Сервитут в земельном законодательстве Российской Федерации

Регистрация сервитутов производится после государственной  регистрации одного из вещных прав правообладателя на обременяемый объект недвижимости.

Сервитуты вступают в  силу только после их регистрации  в Едином государственном реестре  прав.

Фиксация сведений о  наличии сервитутов на земельном  участке имеет существенное значение для осуществления собственниками земли, землевладельцами, землепользователями, арендаторами своих прав, защиты их законных интересов. Эти сведения важны и в случае совершения сделок с землей, поскольку сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Причем это правило имеет силу, даже если в договоре о переходе участка на этот счет ничего не говорится. Проведение государственной регистрации сервитута дает возможность приобретателю узнать о его наличии.

Регистрация публичного сервитута осуществляется на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления с представлением надлежащим образом заверенной копии решения об установлении сервитута на земельный участок.

В документах об установлении сервитута указывается его наименование и содержание обременения, площадь распространения сервитута, кадастровый номер участка, лицо,  в пользу которого определен сервитут, и кадастровый номер участка, на котором он установлен, дата начала сервитута, срок, на который он вводится (при временном сервитуте), плата за пользование чужим участком (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию, должны быть заверены сторонами.

Для государственной  регистрации сервитута заявитель  обязан представить следующие документы:

• заявление    собственника   о     государственной    регистрации   сервитута   или заявление  лица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);
• документ,   подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
• документ,   свидетельствующий    об установлении  сервитута. Таким документом может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или вступившее в законную силу судебное решение об установлении сервитута;
• учредительные   документы    правообладателя сервитута (если это юридическое лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (при подаче заявления правообладателем);
• документы,   подтверждающие   полномочия  руководителей юридических лиц на подписание соответствующих документов;
• документы,  описывающие земельный участок, в отношении которого установлен сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута (п. 2 ст. 27 Закона о регистрации);
• иные необходимые для проведения регистрации документы.

При установлении сервитута на весь участок план земельного участка не требуется.

При регистрации сервитута  на основании договора заявления  подаются обеими сторонами. В случае нотариального удостоверения договора заявление подается одной из сторон.

Запись о государственной  регистрации сервитута вносится в подраздел III-3 «Запись о сервитуте» Реестра. Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации на отдельном листе подраздела III-3 Реестра.

В случае, если сервитут земельного участка был установлен ранее, т.е. до открытия в Реестре раздела на этот земельный участок, запись о регистрации сервитута производится на основании правоустанавливающего документа, в котором имеются данные об ограничениях или обременениях, соответствующих понятию сервитута, и не может быть произведена на основании данных, содержащихся в кадастровом или ином плане земельного участка. Вышеуказанный правоустанавливающий документ должен соответствовать определенным требованиям, т.е. содержать информацию о субъектах, в пользу которых сервитут установлен, об обремененном объекте недвижимости, о сфере действия и целях установления сервитута.

Если запись о сервитуте  имеется в плане земельного участка  либо в другом документе, не являющемся правоустанавливающим, регистратору рекомендуется  письменно уведомить орган, в  пользу которого установлен сервитут, либо администрацию соответствующего муниципального образования, о правовых последствиях отсутствия регистрации сервитута, т.к. в соответствии с действующим законодательством отсутствие правоустанавливающего документа является основанием для отказа в государственной регистрации.

В случае регистрации  сервитута не по заявлению правообладателя  последний должен быть уведомлен  о произведенной регистрации  учреждением юстиции по регистрации  прав, в течение месяца с момента  регистрации сервитута; в случае регистрации публичного сервитута уведомление может быть произведено через средства массовой информации.

Согласно ст. 48 ЗК частный  сервитут прекращается по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством: по требованию собственника земельного участка ввиду отпадения оснований, по которым он установлен; при невозможности использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

Публичный сервитут прекращается путем принятия нормативного акта об отмене сервитута в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен. Прекращение публичного земельного сервитута подлежит государственной регистрации.

По решению суда прекращение  публичного сервитута возможно по общим  основаниям прекращения действия нормативных  актов, т.е. в случаях признания нормативного акта об установлении сервитута недействительным либо неприменении судом акта об установлении сервитута как не соответствующего закону. Кроме того, любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Таким образом, институт государственной регистрации земельных  сервитутов необходимо рассматривать  как организационную основу возникновения  вещных прав на недвижимость и их последующую защиту, определяющую специальный порядок установления земельных сервитутов, ограждающих законные вещные права  от их возможного нарушения.

 

2.4.1. Последствия  отсутствия регистрации

 

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью  или частично исполнила сделку, требующую  нотариального удостоверения, а  другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

В этих случаях сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального  удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

При регистрации сервитута  на земельный участок необходимо, чтобы в Едином государственном  реестре прав было зарегистрировано само право на земельный участок, обременяемый сервитутом.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в последнее время сервитуты получают все большее распространение в России. Особое развитие получают сервитуты, связанные с правом прохода через чужой земельный участок, прокладки водопровода и т.д. Множество сервитутов складывается в сфере строительства. Активизация данных отношений связана с развитием собственности на землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ВОЗМОЖНЫЕ  ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ДЕЙСТВУЮЩЕГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ДЛЯ РАЗРЕШЕНИЯ  ПРОТИВОРЕЧИЙ В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО  СЕРВИТУТА

 

При всех отмеченных достижениях  и плюсах законодательного регулирования сервитутов в России оно страдает и существенными недостатками.

Первый такой недостаток видится в отсутствии единства подходов в регулировании. Законодательству не хватает системности, общих положений, единого механизма действия. Создание такого механизма, видимо, возлагалось на ГК РФ. Однако действие главы 17 оказалось надолго парализованным непринятием ЗК. Кроме того, содержащиеся в ней гражданско-правовые нормы при всей их принципиальной значимости, о которой говорилось выше, тем не менее, оказались достаточно поверхностными и явно недостаточными для создания механизма эффективного регулирования сервитутов как особой группы вещных прав. Следствие этого – многочисленные противоречия в решении конкретных вопросов сервитутного права различными нормативными актами. Противоречия начинаются уже с общего определения сервитута и заканчиваются основаниями их возникновения и прекращения.

Следовательно, делом  первостепенной важности является установление единообразного регулирования сервитутных  отношений нормами ГК РФ. Думается, данную задачу могла бы решить специальная глава ГК РФ, носящая название «Сервитуты». В ней законодатель смог бы сформулировать все принципиальные положения, касающиеся данной группы вещных прав лиц, не являющихся собственниками. ГК РФ, взяв на себя главную роль в регулировании сервитутных отношений, включил бы в свое содержание общие нормы, принципиальные положения, оставляя иным нормативным актам, в том числе и кодексам, возможность предусмотреть специальные нормы, учитывающие особенности той или иной сферы применения данной разновидности вещных прав на недвижимость.

Второй недостаток, можно  сказать, вытекающий из первого, состоит  в отсутствии четкого единообразного определения сервитута в действующем  законодательстве России. В гражданско-правовой литературе последнего времени можно встретить утверждение, что сервитут – это исключительно право ограниченного пользования соседним земельным участком, носящее обязательно договорной характер. Любая дефиниция, в том числе дефиниция сервитута, обязывает законодателя к четкости. Здесь не может быть разночтения и разного смысла в нормативных актах. Понимание должно быть одинаковым и содержаться в нормах ГК РФ. Что же включать в содержание сервитутного права? Думается, что сервитут может заключаться как в использовании земельного участка другим собственником, так и в ограничениях собственности на недвижимость в интересах других собственников (собственников соседних земельных участков). Причем рождаться сервитут может как из договора, так и из закона. Следовательно, могут и должны быть и иные сервитуты, также установленные законодателем в интересах участников гражданско-правовых отношений.

Общее определение сервитута, включенное в ГК РФ, избавит от необходимости его дублирования в других нормативных актах. Гражданский кодекс, занявший положение первого из равных, внесет в таком случае необходимое единообразие в понимание сервитутов иными кодексами России. Определение сервитута может быть сформулировано следующим образом: сервитут – это такое обременение земельного участка или другой недвижимости, которое может заключаться как в ограниченных полномочиях по его использованию другим собственником (собственником соседнего земельного участка или другой недвижимости), так и в ограничении собственных полномочий.

Третий отрицательный, на мой взгляд, момент связан с растаскиванием отдельных видов сервитутов по различным нормативным актам, что вносит неопределенность в их общую систему. Виды сервитутов повторяются кодексами. Водный кодекс повторяет гражданский в сервитутах пользования источником воды. Земельный кодекс не может не повторить гражданский в сервитутах пользования земельными участками. В результате нарушается общая картина возможных сервитутов, необходимая как подсказка собственникам недвижимости. Думается, такая общая картина нужна, а нарисовать ее может ГК РФ в своих общих положениях о сервитутах. Здесь могут быть сформулированы общие подходы к выделению групп сервитутов, обозначены основные группы. Например, выделены сервитуты постоянные и временные, очевидные и неочевидные. Кроме того, специальная статья «Виды сервитутов» могла бы предусмотреть следующие виды возможностей: право прохода, проезда, сенокоса, пастьбы скота, забора воды, водопоя и иного использования водных объектов, право проведения строительных, ремонтных, инженерных, дренажных и иных видов работ. Унифицированный подход к выделению видов, их общая классификация значительно облегчат задачи иных нормативных актов в конструировании специфических видов сервитутов, в частности сервитутов лесных.

Вообще, строго говоря, основные методологические, фундаментальные  принципы и понятия сервитута  разрабатываются в науке гражданского права. Другие отрасли права только конкретизируют отдельные виды сервитутов, пользуясь гражданско - правовым методом.

Четвертая характеристика со знаком минус касается отсутствия в гражданском законе перечня  оснований возникновения сервитутов. Тексты статей 274 – 276 ГК РФ наводят на мысль, что главным основанием для сервитутов является договор, его дополняет судебное решение в случае разногласия собственников. В действительности, оснований возникновения сервитутов больше, среди них и акты государственных органов, органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 21 ЛК РФ), и завещательный отказ (легат). Думается, что общий перечень оснований возникновения сервитутов должен также найти отражение в особой статье ГК РФ. Она могла бы носить название «Основания установления сервитутов» и включать следующие виды оснований: договор, прямое указание закона, судебное решение, акты государственных органов и органов местного самоуправления, завещательный отказ.