Договор аренды

Гражданское законодательство подробно и детально регулирует вопросы расторжения договора аренды, однако, несмотря на наличие соответствующих норм в Гражданском кодексе Республики Беларусь и других нормативных правовых актах, на практике возникает большое количество вопросов относительно способов, оснований и порядка расторжения договора аренды.

Первым способом расторжения договора аренды является расторжение договора по соглашению сторон, которое возможно, если иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).

Второй способ расторжения  договора аренды состоит в том, что  договор расторгается судом по требованию одной из сторон. Необходимо отметить, что в ГК предусмотрены соответствующие основания досрочного расторжения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора (ст.ст. 590, 591 ГК). В частности, согласно ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз  подряд по истечение установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора [37].

Пример расторжения  договора аренды в судебном порядке:

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В СЛУЧАЕ НЕВНЕСЕНИЯ АРЕНДАТОРОМ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Суть спора

Общество (далее - истец) обратилось в суд с иском  к организации (далее - ответчик) о  расторжении договора и выселении.

Как следует  из материалов дела, согласно договору аренды от 26.03.2011г, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду помещение. Сумма арендной платы в месяц составила 4 849,98 евро.

В соответствии с п.3.2 указанного договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 20-го числа текущего месяца (месяца оплаты), за который производится расчет.

В предусмотренном  договором порядке ответчик обязательства  по уплате арендных платежей и платежей за коммунальные услуги надлежащим образом  не выполнил, арендная плата за апрель-май  внесена несвоевременно.

Договор может  быть расторгнут по требованию одной из сторон в случае невнесения арендатором арендной платы в течение 2 месяцев со дня истечения срока платежа (п.4.3 договора).

Позиция истца

Ввиду ненадлежащего  исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей истец обратился в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из занимаемого помещения. Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Позиция ответчика

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В судебном заседании  пояснил, что истцом предъявлен иск  с требованием досрочно расторгнуть  договор аренды и выселить ответчика  из занимаемых помещений в связи  с невнесением ответчиком арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленных договором сроков платежей. Вместе с тем в силу п.2 ст.422 Гражданского кодекса Республики Беларусьттребование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, 21 июня 2011 г. истец письменно обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды и 28 июня 2011 г. получил письменное согласие ответчика на расторжение данного договора. Поскольку в результате переписки сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, договор считается расторгнутым. При отсутствии спора нет оснований для обращения с исковыми требованиями в суд и соответственно для удовлетворения иска.

В дополнение к отзыву представитель ответчика пояснил, что в настоящее время между сторонами ведутся переговоры о заключении мирового соглашения. Помещение фактически освобождено, решается вопрос об оставшемся в помещении имуществе.

Представитель истца относительно доводов представителя ответчика высказал возражения и в судебном заседании пояснил, что между сторонами в настоящее время ведутся переговоры относительно возникшей задолженности по арендной плате арендуемых погашений. Однако данный вопрос не касается настоящего спора. Согласия относительно расторжения договора в добровольном порядке достигнуто не было.

Решение суда

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, установил следующее.

В соответствии со ст.290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендатор обязан на основании п.1 ст.585 ГК своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подп.3 части первой ст.590 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор, в частности, более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

Как установлено  в материалах дела, ответчик неоднократно допускал нарушение договорных отношений, связанных с невнесением арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока. На момент рассмотрения дела ответчик не уплатил арендную плату частично за май и полностью июнь 2011 г.

С учетом изложенного  суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в части расторжения  договора аренды.

Доводы ответчика  о том, что в результате переписки  между сторонами была достигнута договоренность о добровольном прекращении  договорных отношений до 31 августа 2011 г., не могут быть приняты во внимание на основании нижеследующего.

В соответствии со ст.422 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.

Требование  об изменении или расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения  отказа другой стороны на предложение  изменить или расторгнуть договор  либо неполучения ответа в срок.

В письме от 28.05.2011 истец предложил ответчику расторгнуть договор с 1 июня 2007 г. Вместе с тем в письме от 31.05.2011 ответчик отказался от предложения истца расторгнуть договор с 1 июня 2011 г.

Ссылка ответчика на свое письмо от 28.06.2011, согласно которому ответчик сообщает истцу о достигнутой договоренности, не подтверждает письменного согласия истца на расторжение договора в добровольном порядке, а свидетельствует лишь о намерениях ответчика прекратить договорные отношения до конца августа 2011 г.

При прекращении  договора аренды согласно части первой ст.593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с  тем что ответчик не возвратил  истцу арендованное имущество, суд  пришел к выводу об обоснованности требований истца в части выселения.

31.03.2012 г.

 

В соответствии со ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не  предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользование имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не  производит являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, оказывается в состоянии,  не пригодном для использования.

Договор аренды может быть расторгнут по любым основаниям, предусмотренным в договоре, отличным от тех, которые предусмотрены в ст.ст. 590, 591 ГК. При этом основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные в договоре, не обязательно должны быть связаны с нарушением договора. То обстоятельство, что часть первая ст. 590 и часть первая ст. 591 ГК в качестве оснований расторжения договора предусматривают исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора и арендодателя, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Например, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного в аренду имущества в собственных целях арендодателя. По этому же пути идет и российская арбитражная практика. 

В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора при  досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор может предъявить искв суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок [38].

В литературе нет единого  мнения по вопросу, вправе ли стороны  договора аренды сократить предусмотренный  ст. 590 ГК перечень оснований расторжения  договора аренды по требованию арендодателя.

Можно встретить утверждения, что этот перечень не может быть сокращен соглашением сторон. Следует согласиться с теми, кто дает положительный ответ на этот вопрос, поскольку расторжение договора по основаниям, предусмотренным ст. 590 ГК, является правом, а не обязанностью арендатора.

Рассмотрим такой пример: Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование  искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй ст. 619 ГК РФ (ч.2 ст. 590 ГК) другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды. Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

В части первой ст. 619 ГК РФ (часть первая ст. 590 ГК) предусмотрены  основания досрочного расторжения  договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех  или иных нарушений договора со стороны  арендатора. Согласно части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК).

Следует учитывать, что часть вторая ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК), а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Из представленных истцом доказательств следовало, что потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца). Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.