Шпаргалка по "Аграрному праву"

 Для приобретения  путем покупки имеются два  правовых основания. Во-первых, необходимо наличие нотариально заверенного договора купли-продажи, во-вторых, новый владелец должен быть занесен в поземельную книгу.

О регистрации земельных  участков. В Германии характеристики земли отражены в двух реестрах. Один из этих реестров, так называемый кадастр недвижимости, содержит, прежде всего, геометрические и визуально фиксируемые характеристики отдельных участков земли. Второй реестр основывается на кадастре недвижимости и содержит перечень прав, предоставляющих определенные привилегии земельному участку или обременяющих его. Он называется поземельной книгой и носит материально-правовой характер.

Отчуждение в соответствии со статьей 14 основного закона является государственным инструментом принуждения  для осуществления определенных мер, представляющих общественный интерес. Оно может, в частности предприниматься в следующих случаях: строительство транспортных путей, градостроительная перепланировка, расположение промышленных мероприятий, переустройство земель, прочие мероприятия, проводимые в общественных интересах.

О с/х угодьях, в частности, об ограничении собственности на землю в отношении с/х угодий.

Законной задачей государства  является регулирование землепользования таким образом, чтобы при использовании  земельного участка были гарантированы всеобщие интересы. Наряду с уже упомянутым отчуждением использование может быть ограничено, причем в принципе под сомнение не будет поставлено право собственности и вытекающие из него права пользования. Такие ограничения могут осуществляться только на основании законов, в достаточной степени конкретно регулирующих ограничения и при необходимости предусматривающих экономическую компенсацию этих ограничений.

Для подобного ограничения  использования с/х угодий возможны следующие основания:

Первое, ограничение путем запрета на изменение формы использования с/х угодий с сохранением права на получение соответствующего разрешения.

Второе, ограничение разведения лесов на пахотных землях.

Третье, ограничение на приобретение с/х предприятий лицами, не являющимися работниками сельского хозяйства.

Четвертое, ограничение  пользования в интересах охраны окружающей среды и природы, например, ограничение использования удобрений в водоохранных районах.

Пятое, ограничение в  отношении строительства зданий на территории с/х угодий.

И, наконец, введение обязательной разрешительной процедуры на покупку  и продажу с/х угодий.

Право залога земли и  принудительного аукционирования  в сельском хозяйстве. Банки принимают  гарантии по кредитам, выданным сельскохозяйственным предприятиям, исходя, прежде всего, не из капитализированной стоимости потенциальных доходов предприятия, а из его реальной рыночной стоимости. Последнее в существенной мере складывается из реальной рыночной стоимости земли. Как правило, банки предоставляют кредиты в размере до 60 процентов реальной рыночной стоимости земельного участка. Кредит гарантируется нотариально заверенной регистрацией права залога земли.

81. Правовое регулирование  сделок с земельными участками  в Германии.

Еще два существенных момента. Это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот с/х земель на рынке. И, во-вторых, это законодательство, регулирующее аренду с/х угодий.

Как законодательство по обороту с/х земель, так и законодательство по аренде с/х угодий в принципе преследуют одну и ту же цель - избежание нездорового раздробления с/х и лесных угодий.

Законодательство об обороте с/х земель предусматривает, что для реализации с/х и лесных угодий требуется наличие разрешения компетентного ведомства. Закон об обороте земельных участков с конца 60-х годов применяется относительно либерально. Управление земельными отношениями при помощи этого закона может осуществляться лишь в весьма ограниченной степени.

Законодательство, регулирующее аренду с/х угодий, было отражено в  Гражданском уложении в 1985 году и фактически дополняют это Гражданское уложение только два дополнительных закона.

Один из этих законов - это закон о принципах аренды земли, и фактически он тоже определяет, также как и закон об обороте  земли, подключение разрешения специального ведомства.

Второй закон - это  закон об арендных кредитах. Он направлен  на то, чтобы предоставлять не только владельцу земельного участка, но и  арендатору земельного участка возможность использовать право залога.

Законодательство, регулирующее оборот с/х земель на рынке

Закон о мерах по улучшению  аграрной структуры и по защите с/х  и лесохозяйственных предприятий (Закон об обороте земельных участков) 1961 г. устанавливает следующее:

• реализация с/х и лесных угодий требует наличия разрешения;
• в разрешении может быть отказано, или оно может быть ограничено определенными условиями только в том случае, если происходит ненадлежащее распределение земли, если уменьшение или разделение земельного участка влечет за собой уменьшение его экономического эффекта, либо если предполагаемая цена в существенной мере диспропорциональна по отношению к фактической стоимости земельного участка.

В определенных случаях  ведомства могут пользоваться правом первого выбора. Закон об обороте  земельных участков с конца 60-х  гг. применяется относительно либерально. Управление земельными отношениями при помощи этого закона может осуществляться лишь весьма ограниченно.

 Законодательство, регулирующее аренду с/х угодий

Все законодательство, регулирующее аренду с/х угодий, было отражено в 1985 г. в Гражданском уложении. § 585 Гражданского уложения устанавливает, что “по договору аренды земли в аренду сдается земельный участок вместе с жилыми и хозяйственными постройками, служащими для его хозяйственного использования (предприятие), или земельный участок без таких построек сдается преимущественно для сельскохозяйственного использования”. Арендодатель передает арендатору на срок аренды право пользования предметом аренды и выращенный урожай, если по правилам надлежащего хозяйствования он считается прибылью. Арендатор берет на себя обязательство по перечислению арендодателю договорной арендной платы. Договоры аренды сроком более чем на два года, должны заключаться в письменной форме. Договор аренды регулирует:

• размер арендной платы;
• срок аренды (как правило, не менее 9 лет);
• обязательства по содержанию предмета аренды;
• надлежащее хозяйственное использование;
• ответственность за причинение материального и правового ущербы;
• уплату налогов и пр. за предмет аренды;
• передачу в пользование третьим лицам;
• право арендодателя на залог предмета аренды.

Кроме того, действует  Закон о принципах аренды земли, определяющий, то о факте заключения договора аренды необходимо сообщить в компетентное ведомство. Компетентное ведомство может предъявить претензии в связи с заключением договора аренды в случае, если:

• сдача в аренду означает неэффективное распределение землепользования;
• вследствие сдачи в аренду земельный участок делится так, что уменьшается его экономический эффект;
• арендная плата является непропорционально высокой.

Таким образом, Закон  о принципах аренды земли преследует цели, сравнимые с целями Закона об обороте земельных участков и, соответственно, - только в исключительных случаях влечет за собой практические последствия. В отношении многим более 90% договоров аренды претензий не имеется.

Поскольку арендатор, в  отличие от собственника земельного участка, не может предоставить кредитору  гарантий путем предоставления земли  в залог, Закон об арендных кредитах дает возможность предоставления гарантий путем договорного залога. Предоставление залога осуществятся в результате соглашения между арендатором и кредитором и сдачи письменного договора залога на хранение в компетентны суд первой инстанции. Право залога распространяется на весь инвентарь, принадлежащий арендатору на момент сдачи договора залога на хранение.

82. Преобразование  отношений земельной собственности  и землепользования в восточных землях в Германии.

Относительно реформы  собственности на землю в новых  федеральных землях. Существенная доля земель бывшей ГДР была национализирована. К тому же, многие дома, находившиеся в частной собственности, располагались на государственной земле. Для создания новой системы собственности на землю было образовано Попечительское общество по вопросам недвижимости (находящееся в 100-процентной государственной собственности), которое отдавало незастроенные земли только тем инвесторам, которые были готовы вложить инвестиции, с тем, чтобы избежать масштабной спекуляции землей.И в 1992 году этому обществу было поручено приватизировать с/х и лесные угодья, а также имущественные ценности в новых федеральных землях, ранее являвшихся собственностью народа. При создании Общества управления и пользования земельными участками в 1992 году ему было поручено приватизировать с/х и лесные угодья, а также имущественные ценности в новых федеральных землях, ранее являвшиеся “собственностью народа”. При этом в целом речь шла более чем об 1 млн. га пашни и лугов, которые были сначала сданы в аренду, о 800 тыс. га леса, а также о десятках тысяч хозяйственных построек.

Стоимость земли в  Германии весьма высока. И это, естественно, влечет за собой соответствующие  последствия в земельных отношениях, то есть в отношении продажи, покупки, аренды и так далее, и делает эти вопросы исключительно важными.

Речи о быстрой распродаже гос земель по различным причинам идти не могло. Сюда, в том числе, относится и тот факт, что в  соответствии с Законом о компенсациях определенный круг лиц, наделенных соответствующими правами, имел право претендовать на приобретение земель по льготным ценам.

83. Преобразование  отношений земельной собственности  и землепользования в странах  Восточной Европы.

И вопрос

85. Участники  рыночных аграрных отношений  по законодательству стран Восточной  Европы.

Для стран Восточной  Европы - Болгарии, Венгрии, Восточных земель Германии, Польши, Румынии, Словакии, Чехии, Югославии - основными направлениями земельных преобразований являются разгосударствление и приватизация земли, преобразование гос и кооперативного секторов сельской экономики, организация крестьянских (фермерских) хозяйств. Особенностью земельной реформы в этих странах являются нормативные положения о реституции, то есть о возвращении недвижимости, в первую очередь земли, бывшим собственникам.

Свободный рынок с\х  земель в этом регионе только зарождается и активно пока не действует (за исключением Польши и Югославии). Сохранены значительные ограничения на распоряжение полученной в собственность землей сельскохозяйственного назначения. В Болгарии, Венгрии, Чехии и Словакии действует положение об обязательном использовании земли под сельскохозяйственное производство в течение ряда лет. В Румынии и Венгрии существует 3—5-летний мораторий на продажу земли с целью недопущения спекуляции земельными угодьями.

Лимитированы, за исключением Югославии, размеры участков, находящихся в частной собственности. В большинстве восточноевропейских стран запрещена продажа с\х земель иностранцам.

Не определены до конца  кадастровые и другие методические основы оценки земли как товара, а установление цен на нее, исходя из рентабельности сельхозпроизводства, искусственно занизило бы их, поощряя спекуляцию. В стадии формирования находятся система и механизмы аренды земли.

Подавляющая часть земель уже закреплена за появившимися в  процессе реорганизации прежних структур кооперативами земельных собственников, членами акционерных обществ, товариществ и т.п. Использование остальной земли связано с разделением функций собственности и хозяйствования на земле, поскольку значительную часть новых земельных собственников (более 90% в бывшей Чехословакии, свыше 75% в Венгрии и 50% в Румынии) составляют горожане либо пенсионеры, не имеющие возможности или не желающие заниматься сельскохозяйственным производством.

Так например, в Чехии  и Словакии земельная реформа  характеризуется постепенным, эволюционным преобразованием при доминирующей роли частнособственнического сектора аграрной экономики. Вначале здесь была сформулирована концепция рыночной шокотерапии и ее начали применять на практике. К концу первого года стала понятна ее несостоятельность: дестабилизация аграрной экономики усиливалась, наметился кризисный характер ее развития, угроза банкротства большинства сельхозпредприятий. Следствием стали широкомасштабные акции протеста крестьянства. Поскольку в бывшей Чехословакии частноправовой режим земельной собственности был сохранен, круг задач земельной реформы ограничился восстановлением экономических основ реализации права частной собственности на землю и приватизации той части гос земель, чьи прежние владельцы выявлены не будут. Основы земельных отношений заложены в принятом в 1991 г. Законе о земле. С момента вступления этого закона в действие все пользователи земли и сельхозимущества приобрели статус арендаторов, а собственники этой земли и имущества арендодателей с правом пересмотра и расторжения договоров. Приватизация госземель возложена на республиканские земельные фонды и их подразделения.

От Степановой Жени

Аграрные реформы в  странах Восточной Европы в качестве своих стратегических целей предусматривают  переход от государствленных, коллективно-совместных форм землевладения и землепользования к частным (индивидуальным или коллективно-долевым формам. Земли, находившиеся в государственной собственности сельхозкооперативов, в своей основе приватизированы или процесс приватизации находится в завершающей стадии. В целом концепция и стратегия преобразования земельных отношений в рассматриваемых ниже странах ориентированы на рыночную концепцию, на проверенную в мире модель аграрного строя с преобладанием частного землевладения, широко кооперированного преимущественно в непроизводственных сферах (сбыт, снабжение, кредит и т.д.). В Польше и Югославии структура землевладения в сельском хозяйстве уже близка к этой модели. В Болгарии, Венгрии, Чехии, Словакии, Румынии, в Прибалтийских государствах в этом направлении сделаны первые решительные шаги. Формируется земельный рынок, упорядочиваются размеры землевладения различных форм хозяйства, хотя в тактике преобразования земельных отношений допускаются поспешные, осуществляемые в административном порядке, решения.

Во всех восточноевропейских  странах законодательно восстановлена  и считается приоритетной частная  собственность на землю с предоставлением  земельной либо денежной компенсации прежним владельцам. Однако практический ход трансформации земельных отношений идет довольно медленно и противоречиво. Во-первых, основная часть земель и имущества огосударствленных с/х кооперативов и части госхозов распределяется только между их членами, во-вторых, удовлетворение претензий бывших собственников затруднено их множественностью и нечеткостью организационно-правовых механизмов приватизации.