Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона №122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов³.

Если права  на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ, договор аренды здания (сооружения) является возмездным.

Арендный договор зданий (сооружений) – возмездный, консенсуальный, двусторонний. Целью договора является передача на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.

Таким  образом, объектом государственной регистрации по договору аренды здания или сооружения может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений. Более подробно о существенных условиях договора аренды здания и сооружения, в том числе о государственной регистрации, поговорим во второй главе.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору расширена и в том смысле, что одновременно с передачей прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (ст. 652 ГК РФ).

Законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, предусматривая два варианта:

1) В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или  сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Например, право аренды или безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Данный вид права на земельный участок не встречается  ни в гл. 17 ГК РФ, ни в гл. IV ЗК РФ, однако прямо основан на нормах ст. 652 ГК РФ, т.е. санкционирован гражданским законодательством, и по всем признакам является вещным. Гарантией стабильности отношений служит норма о том, что предоставленное арендатору право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок обладает свойством следования: даже если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ);

2) В случаях,  когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ). В этом случае вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок, очевидно, не может превышать по объему вид права арендодателя на него.

§ 2. Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по российскому законодательству

Правовое регулирование правовой нормы имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения.

Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы.

Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений обусловлены спецификой предмета соответствующего договора. В связи с этим предприняты многочисленные попытки дать понятия здания и сооружения, показать различия между зданиями и сооружениями, классифицировать здания, сооружения и пр. Некоторые специалисты считают, что юридические дефиниции понятий здание и сооружение вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий⁴.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 ГК РФ - Договор аренды здания и сооружения, ст.651 ГК РФ - Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения, ст.652 ГК РФ - Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, ст.653 ГК РФ - Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже, ст.654 ГК РФ - Размер арендной платы, ст.655 ГК РФ - Передача здания или сооружения.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым, обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений, как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Итак, правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК РФ и, в субсидиарном порядке, на общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК РФ, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК РФ об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).

Есть разумные основания  в законодательном порядке расширить сферу действия § 4 гл. 34 ГК РФ до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК РФ относительно продажи недвижимости, однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества, в том числе земельных участков и других природных ресурсов. То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК РФ содержится указание на регулирование аренды земельных участков гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды (ст. 606 ГК РФ) и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередачи).

Таким образом, по первой главе работы можно сделать следующий вывод, что договором аренды зданий и сооружений является договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание, сооружение или его часть, который обязательно должен быть заключен в письменной форме.

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только здания и сооружения (строения), а также его части. В общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору  в качестве объекта аренды. Вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

Арендодателем может быть собственник имущества, а также  лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду

В гражданском законодательстве содержится большое число норм, устанавливающих  особенности правового режима недвижимого  имущества, в том числе особенности  аренды отдельных видов недвижимости. В ст. ст. 650 - 655 ГК РФ содержатся правила об аренде зданий и сооружений. Безусловно, и общие положения об аренде (ст. ст. 606 - 624 ГК РФ) применимы к аренде зданий и сооружений, но лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами, сосредоточенными в ст. ст. 650 - 655 ГК РФ (ст. 625 ГК РФ).

Причем в общих положениях об аренде также содержатся отдельные  нормы, регламентирующие аренду недвижимости (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК РФ). Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества (в том числе зданий и сооружений) могут устанавливаться и иными нормативными актами.

Таким образом, при определении правовых норм, применимых в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, в первую очередь  следует обратиться к ст. ст. 650 - 655 (§ 4 гл. 34) ГК РФ. При отсутствии в указанных статьях норм, регулирующих соответствующие отношения, применяются специальные нормы об аренде зданий и сооружений, содержащиеся в других нормативных актах (если они есть). Если нет ни тех, ни других, то следует обратиться к общим положениям об аренде, устанавливающим особенности аренды недвижимого имущества. И наконец, если нет ничего из перечисленного, применяются общие положения об аренде.

Глава 2.   Правила   заключения   и существенные   условия   договора аренды зданий и сооружений

§ 1. Правила заключения и государственная регистрация договора

Как заключение любого другого договора, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. В общем понятии основными правилами заключения договора аренды являются:

1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды - условие о предмете договора.
2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст.609 ГК РФ)⁵.

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора - арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов.