Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

Арендная плата  может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого  имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы, однако о том, в какой форме она должна вноситься, в статье не сказано.

Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

 Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК РФ.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью, арендатор, обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период. Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении N 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов  договора при принятии городской  администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении  базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил  ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента. Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд  первой инстанции пришел к правильному  выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы  было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной  инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы.

Кроме того на практике возникают ситуации, когда стороны по договору аренды здания или сооружения устанавливают арендную плату в виде восстановительно-ремонтных работ. В связи с этим встает вопрос о правомерности такого условия договора. Оказывается, установление в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо²⁶.

Если договор аренды признан незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами. Недействительная сделка, в силу ст. 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК РФ).

Возникает вопрос: возможно ли при незаключенности или недействительности договора аренды применить указанные в нем ставки арендной платы при расчете неосновательного обогащения в виде невнесенных платежей за фактическое пользование имуществом.

При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ о порядке определения цены в возмездном договоре, в котором цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий²⁷.

При незаключенном договоре аренды, в том числе, когда он вообще не заключался, муниципального или государственного имущества плата за его фактическое использование может взиматься исходя из установленного нормативными актами размера арендной платы²⁸.

Размер неосновательного обогащения за пользование имуществом при незаключенности или недействительности договора аренды может определяться по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ о возмещении стоимости сбереженного имущества вследствие неосновательного пользования им по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило²⁹.

С арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей размеру арендной платы, за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным либо за фактическое пользование имуществом за период, предшествующий заключению договора аренды³⁰.

В случае признания договора аренды незаключенным средства, уплаченные за пользование имуществом, не составляют неосновательное обогащение, если их размер не превышает обычные ставки за аренду такого имущества в этой местности и между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов, в котором указано, что задолженность отсутствует³¹. Из буквального толкования ст. 654 ГК РФ следует, что она применяется лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений.

Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением, включающая в себя плату за пользование земельным участком, границы которого не были определены на момент заключения договора, не может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем в связи с формированием границ земельного участка.

Помимо предмета и оплаты по договору, некоторые исследователи к числу существенных условий договора относят срок предоставления здания (сооружения), хотя закон и не выдвигает срок в качестве такого условия.

Так, например, как отмечает О.Н. Садиков, в ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся³².

Наряду с существенными условиями, договор аренды зданий (сооружений) может содержать и любые иные условия, не изменяющие императивных правил действующего гражданского законодательства.

Так, например, стороны могут предусмотреть возможность выкупа арендатором здания (сооружения) по окончанию срока действия аренды и т.д. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство  арендатора по внесению арендной платы  прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено  законом или соглашением сторон

На наш взгляд, чтобы избежать возможных споров, необходимо предусмотреть в договоре аренды зданий (сооружений) условие о том, кто несет риск случайной гибели имущества.

Подведем итоги этой главы:  существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете аренды и о размере арендной платы. При отсутствии этих данных условия о предмете аренды,  а также согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, считаются несогласованными, а договор - незаключенным.

Договор аренды зданий и  сооружений, срок которого составляет не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор аренды зданий и  сооружений, заключенный на срок менее  года и предусматривающий автоматическую пролонгацию по истечении срока  его действия на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, государственной регистрации не подлежит, поскольку отношения сторон в дальнейшем регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему.

Соглашения  об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации.

 Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту.

Из содержания договора аренды следует, что обязанность арендодателя передать, а арендатора принять арендованный объект в установленный договором срок и уплачивать за него арендную плату.

При прекращении договора арендованное строение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору, т.е. необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче. Возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды. 
Глава 3. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений, основания для изменения и расторжения договора

§ 1. Права и обязанности сторон по договору

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.

В целях изучения договора аренды зданий и сооружений условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, и вторую, определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также, предусмотренные законом, последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.