Договор аренды

При изложенных обстоятельствах, предприятие Б  не имеет правовых оснований для  владения и пользования нежилым помещением по ул. К., 1 общей площадью 29,45 кв.м и подлежит выселению.

В соответствии со статьей 107 ХПК Республики Беларусь расходы по государственной пошлине  суд относит на ответчика.

Руководствуясь  ст.ст. 150, 153, 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, хозяйственный суд

 
решил:

Установить  факт ничтожности договора аренды от 11.09.2001 г. N 72, заключенного между предприятием А и предприятием Б.

Выселить предприятие  Б из нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Минск, ул. К., 1, ком. 100.

Взыскать с  предприятия Б в пользу предприятия  А 273000 рублей государственной пошлины.

Выдать приказы  после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении срока  на кассационное обжалование.

Кассационная жалоба может быть подана в течение десяти дней после принятия решения в кассационную инстанцию хозяйственного суда г.Минска [32].

 

Текст договора. Отношения  сторон определяются не только условиями  договора, но и применимым правом, что  обозначает следующее: при отсутствии в тексте договора определенных положений (например, отсутствует ответственность одной из сторон) при возникновении спора применяются нормы действующего законодательства. 
 
Преамбула договора аренды должна содержать:

1. наименование договора (купли-продажи, поставки, комиссии и т.д.);
2. дату составления договора;
3. место подписания договора;
4. полные фирменные наименования партнеров, под которыми они зарегистрированы в реестре;
5. названия сторон по договору (подрядчик, поставщик, арендатор и т.д.);
6. подробное наименование должности, фамилию, имя, отчество лица, подписывающего договор, а также наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора.
7. Проверка полномочий лица, подписывающего договор. Если это директор - следует удостовериться, что это действительно директор (см. приказ о назначении директора, удостоверение, протокол собрания учредителей). 

Если это человек, который  действует по доверенности, то после  того, как вы удостоверитесь в его  личности, необходимо обратить внимание, есть ли на доверенности:

подпись руководителя организации  и его печать;

дата, когда выдана доверенность (без нее доверенность недействительна);

срок, на который выдана доверенность;

объем полномочий.

 

Полномочие лица подписывать  банковские документы не означает полномочий подписывать сделки от имени предприятия.

Договор аренды должен обязательно  содержать предмет договора. Если это недвижимое имущество, в предмете должны быть предусмотрены номер  капитального строения, его площадь (в случае аренды помещения, указаны капитальный номер здания, в котором расположено помещение, площадь, расположение), свидетельство о государственной регистрации.

В случае заключения договора субаренды обязательным в содержании договора является указание собственника имущества. В таком случае субарендатору предоставляются документы, подтверждающие согласие собственника предоставить имущество субарендатору [33].

Договор аренды обязательно  должен содержать права и обязанности  сторон. Обязанности арендодателя сводятся к следующему:

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.  Договор должен обязательно предусматривать условия преобразования имущества. Перепланировка, другой улучшение имущества должны проводится с согласия собственника имущества.

Имущество сдается в  аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 582 ГК).

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Однако обеспечение годности вещи в течение всего срока договора не означает, что наше законодательство, вслед за римским правом, возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору спокойное пользование вещью. Эта обязанность была включена в договор аренды потому, что арендатор в римском праве не пользовался вещно-правовой защитой. Поэтому арендодатель должен был защищать вещь, а тем самым и арендатора от посягательств третьих лиц [34].

Предоставление имущества  в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным  от недостатков, т. е. от таких его  свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что  одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые: а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор); б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации); в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки). Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал   об этих скрытых недостатках [35].

 К дополнительным  условиям договора аренды относятся: срок действия договора; ответственность сторон. Против каждого вида обязанности партнера должна быть предусмотрена соответствующая ответственность; способы обеспечения обязательств (существуют четыре основных способа обеспечения обязательств: неустойка (штраф, пеня), залог, поручительство, задаток); основания досрочного расторжения договора в одностороннем порядке и порядок действия сторон при одностороннем расторжении договора; условие о конфиденциальности информации по договору; порядок разрешения споров между сторонами по договору. Если это договор между фирмами, находящимися в разных государствах, в договоре можно делать так называемую арбитражную оговорку, предусматривающую рассмотрение споров в Международном арбитражном суде Республики Беларусь при Торгово-промышленной палате Республики Беларусь.

Прочие условия договора:

1. Отношения сторон  кроме договора регулируются  действующим законодательством, поэтому необходимо использовать фразу: "В случаях, не предусмотренных настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством". Если это договоры, заключаемые между фирмами разных государств, необходимо дополнительно оговорить, законодательство какой стороны будет применяться. В этом случае также необходимо обратить внимание на то, чтобы эта оговорка и арбитражная оговорка совпадали.

 
2. Условие о согласовании связи  между сторонами: можно указать  для каждой стороны лиц, полномочных давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора; способы связи. 
 
3. Преддоговорная работа и ее результаты после подписания договора. 

Данный пункт содержит положение, в соответствии с которым  стороны устанавливают, что после подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные договоры, соглашения и протоколы о намерениях (если таковые были) теряют силу.

 
4. Реквизиты сторон. Для каждой  стороны указываются:

а) почтовые реквизиты;

б) местонахождение (точный адрес);

в) банковские реквизиты  сторон (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО, данные расчетно-кассового  центра (РКЦ) корреспондентский счет банка) - этому необходимо уделить  особое внимание, поскольку иначе  трудно будет взыскать убытки;

г) отгрузочные реквизиты (для железнодорожных отправок, для  контейнеров, мелких отправок).

Стороны должны принять  на себя обязательство немедленно извещать друг друга в случае изменения  своих реквизитов.

5. Количество экземпляров  договора ("Настоящий договор составлен в __ подлинных экземплярах по одному для каждой из сторон"). 
 
6. Порядок исправлений по тексту договора. Все исправления по тексту настоящего договора имеют юридическую силу только в том случае, если они удостоверены подписями сторон в каждом отдельном случае. 
 
7. Подписи представителей сторон и дата подписания (если стороны подписали договор в разное время, то он считается заключенным с момента подписания его последней стороной).

О заключении договора свидетельствует  его подписание. Как правило, оно включает в себя собственноручную подпись полномочного представителя предприятия, а также оттиск печати этой организации. Отсутствие печати предприятия на договоре не делает договор автоматически недействительным. Решающее значение закон придает полномочиям лица, подписавшего договор [36].

Если договор сложный и ответственный, можно поставить печать на подпись на каждом листе текста договора. Факсимильной печатью заверять нельзя, только в случае экстренного заключения, не требующего отлагательств и, только если, такое условие предусмотрено по тексту договора.

При заключении и расторжении  договора обязательно подписание акта приемки-передачи.

Договор является важнейшим  доказательством в хозяйственном  или арбитражном суде в случае возникновения спора.

Особенно недопустимы  в договоре разночтения. Если в тексте договора присутствуют разные положения  по одному и тому же условию, то при  прочих равных условиях считается, что  между сторонами не было достигнуто соглашение по этому условию договора. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Изменение  и расторжение договора аренды

 

Любой договор связывает его участников взаимными обязательствами. В сущности, в этом и заключается главное назначение договора, опосредствующего значимые для сторон отношения: четко определить круг взаимных обязанностей и обеспечить защиту имущественных интересов в случае их нарушения другой стороной.

Вместе с тем, экономическим отношениям свойственна мобильность, условия хозяйствования участников этих отношений могут изменяться в силу разных обстоятельств. Естественно, у любой из сторон может возникнуть желание что-то изменить в условиях действующего договора или даже вообще отказаться от него. Однако при этом должны быть защищены интересы другой стороны. Поэтому законодательство, признавая в целом право участников договорных отношений на изменение и расторжение (досрочное прекращение) договора, устанавливает определенный порядок реализации этого права в целях обеспечения соблюдения имущественных интересов обеих сторон.

По общему правилу одностороннее изменение или дополнение условий уже заключенного договора не допускается. Все коррективы вносятся по соглашению сторон и оформляются письменно. В том же порядке оформляется и продление срока действия договора. Для договоров некоторых видов (аренды) договор пролонгируется автоматически; такая же ситуация возникает, если стороны договорились об этом в первоначальном договоре. Изменение договора может быть достигнуто соглашением, или дополнительным соглашением к договору (Приложение А). Изменение условий договора так же может быть достигнуто путем составления протокола разногласий между сторонами. В случае несогласия второй стороны с условиями протокола разногласий, она может составить протокол урегулирования разногласия, который является окончательным.