Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

Существенным согласно статье 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В судебной практике встречаются случаи, когда ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем, образовалась предъявленная к взысканию задолженность. Придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды⁴⁵. Инициируя расторжение договора аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. В противном случае суд может отказать в иске.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор.

Функция предупреждения состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды не может быть расторгнут. Данная позиция нашла свое подтверждение в пункте 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров⁴⁶: учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска.

При подаче искового заявления арендодателю необходимо приложить предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор и доказательства их отправки арендатору, в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения.

Расторжение договора происходит на основании судебного решения, с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или  договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок⁴⁷.

Следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

По требованию же арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Помимо положений статьи 620 ГК РФ, расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГУК РФ. Эти основания могут быть, как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных, так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями⁴⁸.

Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Внесудебный порядок расторжения договора возможен при его заключении на неопределенный срок, о чем уже говорилось выше. Любая сторона может быть инициатором такого расторжения.

Когда договор аренды прекращается, то в соответствии с нормами законодательства арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества по общему правилу носит штрафной характер.

Если арендатор каким-то образом улучшал арендованное им имущество, их судьба зависит, прежде всего, от источника средств, за счет которых они были осуществлены.

Что будет с улучшениями, созданными арендатором за счет собственных средств, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств: наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение и характера улучшений - отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет. Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового, отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты.

Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно.

Заметим, что если арендатор произвел улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то согласно статье 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит⁴⁹.

Если арендованное имущество было сдано в субаренду, то при досрочном расторжении договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие, так как при досрочном прекращении договора аренды субаренда является вторичным обязательством.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что комплекс содержащихся в законодательстве правовых норм, регулирующих отношения аренды, следует рассматривать в тесной связи с судебной практикой.

Стремительное развитие рыночного оборота и бесчисленное количество непредвидимых жизненных обстоятельств не могут быть всегда заранее проанализированы и учтены участниками гражданского оборота. Механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств является эффективным средством разрешения конфликтов сторон и играет важную роль в поддержании баланса имущественных интересов сторон и равноправия в защите их прав.

Закон в п. 1 ст. 612 ГК РФ предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя последний может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащим состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.

В арбитражной практике немало встречается споров, связанных с применением мер гражданско-правовой ответственности по договорам аренды зданий и сооружений ввиду несвоевременной уплаты арендной платы.

Арендодатель и арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения второго о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со другой стороны не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

Лучше всего  это сделать, отправив контрагенту соответствующее предупреждение заказным письмом на адрес его государственной регистрации и на адрес его фактического местонахождения. В данной ситуации предупреждение будет считаться отправленным надлежащим образом даже в том случае, если почтовое отправление вернется ему с отметкой отделения связи об отсутствии контрагента по известному адресу⁵⁰.

Относительно  содержания текста письменного предупреждения о необходимости исполнения контрагентом обязательства необходимо сказать следующее. По смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды, в то время как право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения⁵¹. Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение должно содержать указание на необходимость исполнения стороной по договору аренды обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды подается в суд с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Итак, основными  обязанностями арендодателя по договору аренды зданий и сооружений предоставить арендатору имущество в состоянии, пригодном для назначения в срок, согласованный с другой стороной. Основными обязанностями арендатора являются пользование имуществом в соответствии с назначением, своевременно вносить арендную плату и возврат арендованного имущества арендодателю по истечении срока аренды.

Основания для  расторжения договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его неисполнение или ненадлежащее исполнение строятся на основании общих положений об аренде. Изменение договора аренды допускается по соглашению сторон либо по решению суда.

В связи с  возникающими в судебной практике вопросами  и в целях обеспечения единообразных  подходов к разрешению споров, связанных с применением правил ГК РФ в сфере правоотношений в области изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений, последствий неисполнения сторонами условий договора, ответственность сторон, Пленум ВАС  РФ в своих постановлениях от 17.11.2011 г. №73 и от 25.01.2013 г. №13 дал арбитражным судам подробные разъяснения.

Из вышеизложенного  следует вывод, что комплекс содержащихся в ГК РФ правовых норм, регулирующих отношения аренды, следует рассматривать в тесной связи с судебной практикой с учетом разъяснений ВАС РФ. Хотя в континентальной системе права судебной практике, как правило, не отведено места среди источников права, акты высших судебных инстанций позволяют повысить предсказуемость решений нижестоящих судов, а главное - сократить количество ошибок в действиях сторон договора аренды.

    Заключение

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы.

Договор аренды здания и сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Квалифицирующим признаком договора аренды зданий и сооружений является его предмет. Специфика зданий и сооружений проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Договор аренды здания и сооружения должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.