Сервитут в земельном законодательстве Российской Федерации

В связи с  этим возникает вопрос о значении общественного слушания. Что означает формулировка п. 2 ст. 23 ЗК РФ «с учетом результатов общественных слушаний»? Является ли итог общественного слушания обязательным или рекомендательным для органа государственной власти, принимающего решение? В отдельных актах муниципальных образований прямо указано, что мнение о возможности (невозможности) установления публичного сервитута, выявленное по результатам общественного слушания, носит рекомендательный характер.

Следует согласиться, что редакция п. 2 ст. 23 ЗК РФ позволяет сделать такой вывод.

Однако, учитывая сложную процедуру общественного  слушания, вовлечение большого числа  участников, целевое назначение публичного сервитута, следовало бы придать  решению, принятому на общественном слушании, обязательный характер и, соответственно, в п. 2 ст. 23 ЗК РФ указать, что решение об установлении публичного сервитута должно соответствовать результату общественного слушания.

4. Решение органа государственной власти об установлении публичного сервитута.

Публичный земельный  сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта РФ. 
Решение об установлении публичного земельного сервитута, выраженное в тексте нормативного правового акта, включает указание на объект недвижимости, его место нахождения, кадастровый номер для земельного участка, собственника или иного владельца, название, содержание сервитута, срок его действия и условия установления. На практике, как правило, в субъекте Федерации решение об установлении публичного сервитута принимает исполнительный орган государственной власти.

В муниципальных  образованиях, например, в  городе Моршанск, после проведения общественных слушаний глава принимает постановление об установлении публичного сервитута (п.п. е п.2.4.).

          5. Государственная регистрация сервитута.

Публичные земельные  сервитуты вступают в силу после  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27).

Круг документов, предоставляемых на регистрацию  публичного земельного сервитута, закрепляется в специальных актах субъекта Федерации или муниципального образования. К ним, прежде всего, относятся: заявление  о регистрации, копия документа об оплате государственной регистрации сервитута, копия распорядительного акта городской исполнительной власти (органа местного самоуправления) об установлении сервитута, план земельного участка с указанием сферы действия сервитута. Если публичный сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление кадастрового плана не требуется (ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Плата за государственную  регистрацию публичного земельного сервитута определяется актами субъектов Российской Федерации, но не свыше максимального размера, установленного Правительством РФ.

В соответствии со ст. 333.33. п.1 п.п. 31  части второй Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина   за регистрацию сервитутов уплачивается в следующих размерах:

в интересах физических лиц - 1 000 рублей;

в интересах организаций - 4 000 рублей.

Если один объект недвижимости обременен одновременно несколькими сервитутами, то каждый из них подлежит государственной регистрации.

Возможна ситуация, когда собственник обремененного  земельного участка, несмотря на принятое государственным органом на основе общественных слушаний решение об установлении публичного земельного сервитута, отказывается осуществлять действия по его регистрации. Как один из вариантов разрешения такой ситуации можно было бы предложить введение правила о том, что если нормативный акт об установлении публичного сервитута принят в соответствии с законом, а собственник недвижимости уклоняется от регистрации сервитута, то суд вправе по требованию пользователей (любого из них), определенных в акте об установлении сервитута, вынести решение о регистрации. Таким образом публичный сервитут регистрировался бы в соответствии с решением суда.

Аналогичное правило  применительно к сделкам, требующим государственной регистрации, если одна из сторон уклоняется от ее регистрации, закреплено в п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Думается, что  поскольку основные характеристики публичного сервитута раскрыты в  нормативном акте, то нет необходимости заключения дополнительного договора о публичном сервитуте. Если все-таки нормативный акт субъекта Федерации или муниципального образования вводит в качестве дополнительного основания заключение договора о публичном сервитуте, то его содержание, на мой взгляд, должно включать разделы, регламентирующие не только установление, но и осуществление публичного сервитута.

Интерес вызывает вопрос: может ли устанавливаться публичный земельный сервитут по решению суда?

В ЗК РФ решение суда как основание, порождающее такой сервитут, не указывается. Однако в отдельных актах субъектов РФ и муниципальных собраний об этом упоминается прямо

В арбитражной  практике имело место следующее  дело.

 ООО «Торговый центр Савеловский III» 8 апреля 2002 г. подал иск в Арбитражный суд г. Москвы с требованием к Правительству Москвы в лице Московского земельного комитета об обязании установить публичный постоянный сервитут пользования земельным участком для проезда и прохода.

Решением по делу от 13 мая 2002 г. торговому центру было отказано в установлении сервитута, так как публичный сервитут устанавливается специальной нормой Земельного кодекса в особом порядке законом или иным нормативным актом РФ или субъекта РФ. [10]

Таким образом, ЗК РФ закрепляет возможность согласования интересов собственника земельного участка и будущих пользователей этим участком на стадии общественных слушаний, а не в форме договора и не в судебном порядке. Однако в судебном порядке может быть обжалован мотивированный отказ в установлении публичного сервитута. Основанием для обжалования являются нормы ст. 12, 13 ГК РФ, закрепляющие возможность для граждан и юридических лиц требовать признания недействительности акта государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего гражданские права и законные интересы. Если потерпевший –

_________________

[10]Постановление  ФАС Московского округа по  делу № КГ-А40/4955-02 от 30 августа  2002 г. // СПС.

 

гражданин, то возможно также использовать Закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1  «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», в соответствии с которым обжалованы могут быть коллегиальные и единоличные действия (решения), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод, незаконно на гражданина возложены какие-либо обязанности (ст. 2).

 

2. Прекращение публичного сервитута

 

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен; путем принятия акта об отмене сервитута в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен (п.2 ст. 48 ЗК РФ), или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления ( п.7 ст. 23 ЗК РФ).

Прекращение публичного земельного сервитута подлежит государственной  регистрации.

В случае перехода любого вещного права на земельный участок  по сделке к другому лицу сервитут, обременяющий данный земельный участок, сохраняется.

Право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута.

Сервитут устанавливается, как  правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо прекращение действия сервитута. Например, Федеральным законом связи предусмотрено установление сервитута в виде возможности хода или проезда к месту ЛЭП для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Данный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не будет демонтирована ЛЭП или полностью прекращен на ее деятельность.

В некоторых  актах субъектов Федерации указывается, что по окончании срока публичный сервитут прекращает действие путем принятия акта об отмене сервитута (п. 14 Постановления Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2003 N 33/401-ГС «О порядке установления права ограниченного пользования чужим земельным участком (публичного сервитута) на территории города Орла». [11] Но во многих актах такого указания нет, из чего можно предположить, что с истечением срока срочный публичный сервитут прекращается автоматически без принятия нормативного акта.

В отдельных субъектах  Федерации и муниципальных образованиях содержится требование о прекращении  публичного сервитута путем принятия на основании общественных слушаний акта об отмене

В федеральном законодательстве об этом ничего не упоминается. Логично было бы закрепить общее правило о том, что если нормативным правовым актом установлен:

а) постоянный (бессрочный) публичный  земельный сервитут, то и его отмена должна производиться на основании  нормативного акта с учетом общественных слушаний;

б) срочный публичный земельный  сервитут, то его отмена должна производиться  на основании нормативного акта без  проведения общественных слушаний, так  как момент окончания сервитута  уже был предметом обсуждения на слушаниях при установлении сервитута, и заинтересованные лица могли выразить свое отношение.

По решению суда прекращение  публичного сервитута возможно по общим  основаниям прекращения действия нормативных  актов, то есть в случаях признания  нормативного акта об установлении сервитута 

______________________

^[11] Постановление Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2003 № 33/401-ГС «О порядке установления права ограниченного пользования чужим земельным участком (публичного сервитута) на территории города Орла»

недействительным  либо неприменении судом акта об установлении сервитута как не соответствующего закону (ст. 12 ГК РФ). Кроме того, любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения (ч. 3 ст. 15 Конституции РФ).

2.2. Частный  сервитут

 

Вопросы, касающиеся частного сервитута, также остаются неурегулированными. Основным из них является отсутствие положений об условиях договора, заключаемого для установления данного вида  сервитута.  

 

2.2.1. Основания  возникновения частного сервитута

 

Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Собственник участка, обремененного  частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Частный сервитут устанавливается  для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В ст. 10 Федерального закона от 03.08.1995 г. «О племенном животноводстве» предусматривается установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1 ст. 44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3 ст. 64 ГСК РФ (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов (ч.2 ст.21 ЛК РФ; ФЗ от 15.06.96. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья» и др.).

Современное российское законодательство допускает возникновение  частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участником договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме). Это положение было закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ, ч.2 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья». Исключением из этого правила являлась возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ). Другой стороной является сервитуарий – лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ), срок действия сервитута. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.