Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

Президиум ВАС  РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года. На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.

Существуют  две позиции судов: во-первых, если срок действия договора аренды здания или сооружения либо нежилого помещения в данном здании (сооружении) с 1 января по 31 декабря либо с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 г. и 18.12.2007 г. срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. и с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными¹⁴.

И во-вторых: если срок действия договора аренды здания, сооружения, определенный с 1-го числа  какого-либо месяца текущего года до последнего (29-е, 30-е или 31-е) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего  месяца следующего года, в целях  применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году¹⁵.

Договором может  быть установлена неустойка за несвоевременную  передачу договора аренды на государственную  регистрацию¹⁶.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный  до образования в субъекте РФ филиала  регистрирующего органа, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным со дня подписания¹⁷.

Если в течение  срока действия договора аренды стороны  заключили новый договор или  дополнительное соглашение на срок менее  года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации и регистрация не требуется¹⁸.

Если предмет  договора аренды здания или сооружения не определен и одна из сторон не осуществляет необходимых действий по государственной регистрации  договора, то у суда отсутствуют законные основания для понуждения этой стороны к его регистрации, поскольку договор является незаключенным¹⁹.

 

 

 

§ 2. Существенные и иные условия договора, их значение для определения момента заключения договора

Для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основополагающие значение при этом имеют существенные условия договора. Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора.

Понятие «существенные условия» носит собирательный характер. Определению смыслового значения существенных условий договора посвящено немало исследований современных теоретиков гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в данной плоскости²⁰. В теоретическом плане важно подчеркнуть, что смысловое значение «существенных условий» подвержено диалектическим изменениям, что отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора.

Как верно отмечает М.Н. Марченко, «если современное, несколько приземленное и более прагматичное представление о понятии «существенных условий» содержания договора связывает их, прежде всего, с предметом договора, то ранее, более фундаментальное и более обстоятельное в теоретическом смысле видение «существенных условий» ассоциируется в первую очередь с волевой стороной договора²¹.

Согласно общему правилу, существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение в соответствии со ст. 432 ГК РФ.

Применительно к договору аренды зданий (сооружений) такими условиями являются объект аренды и размер оплаты.

Рассмотрим их более подробно. Первое и основное существенное условие договора – предмет соглашения. Данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:

- точный адрес здания или сооружения;

- описание местоположения здания, если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой;

- площадь сдаваемых в аренду зданий, сооружений, в соответствии с техническим паспортом технической инвентаризации;

- назначение сдаваемого здания, сооружения, например, склад.

Как видно из названия, предмет договора составляют здания и сооружения. Общим признаком можно считать то, что в обоих случаях это разновидности недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с земельным участком, необходимым для их использования.

Для правильной квалификации здания можно руководствоваться следующими признаками зданий:

- искусственность возведения;

- «привязка» к определенному  земельному участку;

- невозможность перемещения  объекта без несоразмерного ущерба  его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Хотя с точки зрения логики, понятие сооружение является родовым по отношению к термину здание, на практике обычно под зданиями понимают строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей (как жилые, так и нежилые), тогда как под сооружениями - все иные постройки и конструкции (трансформаторы, тепловые узлы, линии электропередачи, мосты, эстакады, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы)²². Однако закон не определяет данные понятия и, более того, не придает значения их разделению (не предлагает их дифференцированного регулирования). Важнее отличать здания и сооружения от построек, не относящихся к недвижимому имуществу (киоски, палатки, павильоны, щитовые домики).

Наконец, аренда объектов незавершенного строительства вполне допустима, но в этом случае возникающие правоотношения не будут охватываться специальными правилами § 4 гл. 34 ГК РФ, регулирующими аренду здания и сооружения²³.

Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

Кроме того, разрушенное здание не может быть объектом аренды, если по причине своего состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае может быть признан судом недействительным.

Как следует из материалов дела, Леноблкомимущество и Общество на основании распоряжения Леноблкомимущества от 19.05.2006 N 191 заключили договор от 26.05.2006 N 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по указанному выше адресу, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.05.2031 г. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2006 г.

Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании представленных доказательств, заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех - частично остались.

С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607 и 611 ГК РФ, поскольку спорные здания по причине их состояния объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, поименованных в договоре.

Кассационная инстанция не считает данные выводы противоречащими установленным судом обстоятельствам и положениям законодательства.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.94 N 359, к зданиям нежилого назначения относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Спорные объекты не обладают определенными выше признаками. Передача в аренду объектов, поименованных как здания, но фактически представляющих собой только фундамент, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Из материалов дела не следует, что Общество в течение срока аренды, на протяжении более пяти лет, предпринимало какие-либо меры по восстановлению, капитальному ремонту либо реконструкции зданий. Утрата объектами назначения и фактическое их разрушение не предполагают также возможность их использования в предпринимательской деятельности, определенной в статье 2 ГК РФ как деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Таким образом, выкуп субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», (далее – Закон №159-ФЗ), а именно - создание названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности.

Установив порочность договора аренды, апелляционная инстанция правомерно указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований Общества, заявленных в соответствии с Законом N 159-ФЗ, по причине недоказанности нарушения прав заявителя действиями Леноблкомимущества²⁴.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является также размер арендной платы в соответствии со ст. 654 ГК РФ.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 614 ГК РФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть установлены в договоре аренды нежилых помещений.

В частности, перечень включает:

- твердую сумму арендной платы;

- долю продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

- определенные услуги арендатора;

- передачу арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи;

- возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.

Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.

В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При определении размера задолженности по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке²⁵.