Договор аренды

Договор аренды недвижимого имущества ранее подлежал государственной регистрации. Государственная регистрация осуществлялась в соответствии с законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [12]. При этом подлежала регистрации самого текста договора как правоустанавливающего документа, содержащего обременение для объекта договора. Впоследствии данный закон был отменен Декретом Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений». Так, договор аренды на данный момент не подлежит регистрации [13].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Правовое регулирование договора аренды

 

Правовое регулирование договора аренды довольно обширно. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Кодексе (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.

Кроме Кодекса в сфере  арендных отношений имеется и  специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

В соответствии со статьей 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и  самоуправлении в Республике Беларусь» (в ред. Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 №362-З) [8] исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе передавать объекты коммунальной собственности во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Таким образом, отношения по аренде коммунальной нежилой собственности регулируются, кроме названных актов законодательства, также и актами органов местного самоуправления.

  Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю» (в ред. 31.01.2000 г.)[9].

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов  регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах [10], Водным кодексом [11], Лесным кодексом [6].

Рассмотрев правовое регулирование и очертив таким образом круг рассматриваемых нами вопросов переходим непосредственно к самому договору аренды.

Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в  статье 577 Кодекса. В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, т.к. при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества [14].

Проведенное в Кодексе  различие пользования, соединенного с  владением и без такового, обусловлено  тем, что передача некоторых видов  имущества во владение просто невозможна (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии, сложное электронное оборудование, которое невозможно передать даже во временное владение и т.д.). Но в любом случае при заключении любого договора аренды арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора [15].

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств  без изменения субстанции вещи, в  том числе приобретение плодов и  доходов. По общему правилу плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью[16]. Впрочем, на основании статьи 136 Кодекса плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды [17].

Арендатор вправе требовать  возврата арендованного имущества  из любого незаконного владения, т.е. от юридического лица и гражданина, не имеющих законного основания на владение им. Истребовать из чужого владения можно лишь индивидуально-определенное имущество. Что касается плодов, продукции и иных объектов, характеризуемых родовыми признаками, то от должника (лица неправомерно удерживающего арендованное имущество и получающего с него плоды, продукцию, доходы) можно требовать лишь уплаты стоимости и возмещения причиненных убытков. Требование о передаче в натуре плодов, продукции возможно только в случае, когда они действительно имеются в наличии у должника и имеются тому доказательства.

Арендатор имеет право  на защиту возможности владеть и  пользоваться имуществом и в том  случае, когда его права нарушены собственником имущества – арендодателем.

Кроме существенных условий  в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия. Рассмотрим отдельные из них. Срок договора аренды регулируется статьей 581 Кодекса. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные. В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

Законодательством могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.

 

Статьей 13 Кодекса  о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет.

 

Статьей 29 Водного  кодекса установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное  водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет.

 

Статьей 8 Кодекса о земле – временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до трех лет и долгосрочным - от трех до десяти лет.

 

Иногда арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (часть 2 статьи 592 Кодекса) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным частью 2 статьи 592 Кодекса, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.

Преимущественное перед другими  лицами право арендатора на возобновление  договора аренды, в случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязательства, и ранее было закреплено в Законе Республики Беларусь «Об аренде», однако в Гражданском кодексе (и это является новацией) предусмотрено право арендатора в суде требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, если арендодатель отказал арендатору в заключении такого договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности (Указ Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» [18]).

Согласно части 1 статьи 585 Кодекса порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (статья 625 Кодекса). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Немаловажное значение имеет порядок  исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен.

В настоящее время Кодекс допускает  возможность внесения арендной платы  не только в денежной, но и в натуральной  и смешенной формах. Под натуральной  понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.

Денежная арендная плата может  устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.

Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования  или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить.

По договору аренды нежилого помещения  арендатор, кроме арендной платы, оплачивает по установленным ставкам и тарифам центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, согласованному им с арендодателем и обычно прилагаемому к такому договору.

Пункт третий статьи 585 Кодекса предусматривает  возможность изменения размера  арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение – не чаще одного раза в год. Однако следует заметить, что в отношении договоров аренды действует и другая статья – статья 392 Кодекса. В ней говорится, что договор должен соответствовать законодательству и если актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Таким образом, можно  определить основной круг законодательных актов, регулирующих арендные правоотношения:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь;

2. Декрет Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений»;

3. Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом»;

4. Указ Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом»;

5. Указ Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)»;

6. Указ Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. № 9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся, в государственной собственности»;