Ипотека

4) Приказ Минюста РФ  от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении  Инструкции о порядке государственной  регистрации ипотеки объектов  недвижимого имущества". Судебная  практика по ипотеке содержится в информационном письме ВАС РФ от 09.09.1998 N С5-7/УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)".¹⁴

Изучив литературу по данной главе можно сделать следующие  выводы:

В целях более точного  понимания и использования такого способа обеспечения исполнения обязательства необходимо дать точное определение ипотеки и именно в Законе об ипотеке. Понятие ипотеки содержится в ГК РФ и Законе о залоге и необходимо отметить, что понятия данные в этих двух нормативно правовых актах неодинаковые.

В соответствии с Законом об ипотеке предметом  ипотеки могут быть земельные  участки. Земельное законодательство называет объектами земельных отношений   земля как природный объект и  природный ресурс,  земельные  участки, части земельных участков. Было бы целесообразным установление в Законе об ипотеке положения о том, что может быть передан в залог весь земельный участок, но и часть земельного участка.

Статья 446 ГПК  РФ определяет имущество, на которое  не может быть обращено взыскание  и следовательно на которое не может быть предметом ипотеки.  В качестве такового называется жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.  

И для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения. 

В  статье 2 Закона об ипотеке сказано, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Данная норма позволяет устанавливать в иных федеральных законах запрет на обеспечение исполнения обязательств залогом недвижимости, что является неправомерным.

Согласно  пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения. Таким образом, казенное предприятие либо учреждение как субъекты гражданских прав, имущество которых находится на праве оперативного управления, не могут быть предметом ипотеки, что является нарушением права собственника на распоряжение своим имуществом.

Глава 2. Основания возникновения ипотеки.

2.1. Ипотека  в силу договора.

Действующее законодательство России предусматривает договорную и законную ипотеки (п.3ст.334 ГК РФ). К  залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 ФЗ «об ипотеке»).

Установление  ипотеки в силу закона означает, что она приурочивается к предусмотренному законом юридическому факту.

Договорной  является такая ипотека, которая  установлена в результате соглашения.¹⁵ 

Договор об ипотеке  является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Соответственно к нему применяются основные правила, регулирующие порядок совершения и форму, условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора и т.д. Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки ведет по общему правилу к недействительности сделки, однако при несоблюдении простой письменной формы сделки санкция заключается в невозможности ссылаться на свидетельские показания. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В п. 1  ст. 9 Закона об ипотеке перечислены существенные условия договора об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.

При несогласовании сторонами  сделки одного из указанных условий  либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за не достижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.

 Перечень этих условий по существу совпадает с перечнем существенных условий, указанных в п. 1 ст. 339 ГК. Единственное исключение составляет отсутствующее в комментируемом пункте условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Это обусловлено тем, что в соответствии с Законом об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя.¹⁶

Закон об ипотеке содержит следующие правила о предмете ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре ипотеки так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

 Суды достаточно часто  обсуждают вопрос о том, каким  образом должна быть осуществлена  индивидуализация предмета ипотеки.  Так в одном из дел окружной  суд признал, что «ссылка в  договоре о залоге на кадастровый  номер земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права аренды (предметом ипотеки было право аренды земельного участка) на данный земельный участок позволяют со всей очевидностью определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики».¹⁷  

В статье 5 Закона об ипотеке  законодатель описал имущество, которое  может служить предметом ипотеки, о чем говорилось в параграфе 1.1 главы 1 настоящей дипломной работы, явно недостаточно для того, чтобы  уверенно ответить на вопрос о «залогоспособности»  того или иного объекта.

В судебной практике имеется  достаточно много решений, в которых  суды отрицали возможность того или  иного имущества быть предметом  договора ипотеки.

Например, в одном из дел  окружной суд признал недействительным договор залога здания, являющегося объектом культуры. Суд указал, что в силу п.2 ст.6 Закона об ипотеке ипотека имущества, приватизация которого запрещена, не допускается. Пункт 1 ст.30 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества» запрещает приватизацию объектов культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения (постановление ФАС СКО от 17 августа 2005г. № Ф08- 3480/2005).

В другом деле суд признал  недопустимым залог помещения, в котором осуществляется образовательная деятельность. Суд установил, что между банком и главным управлением государственного имущества администрации субъекта РФ был заключен договор ипотеки, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю объекта недвижимости.

Суд также установил, что  заложенное помещение находится  в составе имущественного комплекса  государственного университета. Суд  указал, что в силу п.13 ст.39 Закона РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1 «Об образовании» закрепленные за государственным и муниципальным образовательным учреждениями на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения и  в сельской местности, общежития, а также клинические базы учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении, приватизации не подлежат. Договор ипотеки был признан недействительным.¹⁸    

На практике может возникнуть вопрос о том, может ли быть предметом  договора ипотеки отдельное помещение. Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ регистрирующего  органа в государственной регистрации  договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства  орган регистрации пояснил, что  по условиям представленного ему  на государственную регистрацию  договора об ипотеке его предметом  являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащего залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал  в признании отказа регистрирующего  органа незаконным. Согласно п.4.ст.5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без  изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно п.1 ст.5 Закона об ипотеке по договору ипотеки может быть заложено имущество, зарегистрированное в установленном порядке. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.¹⁹ 

Согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке  земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и  вид разрешенного использования  земельного участка.

В соответствии с законодательством  РФ  договор  ипотеки и сама потека как ограничение (обременение) вещного права подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора, необходима только его государственная регистрация. Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется, в основном, Федеральным законом от 21 июля 1998 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Необходимо отметить, что настоящий Закон исключает из круга объектов недвижимость, права на которую не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Таким образом, Закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

Трудно предположить, что какое-то лицо предоставляет  в залог космический объект. Но в настоящее время возможен залог, к примеру, морского судна в обеспечение крупного кредита. Наличие нескольких реестров сделает затруднительной для кредитора, который обычно несведущ в юридических вопросах, возможность обращения для регистрации в соответствующий орган.

  Для повышения  надежности государственной регистрации  Закон об ипотеке предусматривает,  чтобы в регистрирующий орган  обращались сразу две стороны  договора, подавая совместное заявление. 

Для государственной  регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

• Договор об ипотеке и его копия;
• Документы, указанные в договоре в качестве приложений;
• Документ об уплате государственной пошлины;
• Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.