Ипотека

Здания и  сооружения - это специфическая разновидность  недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному  земельному участку, на котором они  возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения  между зданиями и сооружениями. Традиционно  в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением  понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком.

Не существует также и легального определения  здания или сооружения. Можно вполне согласиться с высказанным В.В. Витрянским мнением о том, что  попытки дать юридические дефиниции  понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий.³⁶

Исходя из ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка. Однако при залоге недвижимого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором находится помещение, так как к приобретателю помещения переходит принадлежащее залогодателю право на долю в общем имуществе.³⁷

Принцип superficies ad dominum soli cedit (лат. "наземное имущество переходит к владельцу земли") закреплен в качестве общего принципа земельного законодательства Российской Федерации в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Более детально данный принцип реализован при регулировании тех правоотношений, которые могут повлечь распоряжение земельным участком или расположенными на нем объектами недвижимости.

В нормативном  регулировании договоров об ипотеке  принцип единства судьбы земельных  участков и прочно связанных с  ними объектов, к сожалению, не нашел  своего последовательного отражения. Если при ипотеке строения в императивном порядке требуется осуществить ипотеку прав в отношении земельного участка, на котором расположено такое строение, то в рассматриваемом случае у залогодателя есть право осуществлять одновременный залог расположенных на таком земельном участке строений либо передать в ипотеку исключительно земельный участок. Чаще всего в правоприменительной практике встречаются случаи, когда стороны заинтересованы именно в отдельном залоге прав на земельный участок без залога расположенных на нем объектов недвижимости.

При этом, однако, залогодержателям приходится учитывать, что договор об ипотеке должен не только формально установить обеспечение для надлежащего исполнения основного обязательства, но и урегулировать порядок обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обеспечиваемых ею обязательств. Поэтому при определении имущества, составляющего предмет договора об ипотеке, сторонам необходимо учитывать и общие нормы земельного законодательства, которые регулируют реализацию объектов недвижимости.

Необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости ставит на практике целый ряд задач, которые приходится учитывать при подготовке договоров об ипотеке.

Специальные нормы, регулирующие ипотечные правоотношения, устанавливают противоречивые требования в отношении оформления договоров об ипотеке земельных участков, на которых расположены такие строения. Нормативное регулирование зависит от того, что с точки зрения коммерческой значимости обеспечения является основным предметом обеспечения.

Пункт 3 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке устанавливают императивное требование о том, что при ипотеке здания или сооружения необходимо в рамках того же договора об ипотеке заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды такого участка. Несоблюдение требования об одновременном залоге здания или сооружения и права собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором расположены такие объекты, влечет недействительность договора об ипотеке. Однако если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладает правами в отношении земельного участка, то залог строения признается действительной сделкой (п. 45 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Данное исключение действует и в ситуации получения прав в отношении земельного участка после заключения договора об ипотеке. Таким образом, ключевым моментом для обеспечения действительности договора об ипотеке является именно момент заключения договора, который определяется датой его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

С другой стороны, если основным объектом ипотеки с точки зрения коммерческой значимости обеспечения являются земельный участок или права аренды в отношении земельного участка, но на таком земельном участке расположены строения, которые нецелесообразно передавать в ипотеку (что, например, случается в ситуации, когда на земельном участке расположены подлежащие сносу строения), то специальное регулирование договоров об ипотеке предусматривает иной подход: если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).

Следовательно, как ГК РФ, так и Закон об ипотеке прямо устанавливают, что договором об ипотеке может быть предусмотрен залог земельного участка без залога расположенных на таком земельном участке строений.

В пользу данного  толкования говорят и положения п. п. 1 и 2 ст. 64 Закона об ипотеке, которые устанавливают режим пользования незаложенными зданиями в случае обращения взыскания на землю, оставляя за залогодателем, который передал в ипотеку земельный участок без расположенных на нем зданий, право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий. Дополнительным подтверждением намерения законодателя установить различный режим служит п. 3 ст. 64 Закона об ипотеке, который предусматривает, что в случае с сельскохозяйственными землями недопустима раздельная ипотека земельных участков и расположенных на них строений в ситуации, когда такой земельный участок и строения принадлежат одному лицу.³⁸

При толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует  иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное; 

при аренде земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу,  без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления; государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залог.) не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется.³⁹

Лицо, приобретшее  такой предмет ипотеки, приобретает  право пользования соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

3.2 Особенности ипотеки иных помещений.

Ипотека жилых  домов и квартир является наиболее распространенной разновидностью ипотеки. Помимо главы XIII Закона об ипотеке и соответствующих статей ГК она регулируется также рядом специальных правовых актов. Так, существенное значение для регулирования ипотечного жилищного кредитования имеет Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ).⁴⁰

Предметом ипотеки в данном случае, как следует из названия, являются жилые дома и квартиры. Они указаны в ряде правовых актов  под общим названием "жилые помещения" и рассматриваются как разновидность недвижимого имущества. Несмотря на отсутствие всеобъемлющего легального определения недвижимости, законодатель дает определение такой его разновидности, как недвижимость в жилищной сфере. Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Надо отметить, что в главе XII Закона об ипотеке регламентируется ипотека зданий. Понятие здания соотносится с понятием жилого помещения, как целого и части, следовательно, нормы главы XIII являются специальными по отношению к главе XII.⁴¹

Ипотека жилых домов и  квартир в настоящее время  является одним из самых востребованных и распространенных видов залога. Объемы ипотечного кредитования ежегодно увеличиваются, при этом предметом  ипотеки становится как существующее жилье, так и еще строящееся. Ипотека предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, обладает определенными особенностями. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда  предметом ипотеки является часть  жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой  ипотеке соответственно применяются  правила Закона "Об ипотеке".

При ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.⁴²

В соответствии со ст.74 Закона об ипотеке ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

В соответствии со ст. 60 СК РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 ГК РФ.

Несовершеннолетние, в возрасте от 14 до 18 лет, совершают  сделки от своего имени, но с согласия родителей, усыновителей, попечителя (ст. 26 ГК РФ).

Сделки от имени  малолетних совершаются только их родителями, усыновителями, опекунами (ст. 28 ГК РФ). В соответствии со ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей малолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.

Согласно ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).