Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «УДМУРТСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ ПРАВА, СОЦИАЛЬНОГО  УПРАВЛЕНИЯ И БЕЗОПАСНОСТИ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «ЮРИСПРУДЕНЦИЯ»

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

 

 

 

на тему:

 

«ДОГОВОР  АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ»

 

 

 

 

 

 

 

Работу выполнил

студент группы ЗСВ-021100-46

Кузнецов Иван Анатольевич ______________

 

 

Научный руководитель:

Зав. кафедрой гражданского права

к.ю.н., доцент Н.В. Кузнецова _________________

 

 

Зав. кафедрой гражданского права

к.ю.н., доцент В.Н. Черняев

_______________________

 

«___»___________ 200___г.

 

 

 

Ижевск  2013   
Содержание

Введение……………………………………………………………………….3

Глава 1. Понятие и источники правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.…..…………………………………………………………....7

§ 1. Понятие договора аренды зданий и сооружений………………………7

§ 2. Источники правового регулирования……….…………………………13

Глава 2. Правила заключения и существенные условия договора аренды зданий и сооружений……………………………………………………………….17

§ 1. Правила заключения и государственная регистрация договора……..17

§ 2. Существенные и иные условия договора, их значение для определения момента заключения договора……………………………………...28

Глава 3. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений: основания для изменения и расторжения договора ………………41

§ 1. Права и обязанности сторон по договору.…………………………….41

§ 2. Основания изменения и расторжения договора………………………49

Заключение…………………………………………………………………...64

         Список нормативных актов …………………………………….…………...67

          Список литературы……………………………..……………………….…...68

          Список материалов судебной практики………….….……………………..70

 

                                                   Введение

Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданско-правового, регулирования, является гибкое реагирование и поддержание законодательства в соответствии с потребностями участников имущественных отношений. Одним из таких инструментов правового регулирования является договор аренды.

Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Извлекая из недвижимого имущества прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а, следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.

В настоящее  время в связи с развитием  экономических взаимоотношений  в области аренды недвижимости особое место занимают договоры аренды зданий и сооружений. Аренда зданий и сооружений представляет собой самостоятельную категорию аренды недвижимости.

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при  этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе  РФ (часть вторая) говорится в  первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (§1 гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых, общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники тем более, что никаких оснований для подобного деления нет.

В сфере арендных отношений, когда объектом является здание, сооружение, возникает много  острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя поэтому вопросу не всегда безупречна. Мы попытаемся затронуть наиболее важные и проблемные аспекты аренды зданий и сооружений.

Здания и  иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер.

В работе также  затронута тема недавнего глобального  изменения нормы гражданского права, касающаяся обязательной государственной регистрации договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года.

Возвратив обратно  отмену государственной регистрации  договора аренды зданий и сооружений, срок которых составляет не менее года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.

Все вышесказанное  свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой  зданий и иных сооружений, о необходимости  внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.

Объект выпускной  квалификационной работы – гражданско-правовые отношения хозяйствующих субъектов договора зданий и сооружений.

Конкретными объектами  исследования выступают права и  обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение объектов договора аренды зданий и сооружений, ответственность сторон.

Предметом выпускной квалификационной работы выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий и сооружений.

Цель выпускной  квалификационной работы заключается в исследовании проблем гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений и разработке предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего данный вид аренды.

В соответствии с целью определены следующие задачи выпускной квалификационной работы:

- рассмотреть сущность договора аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров в отечественной истории и на современном этапе;

- проанализировать правила заключения, существенные и иные условия договора аренды зданий и сооружений;

- изучить права, обязанности сторон и ответственность сторон за нарушение по договору аренды зданий и сооружений;

- провести анализ вопросов связанных с изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений;

- выявить проблемы правового регулирования аренды зданий и сооружений и разработать направления совершенствования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.

Методы исследования применяются для раскрытия предмета исследования дипломной работы. Достижение ее цели и поставленных задач основывается на применении диалектического метода познания, относимого в юридической науке к категории всеобщего. Общенаучный метод также был использован в работе, который включает в себя анализ, синтез, комплексный и другие подходы.

Структура выпускной  квалификационной работы опосредована логикой поставленных задач и  состоит из введения, трех глав, включающих отдельные параграфы, заключения, списка нормативных правовых актов, литературы, статей и судебных актов.

 

 

Глава 1. Понятие  и источники правового регулирования  договора аренды зданий и сооружений

§ 1. Понятие договора аренды зданий и сооружений

 

В общем смысле под арендой понимается договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей¹.

Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую  арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) в параграфе 4 главы 34 в самостоятельную разновидность договора аренды.

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше одного года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее одного года).

Легальное определение  договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ, где определено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Сторонами договора являются арендодатель  и арендатор. Арендодателем может быть собственник  имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать  имущество в аренду². Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные гл. 19 ГК РФ. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей дееспособности.

Определение договора не ограничивает круг лиц, являющихся его сторонами. Как арендодателем, так и арендатором могут быть любые субъекты гражданского права, с учетом некоторых ограничений, изложенных в § 1 настоящей главы. При этом ГК РФ не оперирует термином балансодержатель применительно к вопросу о сторонах договора аренды здания и сооружения. Поэтому иногда встречающиеся на практике примеры замещения или дополнения стороны арендодателя, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, некими балансодержателями следует признать не основанными на законе.

Положение ГК РФ, в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора, не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Закон не устанавливает  особых требований к идентификации  предмета договора аренды здания и сооружения. Лишь в общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору  в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Очевидно, что здание (сооружение), являющееся предметом договора аренды, по описанию в договоре должно быть идентично зданию (сооружению) как объекту государственной регистрации прав на него и сделок с ним.

Следовательно, описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера.

Напомним, государственный  кадастровый учет недвижимого имущества - это как раз действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Соответственно каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»).

Желательно  также прилагать к договору аренды здания и сооружения копию плана соответствующего объекта недвижимости (для долгосрочного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, это является обязательным требованием в силу 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 №122-ФЗ, (далее - Закона №122-ФЗ). При отсутствии этих данных возникает вероятность признания договора аренды здания и сооружения незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).