Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

В дальнейшем позиция  ВАС РФ оказалась непоследовательной, Определениях от 10.11.2008 N 14639/08 и от 02.10.2009 N ВАС-9370/09 суд высказал уже другую точку зрения и подтвердил правомерность судебных актов, в которых сделан вывод о невозможности взыскания неустойки за пределами срока действия договора³³.

Однако такая  позиция противоречит общим положениям гражданского права об обязательствах. В случае сохранения основного обязательства  сохраняется и дополнительное обязательство по уплате неустойки. Таким образом, необходимо признать, что расторжение договора совершенно не влияет на судьбу уже возникшего обязательства по оплате аренды, если только кредитор и должник прямо это не разрешили в соглашении о расторжении договора.

§ 2. Основания для изменения и расторжения договора

 Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его неисполнение или ненадлежащее исполнение строятся на основании общих положений об аренде.

Изменение договора аренды допускается в двух случаях: по соглашению сторон либо по решению суда. Одностороннее изменение договора аренды зданий и сооружений невозможно.

В договоре могут изменяться: стороны³⁴; цена (арендная плата)³⁵, в некоторых случаях возможно изменить предмет договора.

Помимо этого, изменения могут коснуться и иных положений договора. Так, например, стороны могут пересмотреть свои обязательства относительно сроков внесения арендной платы, относительно проведения капитального и текущего ремонта, распределения рисков и так далее. Но каковы бы ни были основания для заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

Что касается изменения сторон в договоре, то переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не считается основанием для расторжения договора в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ. При такой перемене следует внести в договор изменения, касающиеся нового собственника имущества. В случае если новый собственник уклоняется от внесения изменений в договор, арендатор вправе требовать внесения таких изменений в судебном порядке.

Положения статьи 617 ГК РФ не применяются при ликвидации юридического лица - арендодателя, так как при ликвидации все обязательства прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно пункту 2 статьи 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, в случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с передаточным актом. После своей регистрации вновь возникшее юридическое лицо становится арендатором на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

При этом, если договор аренды подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке, по заявлению правопреемника в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть внесена новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации).

Ранее внесенная запись об аренде погашается в соответствии с пунктом 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку, если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

В случае смерти гражданина, арендующего имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Эта норма закреплена пунктом 2 статьи 617 ГК РФ. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Законодатель не разъясняет, о каких личных качествах арендатора идет речь. Это могут быть в известном смысле уникальные качества, такие как: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Наследник также приобретает существенное право на заключение договора на новый срок.

Если говорить об изменении арендной платы, то этот вопрос является очень спорным. Пункт 2 статьи 424 ГК РФ гласит, что изменение цены после заключения договора, в том числе договора аренды, допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Порядок изменения арендной платы описывается в статье 614 ГК РФ.

Практика применения данной статьи весьма неоднозначна. Постановление ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. № Ф09-10059/07-С6 по делу № А76-3391/2007-2-132 говорит о том, что цена может быть изменена ранее чем через год после заключения сделки, но не более одного раза.

Из этого следует, что при заключении договора арендатор вправе изменить сумму арендной платы за текущий год, так сказать, использовать право изменения цены договора один раз в этот год.

Однако в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ³⁶ разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Таким образом, размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении, и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в сроки, предусмотренные договором, но не ранее чем через год и не чаще одного раза в год.

Если в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Также в судебной практике встречаются случаи о признании ничтожным дополнительного соглашения, уже подписанного сторонами об увеличения арендной платы³⁷.

Однако существует и другая судебная практика, говорящая, что размер арендной платы может быть изменен сторонами дополнительным соглашением чаще, чем один раз в год. При этом суды ссылаются на статью 421 ГК РФ, говоря о свободе договора. Например, если договором установлена исключительная возможность изменения арендной платы путем вынесения дополнительного соглашения, подписанного надлежаще уполномоченными представителями сторон. Такое условие договора предполагает наличие неограниченной возможности внесения изменений в размер цены в течение одного года.

Таким образом, если договором предусмотрено данное условие, арендодатель вправе предложить изменение цены дополнительным соглашением в течение текущего года. Подписание арендатором такого соглашения судом воспринимается как согласие на принятие новых условий оплаты, следовательно, обоюдная воля сторон была направлена на изменение условий договора аренды в части установления механизма исчисления арендной платы, что не противоречит статьям 450, 452 ГК РФ, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о соответствии оспариваемых пунктов требованиям пункта 3 статьи 614 ГК РФ³⁸.

Кроме того, установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением, включающая в себя плату за пользование земельным участком, границы которого не были определены на момент заключения договора, не может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем в связи с формированием границ земельного участка³⁹.

Что касается договоров, заключенных сроком на один год, в судебной практике существует два мнения. Первое мнение схоже с мнением, описанным выше, о том, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), может быть изменен дополнительным соглашением сторон с начала действия договора, но не может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем. Данная позиция в судебной практике встречается редко.

Второе мнение говорит, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

А что, если договор имеет автоматическую пролонгацию. Рассмотрим интересный случай из практики. Договор, заключен на 11 месяцев, пролонгирован на тот же срок и на тех же условиях. Можно ли в данной ситуации на новый срок повысить арендную плату? ФАС Западно-Сибирского округа говорит следующее. По материалам дела договор аренды на 11 месяцев был пролонгирован автоматически, так как ни одна из сторон не предупредила о прекращении его действия по истечении 11 месяцев. Ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ, суд пришел к правомерному выводу, что между сторонами действует новый договор сроком на 11 месяцев, после чего отметил неправомерность изменения истцом в период действия этого договора размера арендной платы, так как твердый размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года с момента заключения договора⁴⁰.

Таким образом, если арендатор заинтересован в изменении арендных платежей, следует подчеркивать длящийся характер арендного правоотношения. Для ясности не стоит пренебрегать подписанием дополнительного соглашения даже в ситуации, когда договор пролонгируется автоматически.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества⁴¹.

Данная норма  является диспозитивной и допускает  изменение по соглашению сторон условия  договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или  договором арендодатель имеет право  в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает  право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки⁴².

Изменение срока договора аренды (досрочное прекращение) возможно, если договор заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Стороны могут установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок ⁴³.

ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон при наличии существенных нарушений. Перечень таких нарушений, указанный в статьях 619, 620 ГК РФ, не является исчерпывающим. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, если такое основание предусмотрено договором.

Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением⁴⁴.

- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.