Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

Договор аренды зданий и сооружений традиционно  занимает одно из ведущих мест в  общем объеме сделок с недвижимостью. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Судебно-арбитражная  практика в сфере гражданского оборота  зданий и сооружений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных  регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок со зданиями и сооружениями.

Как уже отмечалось в первой главе, субъектами (сторонами) по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник имущества либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. Арендодателем может быть и лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. В использовании участниками арендных отношений этого института законом установлены определенные ограничения (ст. 671 ГК РФ).

Арендатором может  быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью, в том числе физическое лицо, юридическое лицо, государство и муниципальные образования.

Порядок использования  находящихся в федеральной собственности  административных зданий и сооружений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это, прежде всего ст. 295, 297, 298 ГК РФ и Федеральный закон РФ от 14.11.2002 г. №161-ФЗ «О государственных и унитарных предприятиях».

Управление  государственной и муниципальной  собственностью связано с определением того, кто является арендодателем  и с учетом этого имеет свои особенности. Арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий и сооружений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, находящееся в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.

Унитарные предприятия  не вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания и сооружения без  согласия собственника (его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия.

Если здания и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК РФ: субъекты РФ и муниципальные образования уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду, либо выступать в качестве арендодателя.

Указание срока  в договоре аренды здания и сооружения является обязательным, в связи с тем, что государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений) производится в том случае если соглашение заключено на срок более года. Договор при отсутствии государственной регистрации считается незаключенным.

Таким образом, определение  срока договора – является юридическим  фактом для обязательной государственной  регистрации.

Хотя ГК РФ, а  именно п. 2 ст. 651 ГК РФ, четко регламентировано, что договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации, на практике возникает  множество споров по данному вопросу.

Отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению⁶. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

- контрагенты согласовали  его существенные и иные условия,

- была соблюдена форма  договора,

- собственник передал  имущество в пользование, а  другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

- договор исполнялся сторонами.

В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц: право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др., то есть вещный эффект у незарегистрированного договора аренды не возникает.

До настоящего времени  в судебной практике преобладала  позиция, согласно которой договор  аренды, который подлежал государственной  регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным⁷.

Однако в ряде случаев  арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации  договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек⁸.

Хочется отметить недавние глобальные изменения в ГК РФ в положениях об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год.

Так, в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ» (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609, 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 г. N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст.ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ.

  Всего пять дней просуществовала правовая неопределенность с государственной регистрацией договоров аренды недвижимого имущества Ясность в этот вопрос внес Федеральный закон РФ от 04.03.13 г. № 21-ФЗ, вступивший в силу 6 марта 2013 г.,  именно в этот день его опубликовала Российская газета⁹.

Действительно, немного  ранее, 1 марта 2013 г., вступил в силу другой Закон №302-ФЗ, которым законодатели провели реформу института государственной регистрации прав и сделок. В результате этой реформы была ликвидирована государственная регистрация сделок; законодатели посчитали, что для защиты интересов сторон достаточно будет только регистрации прав и обременений.

Однако в  результате технических недоработок  в Законе № 302-ФЗ ситуация с государственной  регистрацией аренды недвижимости оказалась  крайне запутанной. Соответствующие  статьи ГК РФ были отменены, а замены им законодатели не предоставили. Теперь же законодатели исправили свою недоработку, вернув те правила, которые действовали до 1 марта 2013 г.

Таким образом, теперь, как  и прежде, регистрации подлежат именно договоры аренды, а не аренда, как  обременение. При этом для договоров  аренды зданий и сооружений, а также их частей с 6-го марта 2013 г. действуют прежние правила, требующие регистрировать лишь те договоры, которые заключены на срок не менее года.

Хочется обратить внимание, что обратной силы закону № 21-ФЗ законодатели не придали. А значит, договоры, заключенные в период с 1 по 5 марта 2013 г. вновь оказались вне правового поля. Ведь в отношении них должны действовать прежние правила со всеми теми неясностями, которые описаны в упомянутой выше статье про государственную регистрацию договоров после 1 марта 2013 г.

Вероятнее всего, мотивом принятия такого решения  послужила неопределенность с порядком государственной регистрации аренды как обременения, поскольку в ст. 26 Закона N 122-ФЗ говорится о том, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. То есть регистрация договора аренды является неотъемлемым атрибутом регистрации соответствующего обременения недвижимого имущества.

В юридической сфере развернулись многочисленные дискуссии о необходимой  публичности обременений собственности (в том числе и аренды), а также о возможных злоупотреблениях путем подписания договоров аренды задним числом. Учитывая сохраняющееся пока положение о праве следования, то есть о сохранении договора аренды в силе при изменении собственника имущества (ст. 617 ГК РФ), отказ от государственной регистрации договора мог бы привести к возникновению скрытых обременений, которые собственник смог бы обнаружить только через какое-то время.

Однако обязательная регистрация  долгосрочных договоров не может  полностью исключить подобные скрытые  обременения, поскольку существуют формально-легальные средства уклонения от государственной регистрации договора аренды.

Один из характерных примеров состоит в заключении договора аренды сроком на 11 месяцев с дальнейшей автоматической или по подписанному дополнительному соглашению пролонгацией. Руководствуясь разъяснениями ВАС РФ, стороны указывают, что договор считается ими заключенным на тот же срок, на тех же условиях, и формально получают уже новый легитимный договор аренды на очередные 11 месяцев.

Зачастую арендный договор умышленно приводят к  состоянию договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого заключается краткосрочный договор аренды, например на 1 месяц, а по истечении указанного срока арендатор с молчаливого согласия арендодателя продолжает пользоваться объектом аренды. В этом случае в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, получается, что фактически долгосрочный договор аренды юридически не нуждается в государственной регистрации.

Таким образом, мы сейчас знаем, что в течение 3 дней регистрация договора аренды законодательно не требовалась. Указанный законодательный пробел уже получил у юристов название «арендная дыра» или «арендный оффшор». Представляется, что данная правовая лазейка для недобросовестных лиц должна быть исключена на законодательном уровне¹⁰.

Однако, на наш  взгляд, в данном случае речь идет о  явной ошибке законодателя, что подтверждается оперативным принятием Закона № 21-ФЗ. Поэтому мы считаем, что в сложившейся ситуации к договорам, заключенным в период с 1-го по 5-е марта 2013 г. можно применить аналогию закона и распространить на них положения Закона № 21-ФЗ. Но чтобы полностью обезопасить себя, лучше перезаключить такие договоры. То есть после 6-го марта 2013 г. заключить новый договор на тех же условиях и с тем же контрагентом. Тогда на них без каких-либо оговорок будут распространяться старые правила регистрации, возвращенные Законом № 21-ФЗ.

Впрочем, если стороны не предусмотрели в рамках договора срок его действия, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года¹¹.

Зачастую стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его подписания. Впоследствии же возникают споры, в которых арендодатель настаивает на незаключенности договора, поскольку фактически его срок (срок, на который стороны распространили договор аренды, вместе со сроком с даты подписания до момента его прекращения) равен году или более, а госрегистрация отсутствует. В связи с этим возникает вопрос: с какого момента начинает течь срок договора аренды здания или сооружения в целях его государственной регистрации?

Срок действия договора аренды здания или сооружения отсчитывается с момента его подписания. Распространение такого договора на отношения, предшествовавшие его заключению, не увеличивает срок действия договора для целей госрегистрации¹².

Если стороны  определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с начала срока аренды¹³.

Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее года и предусматривающий  автоматическую пролонгацию по истечении  срока его действия на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, государственной регистрации не подлежит, поскольку отношения сторон в дальнейшем регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему.

Необходимо акцентировать внимание, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Такие ограничения, например, могут содержаться в актах об аренде зданий (сооружений), являющихся объектами культурного наследия РФ.

Так, в соответствие со ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного  наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Бездействие стороны  договора, обязанной его зарегистрировать, является уклонением от государственной  регистрации договора. Бездействие  стороны договора, обязанной его  зарегистрировать, по причине несогласия с условиями договора является уклонением от его государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.