Договор аренды

7. Распоряжение Президента Республики Беларусь от 8 апреля 2010 г. №113 «Об установлении дополнительного понижающего коэффициента к базовой ставке арендной платы»;

8. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 декабря 2006 г. № 1687 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575»;

9. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 августа 2009 г. № 1049 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 7 мая 2009 г. № 238»;

10. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 9 апреля 2010 г. №550 «Об утверждении перечня общественных организаций (объединений), объединений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей (ассоциаций и союзов), для которых при аренде недвижимого имущества к базовым ставкам применяется  понижающий коэффициент 0,1»;

11. Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 3 марта 2010 г. № 22 «Об утверждении формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., 8/22075);

12. Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь 13 июля 2010 г. № 45 «О внесении изменения в постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 3 марта 2010 г. № 22».

13. Указ Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Виды договора аренды

 

Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическими особенностями, например, отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды, каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 Гражданского Кодекса, им предшествует параграф, содержащий общие положения об аренде. Гражданский кодекс различает пять видов аренды:

• Прокат;
• Аренду транспортных средств;
• Аренду зданий и сооружений;
• Аренду предприятий;
• Лизинг.

По каждому из видов  имеются специальные акты законодательства, поэтому регулирование договорных отношений аренды осуществляется по принципу «закон специальный отклоняет  закон общий» - сначала применяются  правила специальных актов законодательства, затем правила соответствующего параграфа главы 34 Гражданского Кодекса «Аренда» и только потом применяются правила параграфа 1 главы 34 Гражданского Кодекса «Общие положения об аренде» [2]. Рассмотрим каждый из видов договоров отдельно и более детально.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3.1 Договор  проката

 

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование [2].

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских  целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Из определения договора проката, данного Гражданским кодексом Республики Беларусь, можно выделить особенности, в соответствии с которыми договор проката представляет собой отдельный вид договора аренды.

Во - первых, в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель. Причем Гражданский Кодекс особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической.

Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Юридическое лицо имеет специальную правоспособность, и его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.

Во - вторых, предметом договора является только движимое имущество, используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими.

В- третьих, предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Договор, удовлетворяющий  данным признакам, относят к договору проката и регулируются правилами  Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии с п. 2 статьи 597 и п. 1 статьи 598 Гражданского Кодекса Республики Беларусь договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Особенностью данного вида договора аренды является то, что на договор проката не распространяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Это значит, что при истечении срока проката арендатор обязан вернуть арендованное имущество, а арендодатель имеет право заключить договор проката с иным обратившимся лицом.

Договор проката является публичным, то есть в соответствии с  п. 1 статьи 396 ГК арендодатель обязан заключить  договор проката с любым обратившимся лицом, а также он не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Содержание договора проката имеет следующие особенности: обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исправность проверяется  арендодателем в присутствии  арендатора. Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной  информации о сдаваемой вещи путем  ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи соответствующих письменных инструкций. Данная обязанность арендодателя аналогична обязанности продавца по договору розничной купли-продажи. Поэтому информация о пользовании сдаваемой напрокат вещью может содержаться и в относящихся к ней документах, в частности в техническом паспорте [20].

Выполнение арендодателем  названных обязанностей приобретает  особое значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе. Неисполнение арендодателем обязанностей лишает его права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания того, что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.

Если же будет доказано, что недостатки арендованного имущества  явились следствием нарушения арендатором  правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Досрочное расторжение  договора проката возможно по инициативе арендатора в любое время. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно [21].

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую  часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

При наступлении необходимости  капитальный и текущий ремонт арендованного имущества производится арендодателем, а за время ремонта, когда арендатор не мог пользоваться имуществом, арендная плата не взимается.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3.2 Договор  аренды транспортных средств

 

Данный вид договора аренды гражданское законодательство подразделяет на две разновидности  по признаку представления (непредставления) услуг по управлению и технической  эксплуатации. Данное деление позволяет  не только разграничить данные договоры, но и влияет на распределение прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

По договору аренды транспортного  средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного  средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

В первую очередь, следует оговорить  особенности правового регулирования  аренды транспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок.

Как следствие этого арендатор  транспортного средства в отличие  от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнего договора [22]. 

Во-вторых, договор аренды транспортного  средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены Гражданским Кодексом к недвижимым вещам (ст. 130 ГК Республики Беларусь). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственной регистрации.

В-третьих, арендатору транспортного  средства предоставлено право без  согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества, как это отмечалось ранее, действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя [23].

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указным в договоре целям использования транспортного средства, либо назначению этого транспортного средства.

Что касается имеющихся различий в  правовом регулировании двух разновидностей договор аренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, - то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности, связанные с управлением и технической эксплуатацией транспортного средства остаются на арендодателе, во втором случае – осуществляются арендатором транспортного средства.

Гражданский кодекс Республики Беларусь также предусматривает возможность установления иных, помимо предусмотренных ГК, особенностей аренды отдельных видов транспортных средств с (без) предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Специальными правилами о договоре аренды транспортного средства охватываются такие правоотношения, которые связаны с передачей в аренду транспортных средств, требующих квалифицированного управления и технической эксплуатации их силами профессионального экипажа арендодателя или арендатора.

 

 

 

 

 

 

 

1.3.3 Договор аренды зданий и сооружений

 

Распространенной формой сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности является сдача в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений (недвижимого имущества).

Порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской  собственности, установлен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 мая 2002 г. № 710, с последующими изменениями  и дополнениями [24]. Пунктом 3 названного постановления местным исполнительным и распорядительным органам рекомендовано установить аналогичный порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в коммунальной собственности.

Таким образом, существующий в республике порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской и коммунальной собственности, имеет схожие положения [25].

Рассмотрим эти положения  на примере действующего порядка  сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что в силу особенностей функционирования и специфики объектов недвижимости действие Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 мая 2002 г. № 710, не распространяется на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении и хозяйственном ведении Управления делами Президента Республики Беларусь и подведомственных ему организаций, Министерства обороны, Министерства внутренних дел, Комитета государственной безопасности, Государственного комитета пограничных войск. Порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении и хозяйственном ведении названных республиканских органов государственного управления и подведомственных им организаций, регламентируется ведомственными положениями.