Сервитут в земельном законодательстве Российской Федерации

В земельных сервитутах обязательно предполагалось два земельных участка, непосредственно соприкасающихся друг с другом, из которых один обслуживает другой. Земельный сервитут должен был:

а) обеспечивать интересы и предоставлять выгоды господствующему участку (praedium dominans), быть полезным для господствующего и обременять обслуживающий;

б) обеспечивать своими выгодами, преимуществами, естественными ресурсами  постоянное (а не периодическое, случайное, произвольное) обслуживание господствующего участка.

Сервитут существовал до тех пор, пока достигалась эта постоянная цель. Если же в результате каких-либо перемен достижение этой постоянной цели становилось невозможным, сервитут прекращал свое существование. Перемена субъектов сервитутного права не прекращала сервитута, но могла привести к делению сервитутных прав. Например, если господствующий участок переходил к нескольким наследникам, то сервитутные права делились между ними, т. е. если право поить 30 голов скота перешло к трем наследникам, то каждый из них получал право поить 10 голов.

Земельные сервитуты  никакими сроками не ограничивались. Они могли переходить по наследству, отчуждаться любым дозволенным  способом вместе с земельным наделом. Самостоятельным объектом сделок они быть не могли.

Основная цель земельных  сервитутов — восполнять недостатки одного земельного участка за счет другого. Между тем, почти каждый земельный надел (наряду с определенными преимуществами и выгодами) имел и какие-то недостатки. Многообразие недостатков породило такое же множество земельных сельских и городских сервитутов.

 Необходимость сервитута  рождала весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Повинности сельские были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна.

Римское частное право  оказалось знаменитым и в вопросе  разработки конкретных разновидностей сервитутов. Этих разновидностей было достаточно много, в связи с чем они делились на большие группы, иными словами, классифицировались.

К земельным сельским сервитутам относились выработанные многовековой практикой дорожные и водные сервитуты. Из них наибольшее распространение получили древнейшие:

a) iter — право прохода  пешком, на лошади или на носилках;

б) actus — право прогона  скота;

в) via — право проезда  повозкой с грузом;

г) aquae-ductus — право проведения воды.

В более поздние времена получили развитие новые сельские сервитуты:

a) aquae haustus — право черпания  воды;

б) pecoris ad aquam appulsus — право  прогона скота на водопой;

в) pascendi — право выпасать скот. Сюда же относились сервитуты  на право обжигания извести, добычи песка, и др. [3]

Сервитуты, вытекающие из землепользования городской землей, назывались городскими — jura praediorum urbanorum. Наиболее распространенными среди них были:

a) servitus protendi — право  делать себе крышу или навес, вторгаясь при

этом в воздушное пространство соседа;

б) servitus tigna immitendi — право  опирать балку на чужую стену;

________________

^[3] Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для ВУЗов./ Под ред. члена - корр. РАН, профессора В.С. Нерсесянца. - М.: Издательская группа ИНФРА - М. - НОРМА. - 1996.- 406 с.

в) servitus oneris ferendi — право  пристраивать постройку к чужой  стене или опирать ее на чужую  опору. Несколько позже среди  городских получили развитие новые  сервитуты:

a) servitus stillicidii — право  стока дождевой воды;

б) servitus fluminis — право спуска воды;

в) servitus cloacae — право  проведения канала для нечистот;

г) servitus ne prospectui officiatur —  право требовать устранения помех, которые могут испортить вид;

д) servitus ne Juminibus officiatur —  право требовать, чтобы не были застроены окна;

е) servitus altius поп tollendi —  право возведения строения не выше установленной высоты

Сервитуты на право пользования  чужой вещью или имуществом в  интересах конкретного физического  или юридического лица получили название личных. Они устанавливались на движимое и недвижимое имущество пожизненно для физических лиц и на время существования юридического лица. Могли быть оговорены и более короткие сроки.      Следовательно, личные сервитуты ограничивались вполне определенным сроком.

Итак, личные сервитуты отличались от земельных по объекту, субъекту и срокам. Объект земельных сервитутов — земля, личных — иные вещи, субъект — собственник господствующего земельного надела (независимо от того, кто им был); субъект личного сервитута — именно то лицо, в пользу которого он установлен. Личный сервитут не подлежал отчуждению, поскольку устанавливался в интересах конкретного лица и никакого другого. Земельные сервитуты не ограничивались сроками, а личные, как правило, были пожизненными или устанавливались на срок существования юридического лица.

Итак, сервитут - вещное право, которое существует до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута; сервитут принадлежит не лицу, а участку и следует за ним независимо от смены собственников.

 

2. Виды сервитутов по российскому законодательству

 

Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь - земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.

В российском законодательстве классификация сервитута и производных  от него отношений  предусматривает два вида сервитутов – частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соседствующих земельных участков.

Частный сервитут устанавливается  для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка, и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута  спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В  этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.  

При установлении публичных  сервитутов органами местного самоуправления руководствуются перечнем сервитутов, который утвержден федеральными органами власти и органами государственной власти субъектов РФ. Установленный сервитут должен соответствовать этому перечню, а также существовать реально (например, установление права ограниченного пользования трубопроводом или газопроводом, проходящим через тот или иной земельный участок). В случае строительства, реконструкции или капитального ремонта сооружений, устройств и других объектов, проводящих к значительным ограничениям в пользовании земельными участками, последние изымаются у землепользователей и представляются, например, в постоянное (бессрочное) пользование - для размещения объектов стационарного назначения (например, опор линий электропередачи, запорных арматур для трубопроводов и т.д.); во временное пользование - для прокладки подземных или надземных линий коммуникаций (например, земельные участки вдоль всей длины трассы прокладки подземного кабеля, трубопровода либо подвески проводов воздушных линий и т.д.).

Для исключения возможности повреждения объектов коммуникаций устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим использования земель. При предоставлении земель, расположенных в охранных зонах, органами местного самоуправления (при наличии согласия предприятий, в ведении которых находятся данные объекта коммуникаций) в выдаваемых документах о правах на земельные участки в обязательном порядке делаются записи о наличии на участках зон с особыми условиями использования, что является основанием для установления и государственной регистрации сервитута.

В пункте 3 ст. 23 ЗК РФ установлены следующие виды публичных сервитутов для:

1) прохода или проезда  через земельный участок;

2) использования земельного  участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном  участке межевых и геодезических  знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных  работ на земельном участке;

5) забора воды и  водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы  скота на земельных участках  в сроки, продолжительность которых  соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких  земельных участков в пределах  земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования  земельным участком в целях  проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа  к прибрежной полосе.

Кроме того, сервитуты могут устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится к частным и к публичным сервитутам.

Согласно положению  ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

До рассмотрения публичного и частного сервитута в своей работе в отдельности хотелось бы выделить общие нормы действующего законодательства, которые распространяются как на публичные, так и на частные сервитуты.

Общей является норма  ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п. 1 ст. 275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Таким образом, можно  говорить о нескольких условиях, при  наличии которых собственник  недвижимости вправе требовать от соседа установления публичного или частного сервитута:

1. Наличие двух недвижимых  вещей, принадлежащих разным лицам  на праве собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования).

2. Наличие общей границы  между недвижимостями.

3. Более выгодное положение  одного участка по отношению  к другому, вследствие чего  служащий участок может удовлетворять потребности соседа (в обеспечении водоснабжения, прохода или проезда, опоры для здания и др.).

 

3. Законодательство, регулирующее установление сервитута в России

 

Экономические условия  жизни дореволюционной России хотя и не исключали необходимости  сервитутных отношений, но и не способствовали их активному развитию. Особенностью России было господство общинных начал в пользовании землей и отсутствие мелкой земельной собственности. Такое положение дел вплоть до XVIII века препятствовало широкому развитию сервитутов в России. Правда, русское правительство принимало ряд мер, закрепленных нормативно и направленных на развитие сервитутных прав крестьян в отношении помещичьих земель. Развитию сервитутов послужила и аграрная реформа в России в начале XX века.

Таким образом, в конце XIX века в  дореволюционной России сервитутные  отношения начали развиваться весьма активно, возникла многочисленная судебная практика разрешения спорных вопросов между их участниками. Экономические условия жизни и правоприменительная практика заставляли пристальнее изучать гражданское законодательство, посвященное этому вопросу.

Анализ гражданского законодательства дореволюционной России о сервитутах позволяет сформулировать  его характерные черты, одной из которых, причем со знаком минус, была путаница в терминологии. Первоначально действующее законодательство термин «сервитут» не употребляло вообще. Им оперировало лишь законодательство Западного края и Закавказья. В общерусское законодательство это слово было введено Положением о Нотариальной части (ст. 159) только в ХVIII веке и определялось как «вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям». [4] До этого право ограниченного пользования чужим земельным участком имело место  в законодательстве дореволюционной России и устанавливалось сначала в виде «права угодий».