В.Н. Москвин, В.Н. Кузьменых, под ред. В.Н. Москвина. – Новосибирск: СГГА, 2000 – 356 с.
26. Научно-практический журнал // Вопросы оценки, 2011, № 2.
27. Орлова, Е.Р. Инвестиции: курс лекций / Е.Р. Орлова. – М.: Омега-Л, 2012.(Библиотека высшей школы)
28. Оценка рыночной стоимости недвижимости / под ред. проф. Рутгайзер В. – М.: Дело, 2012. – 384 с.
29. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2010. – 384 с.
30. Оценка рыночной стоимости земельных участков: учебно-методическое пособие / под ред. Д.Б. Аратского, Л.И. Кошкина. – М.: Дело. 2010. – 306 с.
31. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А.  Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 287 с.
32. Поляков, В В. Мировая экономика и международный бизнес: учебник / кол. авт.; под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. В.В. Полякова и д-ра экон. наук, проф. Р.К. Щенина. 4-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2011. – 656 с.
33. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков: электронный учебник / В.И. Петров. – М.: КноРус, 2010. – 587 с.
34. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / И.А. Рахман. – М.: Экономика, 2011. – 294 с.
35. Рутгайзер, В.М. Оценка стоимости бизнеса: учебное пособие / В.М. Рутгайзер. – М.: Маросейка, 2012. – 448 с.
36. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): учебное пособие / М.М. Соловьев. – М.: ГУ ВШЭ, 2009. – 432 с.
37. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости: учебное пособие / Е.И. Тарасевич. – СПб.: МИПК при СПбГТУ, 2010. – 103 с.
38. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости / Л.Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ, 2010. – 192 с. 
39. Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости: учебное пособие / пер. с англ / С. Генри Харрисон. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 2011. – 231 с.
40. Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью / Д.А. Шевчук. – М.: Феникс, 2007. – 295 с.
41. Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.А. Щербакова. – Ростов н/Д: Феникс, 2012. – 320 с.
42. Григорьева И.Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2011. – №1. – С. 48-49. 
43. Григорьева И.Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2012. – №1. – С. 22-34. 
44. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости // Московская финансово-промышленная академия. – М., 2011. – 199 с.
45. Электронные доски частных объявлений о продаже объектов недвижимости. – URL: www.74dom.ru, www.ChelReal.ru,www.DomChel.ru и другие.