Договор аренды

Амортизацию предмета лизинга  осуществляет сторона (лизингодатель  или лизингополучатель), у которой по условиям договора лизинга предмет лизинга учитывается на балансе в составе активов.

Величина и порядок  начисления амортизации предмета лизинга  устанавливаются согласно договору лизинга по согласованию между лизингодателем и лизингополучателем в соответствии с законодательством. Сумма начисленной амортизации не должна превышать разницу между контрактной стоимостью предмета лизинга и его выкупной стоимостью [30].

В бухгалтерском учете  оперативный и финансовый лизинги  ведутся по единым правилам. Объект лизинга может находиться на учете как у лизингодателя, так и у лизингополучателя в зависимости от условий лизингового договора, а по договорам международного лизинга – в обязательном порядке на бухгалтерском учете у лизингодателя. Это правило дает возможность приспособиться белорусским лизингополучателям к любой иностранной нормативной базе.

Лизинговые платежи  включают в себя суммы:

1) вознаграждения (дохода) лизингодателя. По соглашению сторон договора лизинга данное вознаграждение (доход) может быть определено в виде денежной суммы либо процентной ставки;

2) полностью или частично (если договором лизинга предусмотрен выкуп предмета лизинга либо договор лизинга прекращен досрочно) возмещающие расходы лизингодателя на:

• приобретение предмета лизинга, осуществление действий, непосредственно связанных с изготовлением, доведением (доработкой) его до состояния, пригодного к использованию в соответствии с договором лизинга, и передачей его лизингополучателю, включая в том числе:
• таможенные платежи;
• разницы от переоценки кредиторской задолженности по обязательствам, связанным с приобретением предмета лизинга за иностранную валюту, дебиторской задолженности по выданным авансам, связанным с приобретением предмета лизинга за иностранную валюту;
• разницы по дебиторской задолженности, возникающие при расчетах по обязательствам, связанным с приобретением предметов лизинга в случаях, когда оплата осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах), разницы в иностранной валюте, возникающие при расчетах по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, размер которых определяется исходя из эквивалента иной иностранной валюты или условной денежной единицы (суммовые разницы);
• расходы на:
• погрузочно-разгрузочные работы, доставку и страхование при перевозке и поставке предмета лизинга;
• установку, монтаж, а также строительство необходимых для применения предмета лизинга конструкций (сооружений);
• покупку валюты для расчетов по обязательствам, связанным с приобретением предмета лизинга, в том числе сумму разницы между курсом покупки и курсом Национального банка на момент покупки до ввода (передачи) предмета лизинга в эксплуатацию;
• выплату процентов, комиссионных и иных платежей по:
• кредитному договору (договору займа), заключенному в целях финансирования приобретения предмета лизинга до и после его передачи в лизинг;
• аккредитиву до и после передачи предмета в лизинг;
• выпуск ценных бумаг, эмитированных в целях финансирования приобретения предмета лизинга, и выплату доходов (процентов) по ним до и после его передачи в лизинг;
• привлечение гарантии для обеспечения обязательств лизингодателя, если такая гарантия предоставлялась;
• уплату налогов, сборов (пошлин) и иных обязательных платежей в республиканский или местные бюджеты, в том числе в государственные целевые бюджетные фонды и внебюджетные фонды, начисляемых на предмет лизинга и на земельный участок, занятый предметом лизинга;
• все виды страхования предмета лизинга, риска неуплаты лизинговых платежей и других рисков, возникающих при исполнении договора лизинга, а также при государственной регистрации предмета лизинга (прав на него) и (или) договора лизинга, если страхование и (или) регистрацию осуществляет лизингодатель;
• текущий и (или) капитальный ремонт предмета лизинга, а также расходы, связанные с изменениями предмета лизинга в соответствии с договором лизинга, если этот ремонт или иные работы по изменению предмета лизинга в соответствии с договором лизинга осуществляет лизингодатель;
• покупку валюты для расчетов по обязательствам, связанным с приобретением предмета лизинга, в том числе сумму разницы между курсом покупки и курсом Национального банка на момент покупки после ввода (передачи) предмета лизинга в эксплуатацию.

Так же хочется отметить что, уплачиваемый лизингополучателем до начала срока лизинга платеж (авансовый  платеж) засчитывается в счет уплаты первого и (или) последующих платежей на протяжении срока лизинга и  не должен превышать 40 процентов контрактной  стоимости предмета лизинга с учетом налога на добавленную стоимость.

На сегодняшний день в Беларуси имеет место обязательная продажа государству 30% валютной выручки  предприятий за исключением средств, предназначенных для лизинговых платежей иностранным лизингодателям. Таким образом, если лизингополучатель работает на внешнем рынке и имеет валютные поступления, то он сможет беспрепятственно уплачивать лизинговые валютные платежи. Если же он не имеет собственной валюты, то должен приобретать ее на общих основаниях на белорусском валютном рынке. Данное обстоятельство должно обязательно учитываться иностранными лизингодателями при выборе потенциальных лизингополучателей.

На основании Закона Республики Беларусь "О налогах  на доходы и прибыль предприятий, объединений, организаций" доход иностранных лизингодателей облагается 15% налогом и перечисляется белорусским лизингополучателем в бюджет республики. В силу этого, в договоре в составе лизингового платежа должен быть четко выделен доход иностранного лизингодателя, в противном случае весь лизинговый платеж будет рассматриваться как доход иностранного лизингодателя и облагаться налогом. С рядом стран подписан и ратифицирован договор об избежании двойного налогообложения. Это такие страны как Польша, Швеция, Литва, Латвия, Россия, и ряд стран СНГ. Лизингодатели этих государств уплачивают в своей стране налог на доход, полученный на территории Беларуси. С такими странами как Бельгия, Великобритания, Иран, Китай подписаны договора об устранении двойного налогообложения и в настоящее время находятся в стадии ратификации [31].

В заключении настоящей  главы, можно определить, что арендные правоотношения четко регулируются Законодательством Республики Беларусь.  Изменения происходят постоянно, отслеживая тенденции развития общества, арендных отношений.

ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Заключение договора аренды и его содержание

Особенности заключения договора аренды, как и другие гражданско –правовые договора, регулируются Гражданским Кодексом Республики Беларуси. Глава 9 Гражданского кодекса Республики Беларусь регулирует общие правила заключения сделок. В соответствии с гражданским законодательством сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно нормам использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и порядке, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.

Соблюдение простой  письменной формы не требуется для  сделок, которые в соответствии со ст. 160 ГК могут быть совершены устно.

Договор аренды требует  обязательного письменного заключения. Договор аренды недвижимого имущества предусматривает также регистрации, особенно, если это договор аренды недвижимого имущества, государственной формы собственности.

Несоблюдение простой  письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, не являющиеся свидетельскими показаниями. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Нотариальное удостоверение  сделок осуществляется путем совершения удостоверительной подписи на документе, соответствующем требованиям ст. 161 Гражданского Кодекса, удостоверительной подписи нотариусом.

Сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в  случаях и порядке, предусмотренных  ст. 131 Гражданского Кодекса и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в  силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 
 Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Однако если из содержания сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а  в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

Сделка, совершенная под  влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной  стороны с другой стороной, а также  сделка, которую лицо было вынуждено  совершить вследствие стечения тяжелых  обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Потерпевшему в таком случае возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Республики Беларусь. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Недействительность части  сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и  без включения недействительной ее части.

Иск об установлении факта  ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение  десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

Пример ничтожности  сделки:

Решение Хозяйственного суда г.Минска от 05.06.2003 "Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии такой регистрации договор является ничтожным"

Хозяйственный суд г.Минска рассмотрел в судебном заседании дело по иску предприятия А к предприятию Б об установлении факта ничтожности договора аренды от 11.09.2001 г. N 72 о выселении.

Иск заявлен  об установлении факта ничтожности  договора аренды от 11.09.2001 г., заключенного между предприятием А и предприятием Б и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В судебном заседании  представитель истца исковые  требования об установлении факта ничтожности  договора и о выселении поддержал.

Ответчик извещался  о судебном заседании, однако в заседание  своего представителя не направил, требования истца по существу не оспорил.

Исследовав  материалы дела, выслушав пояснения  представителей сторон по существу спора, хозяйственный суд

установил:

11 сентября 2001 г. между предприятием А г.Минска  и предприятием Б был заключен  договор аренды нежилого помещения по ул. К., 1 в г.Минске. Объект аренды определен пунктом 1 договора как нежилое помещение общей площадью 29,45 кв.м. Сторонами срок действия договора был определен с 11.09.2001 г. по 11.09.2002 г. при последующей пролонгации в случае отсутствия заявления сторон о прекращении договора.

18.11.2002 г. истец  направил в адрес ответчика  письмо, в котором предложил арендатору  в срочном порядке зарегистрировать  договор аренды N 72 в соответствии  с требованиями законодательства.

 
Оценив доказательства по делу, на основе анализа норм действующего законодательства хозяйственный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Из договора аренды от 11.09.2001 г. N 72 следует, что его  предметом является нежилое помещение общей площадью 29,45 кв.м. Пунктом 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.06.2002 г. N 10 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" разъяснено, что поскольку нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК правила параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК Республики Беларусь договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно постановлению  Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000 г. N 1452 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений" соответствующие действующие договора аренды, заключенные после 01.07.1999 г., должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре до 01.01.2002 г. После наступления указанного срока подлежат применению предусмотренные законодательством последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора (п. 5 постановления Пленума).

В силу статьи 167 ГК Республики Беларусь сделка является недействительной по основаниям, установленным Кодексом либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 1 статьи 166 ГК Республики Беларусь устанавливает, что несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Поскольку государственная  регистрация договора аренды от 11.09.2001 г. N 72, заключенного на срок не менее одного года, не произведена, хозяйственный суд, руководствуясь нормой пункта 1 статьи 166 ГК Республики Беларусь, констатирует факт ничтожности указанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.