Ипотека

Предметом договора могут быть не только вещи, но и имущественные  права, в частности право аренды недвижимого имущества.⁵

Не может  быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено к  взысканию. Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание определяется  ст.446 ГПК РФ:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих  в принадлежащем помещении, оно  является единственным пригодным для постоянного проживания помещением;

земельный участок, на котором расположено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.⁶

Положения статьи 446 ГПК Российской Федерации, запрещающие обращать взыскание не на любое принадлежащее должнику жилое помещение, а лишь на то, которое является для него единственным пригодным для проживания, направлены на защиту конституционного права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, а также на обеспечение охраны государством достоинства личности, как того требует статья 21 Конституции Российской Федерации.

Следовательно, законодатель, определив в абзацах первом и втором пункта 1 статьи 446 ГПК Российской Федерации пределы обращения взыскания по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, и ограничив тем самым право кредитора на надлежащее исполнение вынесенного в его пользу судебного решения, не вышел за рамки допустимых ограничений конституционного права на судебную защиту, установленных статьей 55 Конституции Российской Федерации. Вместе с тем для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения.⁷

Исходя из положений Закона об ипотеке не допускается ипотека:

имущества, изъятого из оборота. Согласно ГК РФ, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся главным образом вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.)

 имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности;

части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. ⁸

Также п.4 ст.6 Закона об ипотеке устанавливает, что самостоятельным  предметом ипотеки не может быть часть имущества, раздел которого в  натуре невозможен без изменения  его назначения (неделимая вещь). На практике это реализуется, например, в том, что жилое помещение, не имеющее изолированных частей, обеспеченных отдельным входом, не может быть разделено.

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. ст. 252, 258 ГК РФ.

На практике зачастую возникает вопрос о том, каким образом часть здания может быть предметом залога. При этом должны выполняться условия о том, что данная часть здания будет зарегистрирована в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также соблюден порядок выдела доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Правовые основы регулирования ипотечных правоотношений.

Конституция РФ гарантирует каждому свободу экономической деятельности, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту собственности, ее охрану законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2), а также государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод (статья 45, часть 1; статья 46, части 1 и 2); при этом защита прав и свобод человека и гражданина составляет обязанность государства (статья 2).

Согласно п.4.ст.15 Конституции РФ  общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.⁹

Международные договоры - существенный элемент стабильности международного правопорядка и отношений  России с зарубежными странами, функционирования правового государства.

 Российская Федерация выступает за неукоснительное соблюдение договорных и обычных норм, подтверждает свою приверженность основополагающему принципу международного права – принципу добросовестного выполнения международных обязательств.¹⁰

К международному договору, осуществляющему международное правовое регулирование в области ипотеки относится Международная конвенция о морских залогах и ипотеках 1993 года, к которой Российская Федерация присоединилась 17 декабря 1998 года  (далее - Конвенция). Конвенция применяется совместно с Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (далее - КТМ).

  В данных документах  содержатся ответы на вопросы  о том, право какого государства  подлежит применению при установлении ипотеки судна или строящегося судна и при определении очередности удовлетворения требований, вытекающих из обязательств обеспеченных ипотекой судна или строящегося судна. Согласно ст. 425 КТМ и ст. 1 Конвенции порядок установления ипотеки судна или строящегося судна, а также очередность удовлетворения зарегистрированных ипотек определяются законодательством государства регистрации ипотеки. То есть если предметом ипотеки является судно или строящееся судно, зарегистрированное в России, то данные ипотеки регистрируются соответственно либо в том же реестре, в котором зарегистрировано судно, либо в реестре строящихся судов, в котором зарегистрировано право на строящееся судно (ч. 1 п. 3 ст. 376 КТМ).

Следовательно, все вопросы установления ипотеки морских судов и очередности удовлетворения требований залогодержателей, если судно зарегистрировано в российском реестре, должны решаться в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 425 КТМ, ст. 2 Конвенции).

Недостатком ст. 425 КТМ является отсутствие в ней  коллизионной привязки к национально-правовой системе, нормы объективного права  которой подлежат применению при принудительном осуществлении требований, обеспеченных ипотекой морских судов. Но это не значит, что такой важный вопрос остается без ответа. Ответ содержится в ст. 2 Конвенции, предусматривающей, что все вопросы, касающиеся процедуры принудительного осуществления подобных требований, регулируются законодательством государства, где это осуществление имеет место.

Подход Конвенции  к решению данного вопроса  вполне логичен, ибо принудительное осуществление гражданских прав является актом публичной власти и реализуется государственными органами страны места их осуществления, которые в своей деятельности руководствуются исключительно нормами национального права.¹¹

Следующим по иерархии нормативно-правовым актом в сфере  регулирования ипотечных правоотношений является Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), который закрепляет общие правила о залоге, т.е. определяет понятие и основания залога, обязательство, обеспечиваемое залогом, договор залога, его форму, порядок регистрации и т.д.¹²  

С 22 июля 1998 года в Российской Федерации действует  Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят Госдумой 24 июня 1997 г. и одобрен  Советом Федерации 9 июля 1998 г.)

На сегодня  Закон об ипотеке не отменяет норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог, не отменяет Закона "О залоге" и даже отдельных указов Президента России и постановлений Правительства РФ, так или иначе касающихся регулирования залоговых правоотношений. Законодатель в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке" осторожно отмечает, что нормы Закона РФ "О залоге" со дня введения в действие Закона об ипотеке (т.е. с 22.07.98) подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Институт залога в настоящее  время приобретает в России все  большее распространение, и нормативная  база, регулирующая данный институт, находится  сейчас в процессе постоянного изменения  и расширения.

Отношения, возникающие при  выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам, регулируются Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с посл. изм. и доп.); регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В настоящее время на основании этих нормативных актов принято значительное число подзаконных актов, регулирующих различные стороны залоговых правоотношений. Немалое значение в правовом регулировании залога сейчас имеют и нормативные акты Верховного и Высшего Арбитражного Судов, касающиеся практики разрешения споров, возникающих в процессе залога движимого и недвижимого имущества.

Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать  при заключении залоговых договоров, рассеяны и по соответствующим законам, таким, например, как Закон "О банках и банковской деятельности". Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" с дополнениями от 30.06.03 и др. (СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369). В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.

Фактическая реализация прав банка по залогу возможна в рамках Закона от 21.07.97 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве". При ипотеке жилья необходимо следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. При ипотеке земельного участка следует учитывать нормы Земельного кодекса РФ. ¹³

Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным  законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О  накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Указанный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

Существенное значение имеют  и следующие подзаконные акты:

1) Постановление Правительства  РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ). Данный документ делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики;

2) Правила предоставления  участникам накопительно-ипотечной  системы жилищного обеспечения  военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370;

3) Постановление Правительства  РФ от 26 ноября 2007 г. N 812 "Об утверждении  Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих";