Договор аренды

В соответствии с названным  Положением арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений выступают: республиканские унитарные предприятия, иные государственные организации, имущество которых находится в собственности Республики Беларусь, имеющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления такие здания, сооружения и нежилые помещения; открытые акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности, которые переданы им по договорам в безвозмездное пользование (далее – арендодатели).

Арендаторами зданий, сооружений и нежилых помещений  могут выступать юридические  и физические лица Республики Беларусь, международные организации и  иностранные государства, иностранные  юридические и физические лица, лица без гражданства после их регистрации в Республике Беларусь в установленном законодательством порядке (далее — арендаторы).

Сдача в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений  осуществляется арендодателями с согласия республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, уполномоченных управлять этим имуществом, а на территории свободной экономической зоны — также с согласия администрации этой зоны.

Заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон или путем проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.

Арендодатель обязан в 5-дневный срок рассмотреть предложения  арендаторов об аренде зданий, сооружений и нежилых помещений и в случае принятия положительного решения согласовать это решение с вышеуказанными согласующими органами. По договорам аренды, заключение которых предполагается осуществлять путем проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, согласование сдачи в аренду должно быть произведено арендодателем до проведения такого аукциона.

Для согласования сдачи  в аренду зданий, сооружений и нежилых  помещений арендодатель представляет в соответствующий согласующий орган обоснование необходимости сдачи в аренду определенного объекта недвижимости, проект договора аренды, копию свидетельства о регистрации арендодателя в реестре имущества, находящегося в республиканской собственности.

Согласующий орган вправе отклонить предложение арендодателя о согласовании сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, однако при этом он должен предложить арендодателю более эффективные пути использования этих зданий, сооружений и нежилых помещений [26].

Немаловажным условием договора аренды недвижимого имущества является арендная плата. Со вступлением в силу с 1.04.2012 г. Указа Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 150) в область арендных правоотношений вошло новое понятие — «базовая арендная величина». Договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом, заключенные до 1.04.2012 г. и действующие после этой даты, в 5-месячный срок должны были быть приведены в соответствие с Указом № 150. Размер арендной платы по таким договорам с 1.04.2012 г. рассчитывался исходя из базовой арендной величины, установленной в соответствии с Указом № 150 и составляющей 54 тыс. белорусских рублей. Установленный Указом 5-месячный срок для приведения договоров в соответствие с его положениями никак не влияет на размер арендных платежей, которые с 1.04.2012 г. вносятся в определенные договором аренды сроки, но уже по предусмотренным Указом № 150 ставкам. Вместе с тем в данном случае несоблюдение 5-месячного срока для приведения договоров в соответствие с данным законодательным актом может повлечь прекращение договора аренды как противоречащего действующему законодательству. Договор должен соответствовать действующему законодательству, иначе может встать вопрос о его ничтожности.

Пеня может быть начислена  только на сумму, предусмотренную первоначально  в договоре, на увеличенную сумму  в базовых арендных величинах  пеню и проценты насчитать не получится, т.к. само понятие базовой арендной величины возникло только после 1.04.2012 г. и право арендодателя начислять увеличенную ставку арендной платы также возникло с 1.04.2012 г. Обязанность платить увеличенные платежи у арендатора не может возникнуть ранее, чем возникает обязанность арендодателя начислять эти платежи.

Закрепляемая в договоре неустойка является способом обеспечения  исполнения обязательства, за неисполнение которого сторона вправе требовать  ее уплаты. Поэтому невнесение арендатором  арендных платежей дает арендодателю законное право требовать уплату неустойки за нарушение обязательства по уплате арендных платежей, причем независимо от того, пользуется арендатор имуществом или нет. Неустойка рассчитывается на ту дату, которая установлена в договоре. Следует понимать, что объект для исчисления пени не соответствует сумме арендной платы. Что касается начисления процентов на суммы в иностранной валюте, то методика расчета пени и процентов тут различная, ее можно предусмотреть в договоре [43].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3.4 Аренда предприятий

 

 По договору аренды  предприятия в целом как имущественного  комплекса, используемого для  осуществления предпринимательской  деятельности, арендодатель обязуется  предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и иными природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законодательством. Права арендодателя, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательством. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

 Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия  до его передачи арендатору, должны  быть письменно уведомлены арендодателем  о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года с момента передачи предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

 Договор аренды  предприятия заключается в письменной  форме путем составления одного  документа, подписанного сторонами  (пункт 2 статьи 404 Гражданского Кодекса Республики Беларусь). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускаются уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

 Арендатор предприятия  обязан в течение всего срока  действия договора аренды предприятия  поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия  имеет право на возмещение ему  стоимости неотделимых улучшений  арендованного имущества, если они  произведены с согласия арендодателя и иное не предусмотрено договором  аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Вышеназванные правила  указаны в Гражданском Кодексе  Республики Беларусь и являются основными, регулирующими последствия недействительности сделок, изменение и расторжение договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов, арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный  комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором [3].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3.5 Лизинг

 

Лизинг пришел в Беларусь в 1991 году вместе с первыми рыночными изменениям. Параллельно проходило становление внутреннего и международного лизинга.

Первые белорусские  лизинговые компании появились при  банках, круг их клиентов ограничивался теми же банками и очень небольшим количеством других организаций, которые были в состоянии оценить эффективность лизинга и воспользоваться его преимуществами. Уже на первых этапах своего развития лизинговые компании почувствовали необходимость в объединении своих усилий для внедрения на белорусский рынок лизинга - совершенно новой и незнакомой подавляющему большинству предприятий формы инвестиций. Поэтому в 1993 году такие компании, как "Приорлизинг", "Дукат-Лизинг", "Лотос" и другие зачинатели лизинга в Беларуси учредили "Белорусский союз лизингодателей" Благодаря ее пропагандистской работе о лизинге заговорили на радио, в печати стали появляться статьи, объясняющие суть лизинга, освещающие первые полученные результаты в республике. Заметный рост количества лизинговых компаний в Республике Беларусь наблюдался с 1993 по 1996 год. К тому моменту, когда было введено лицензирование этого вида деятельности, в стране насчитывалось около 60 реально действующих лизинговых компаний[27].

Организация "Белорусский союз лизингодателей" стала инициатором в становлении нормативно-правовой базы лизинга в Беларуси. Накопленный лизинговыми компаниями опыт послужил практическим материалом для разработки первого нормативного документа по лизингу, как в Беларуси, так и в СНГ: Методические указания "О порядке учета лизинговых операций". Они вышли в апреле 1994 года.

С этого периода лизинг в Беларуси начинает активно развиваться. Появляются независимые лизинговые компании, а с 1996 года организуются лизинговые компании при заводах-производителях автомобилей, тракторов, станков. ("МАЗконтрактлизинг", "МТЗ-лизинг", "Первая промышленная лизинговая компания" и другие). В настоящее время в республике насчитывается более 40 лизинговых компаний.

Лизинговыми операциями активно занимается АСБ “Беларусбанк”, ОАО “Белпромстройбанк”, ОАО “Белгазпромбанк”. Среди лидеров следует назвать такие банковские лизинговые компании, как “Белбизнеслизинг”, “Белинтерфинанс” и др.