Сервитут в земельном законодательстве Российской Федерации

    В дореволюционной России сервитуты весьма успешно применялись на практике для разрешения разнообразных земельных споров между соседями.

  Сервитуты подразделились на личные, принадлежащие лицу как

__________________

^[4] Русское поземельное право / Кассо Л.А. - М.: Кн. Маг. И. К. Голубева, п/ф "Правоведение", 1906. -  195 с

конкретной личности, и предиальные, принадлежащие субъекту как собственнику определенной недвижимости. При этом предиальный сервитут означал  «вещное право собственника господствующей недвижимости пользоваться в известном отношении чужой (служебной) недвижимостью, кто бы ни был ее собственником».

Перечень сервитутов был установлен в Своде законов  гражданских предиальных сервитутов, Уставе лесном и Особом приложении к книге 4 тома 9 Свода законов Российской империи.

В советский период эти права  на чужие вещи стали совершенно излишними  и временно были забыты.

До недавнего времени российское право знало институт сервитута только в историческом аспекте. Ни один из юридических словарей, ни один из юридических учебников даже не упоминали этого термина. Он встречался только в учебниках по римскому праву да изредка в учебниках по истории государства и права.

В современном российском законодательстве впервые институт сервитута появился в 1994 г. в «Основных положениях государственной приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.», утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535, где устанавливалось 3 вида публичных сервитутов, которыми обременялись собственники приобретенных застроенных земельных участков для обеспечения следующих общественных нужд:

1) безвозмездного и беспрепятственного  использования объектов общего  пользования (пешеходные и автомобильные  дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

2) размещения на участке  межевых и геодезических знаков  и подъездов к ним;

3) доступа на участок  соответствующих муниципальных  нужд для ремонта объектов  инфраструктуры.

Земельный сервитут упомянут и в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Пункт 14 этого Указа устанавливает, что государственной регистрации в соответствии с ГК РФ подлежат вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.

Этим же Указом была образована, как орган исполнительной власти, Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, которая обеспечивала ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними, в котором подлежали учету все данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и данные регистрации всех обременений сервитутами на такое имущество.

Дальнейшее развитие институт сервитутного права получил в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья». В нем дано толкование кондоминиума (также воспринятое из римского права) как единого комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части (помещения) находятся в собственности домовладельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности. Этот земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. При этом достаточно жестко установлено правило, что не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия названного Федерального закона. Зато новые сервитуты могут устанавливаться только по соглашению между лицом, требующим установления сервитута (сервитуарием), и домовладельцами. Если же между ними возникнут споры либо об установлении сервитута, либо об его условиях, разрешать их нужно в судебном порядке.

В российском законодательстве определение сервитута сформулировано в статье 274 части 1 ГК РФ, а также в п. 3 ст. 64 ГСК РФ; п. 1 ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья. В целом оно соответствует классической концепции сервитута, принятой в континентальных европейских странах, где право использовать чужую собственность (подчиненное владение) прикрепляется к земельному участку (доминирующее владение).

Кроме того, разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в ВК РФ, ЛК РФ, ГСК РФ, ЗК РФ и других нормативных актах.

Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут).

В юридической литературе высказывается мнение о необходимости  научного определения и введения в российское законодательство понятия «публичные и частные горные сервитуты».

В настоящее время можно с уверенностью говорить о том, что в России сложилась целая группа нормативных актов, в которых содержатся правовые нормы, касающиеся специально сервитутного права.

Современные нормы права  о сервитутах содержатся в части  первой ГК РФ. В ней определены основные положения, принципы и понятие сервитута, конкретизируемые источниками гражданского и других отраслей права. Кроме ГК РФ и ЗК РФ, сервитуты регулируются ФЗ №66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст.12); ФЗ №15 от 16.02.1995 «О связи» (ст. 10); ФЗ №113 от 19.07.1998 г. «О гидрометеорологической службе» (ст. 13); ФЗ №4 от 10.01.1996 г. «О мелиорации земель» (ст.26); ФЗ №123 от 03.08.1995 «О племенном животноводстве» (ст. 10); ФЗ №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» др. нормативными актами.

Находит отражение институт сервитута и в ФЗ №101 от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п.6 ст.14). Так, поправками в статью 14 п.6 указанного закона упрощена процедура оформления общего земельного участка в аренду или установления в отношении данного земельного участка сервитута, заключающаяся в том, что договор аренды или соглашения к договору аренды земельного участка, а также соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, но только в случае, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

 Статьями 4 и 5 Закона Тамбовской области от 5 декабря 2007 г. N 316-З «О регулировании земельных отношений в Тамбовской области» соответственно разграничены полномочия администрации Тамбовской области и органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений, а именно: к полномочиям администрации Тамбовской области относится установление и прекращение публичных сервитутов в интересах Тамбовской области, к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных образований Тамбовской области - установление публичных сервитутов в интересах муниципального образования. [5]

Указанные законы и акты значительно обогатили практику правового регулирования сервитутных отношений в стране, расширили права

_____________________

^[5] Закон Тамбовской области от 5 декабря 2007 г. № 316-З «О регулировании земельных отношений в Тамбовской области» (принят Тамбовской областной Думой 30 ноября 2007 г.) (с изменениями от 30 апреля, 2 июля, 18 декабря 2008 г., 1 июля 2009 г., 29 апреля, 8 ноября 2010 г., 21 апреля, 25 июля 2011 г.) // Тамбовская жизнь № 475 - 479 (24336 - 24340),  11.12.2007.

земельных и иных пользователей. Сам факт возрождения сервитутов в нашей стране является, безусловно, отрадным. Однако природа сервитутных отношений неоднозначно оценивается в юридической литературе.

Что можно поставить  в заслугу российскому законодателю, имея в виду содержательную сторону  правовых норм, посвященных сервитуту?

Во-первых, закон сформулировал  подходы к определению сервитутов. В ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Ст. 21 ЛК РФ, ст. 43 ВК РФ и ст. 64 ГСК РФ сформулировали несколько иной подход к определению этой категории. Некоторые различия в подходах не умаляют значения самого факта введения в законодательство Российской Федерации новой и, безусловно, важной правовой категории – сервитута.

Во-вторых, законодатель постарался предусмотреть конкретные виды сервитутов. Так, ГК РФ (ч. 2 п. 1 ст. 274) назвал право прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также право пользования источником воды для обеспечения водоснабжения и мелиорации. ВК РФ (ч. 1 ст. 44) включил право забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств, право водопоя и прогона скота, право использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. ГСК РФ предусмотрел (п. 3 ст. 64) право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур, право пользования чужим земельным участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен, право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок, право применения устройств, проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте при возведении зданий, строений и сооружений, право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки.

Выделена разновидность земельных сервитутов в ЗК РФ. Надо отметить, что, помещая перечень сервитутов, законодатель не ставил своей целью дать его исчерпывающий список. Участникам гражданско-правовых отношений ст. 274 ГК РФ предоставила возможность установления сервитутов для обеспечения и иных, не предусмотренных кодексом нужд собственников.

В-третьих, заслугой российского  законодателя можно считать введение судебного решения как основания возникновения сервитутов. О судебном решении упоминает п. 3 ст. 247 ГК РФ, ч. 3 ст. 43 ВК РФ, ч. 2 ст. 21 ЛК РФ, ч. 2 п. 5 ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», ч. 1 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эту новеллу российского закона следует считать достижением гражданско-правового регулирования, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав.

В-четвертых, существенной специфической чертой современного российского подхода к регулированию  сервитутных отношений является установление законодателем их возмездного  характера. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе потребовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. От принципа возмездности, судя по содержанию проекта, не намерен отказываться и ЗК РФ. Следовательно, возмездность сервитутных отношений - это та специфическая новелла, которая свидетельствует о самостоятельности российского законодателя в подходах к нормативному регулированию сервитутов.

Наконец, пятой чертой, характеризующей отечественное  законодательство о сервитутах, можно назвать признаваемую им возможность соединения сервитутов с иными вещными правами, а не только с правом собственности. Так, сервитуарием, т. е. лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, может быть в соответствии с п. 4 ст. 274 ГК РФ не только собственник, но и лицо, которому господствующий земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. С позиций же ГК РФ, лицом, обременяемым сервитутом, может выступать (п. 3 ст. 274) только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъект иного вещного права. Однако другие кодексы, в частности, ВК РФ (ч. 3 ст. 43), ЛК РФ (ст. 17, 21), допускают заключение такой сделки лицами физическими и юридическими, которым это имущество предоставлено в долгосрочное или краткосрочное пользование, т. е. на ином вещном и даже обязательственном праве.

Таким образом, законодатель в России в принципе допустил соединение сервитутов с иными, помимо права  собственности, вещными правами. Понятно, что решение данного вопроса может быть иным, соответственно, принципиальную возможность вышеназванного соединения можно рассматривать как качественную особенность современного отечественного законодательства, посвященного сервитутам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ПРАКТИКА УСТАНОВЛЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА

 

В связи с активным развитием земельных правоотношений вопрос о правовом регулировании  сервитутов является достаточно актуальным.

Сервитут может возникнуть в результате юридического состава, включающего в себя один из двух юридических фактов (договор об установлении сервитута или судебное решение) и акт государственной регистрации сервитута.

Сам сервитут во всех случаях  должен устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК).