Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее года и предусматривающий  автоматическую пролонгацию по истечении  срока его действия на аналогичный  срок, так что при сложении общий  срок составляет более года, государственной  регистрации не подлежит, поскольку отношения сторон в дальнейшем регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему.

К числу существенных условий договора аренды здания и сооружения закон отнес предмет и условие о размере арендной платы.

В нашей работе выявлена недавняя ошибка законодателя, отменившая обязательную регистрации договоров аренды зданий и сооружений, срок которых составляет не менее года, частью 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего в силу с 1 марта 2013 года, которой было предусмотрено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 651, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Федеральным законом  от 04.03.2013 N 21-ФЗ, вступившим в силу с 4 марта 2013 года, в указанную статью внесены изменения, в соответствии с которыми данные положения утратили силу.

Основаниями расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 619 и 620 ГК РФ, не конкретизируют содержащееся в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятие существенного нарушения договора, а представляют собой самостоятельные основания расторжения договора, предусмотренные ГК РФ. В связи с этим при расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 619 и 620 ГК РФ, доказывать их существенный характер не требуется.

Анализ самого понятия существенного нарушения договора позволяет сделать вывод о том, что нарушение является существенным и достаточным основанием для изменения и расторжения договора не только при фактическом причинении ущерба, но и в случае наступления ущерба в будущем.

Исследование такого основания расторжения договора, как односторонний отказ от его  исполнения, позволяет сделать вывод о том, что закрепленная в ГК РФ возможность одностороннего отказа от договора аренды зданий и сооружений, заключенного на неопределенный срок, обусловлена особым условием о сроке этого договора, тогда как односторонний отказ от договора аренды, заключенного с указанием срока, противоречит существу арендного обязательства.

Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических  выводов и предложений по совершенствованию  действующего законодательства.

1) Для более эффективного применения норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространить нормы об обязательной государственной регистрации на договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок и заключенные на срок менее года, возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок, немедленно по истечении годичного срока с момента заключения таких договоров.

В этой связи представляется целесообразным добавить п. 2 ст. 651 ПК РФ абз. 2 следующего содержания: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

2) Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора.

Предлагаем изложить абз.2 п.1 ст.26 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции: «С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».

Таким образом, указанные предложения позволят решить имеющиеся в судебной практике по договорам аренды зданий и сооружений проблемы, связанные с существующими пробелами в гражданском законодательстве, неточностью формулировок и определений, противоречиями между нормами права, регулирующими порядок заключения и исполнения указанного договора.

 
                                     Список нормативных актов

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. – М.: Проспект, 2011. – 30, [4] с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: [части первая, вторая, третья и четвертая: официальный текст]. – М.: Омега-Л, 2012. – 474 с.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст]. – М.: Омега-Л, 2012. – 74 с.

4. Федеральный закон от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. – 1996. – №1. – ст. 1.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1997. – №30. – ст. 3594

6. Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ  «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2002. – №26. – ст. 2519.

7. Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и унитарных предприятиях» // СЗ РФ. – 2002. – №48. – ст. 4746.

8. Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации».

                                               Список литературы

1. Абрамова Е. Н., Аверченко Н. Н., Байгушева Ю. В.. Гражданское право: учебник: в 3-х томах Том 2. Часть 1., 2010 // http://all-books.biz/.
2. Аренда зданий и сооружений. Под ред. В. Мешалкина // Экономико-правовой бюллетень. – 2007. – №10. – С. 25 – 26.
3. Белобородова А.В. Обзор судебной практики. Существенные условия договора аренды: практическое значение // Арбитражное правосудие в России. – 2007. – №6. – С. 10 – 17.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2004. – 804 с.
5. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. – 2007. – №18. – С. 15.
6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут, 2009. – 348 с.
7. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. – 2008. – №7. – С. 3 – 12.
8. Гражданский кодекс. Часть 2. Текст, комментарий / Под ред. Козырь О.М. Маковского А.Я., Хохлова С.А. – М.: Проспект, 2006. – 735 с.
9. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н.Садикова. – М.: Юристъ, 2004. – 845 с.
10. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. – М.: БЕК, 2007. – 570 с.
11. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон // Хозяйство и право. – 2009. – №7. – С. 89 – 94.
12. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. – 2002. – №7. – С. 105 – 107.
13. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф. дис. на соискание ученой степени к.ю.н.: 12.00.03. – Рязань, 2002. – 35 с.
14. Иоффе О. С. Обязательственное право / О. С. Иоффе. – М.: Юридическая литература, 1975. – 880 с.
15. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. – №10. – С. 113 – 119.
16. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. – М.: Светоч, 2006. – 427 с.
17. Коробицын М. Арендный офшор //"ЭЖ-Юрист", 2013, N 12//СПС КонсультантПлюс.
18. Красавчиков О. А., Петрищева Г. И., Шешенин Е. Д. Договор имущественного найма в советском гражданском праве: Учебное пособие / О. А. Красавчиков, Г. И. Петрищева, Е. Д. Шешенин; Свердловский юридический институт. Каф. гражданского права. – Свердловск, УрГУ, 1963. – 71 с.
19. Красноперова О.А. Особенности отдельных видов аренды: Цикл материалов из четырех статей // Гражданин и право. – 2006. – № 7. – С. 13 – 21.
20. Марченко М.Н. Источники права. – М.: Закон и право, 2005. – 362 с.
21. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 17 Аренда (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).
22. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского Договорное право. Договоры о передаче имущества (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
23. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. – 2003. – №8. – С. 17 – 25.
24. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 1997. – 1092 с.
25. Пахман С. В. Обычное гражданское право в России: Юридические очерки. Том 1: Собственность, обязательства и средства судебного охранения. – СПб., 1877. – 447 с.
26. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. – М., 2010. – 374 с.
27. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ. – М.: Фонд «Правовая культура», 2008. – 642 с.
28. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – 56 с.
29. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2010. – №7. – С. 20 – 21.
30. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство <span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial'; font-size: 1