Понятие и виды договора купли-продажи

Принимая во внимание все вышеизложенное, нам кажется, что договор купли-продажи земельных участков, подчиняясь общим положениям договора купли-продажи, имеет свои особенности. Поэтому было бы целесообразно в действующем гражданском законодательстве иметь определенные статьи, посвященные именно купле-продаже недвижимости.

Системой сведений о природном  и хозяйственном положении земель Республики   Казахстан   является      Государственный   земельный   кадастр, определение которому дано в п.1 ст. 116 Закона «О земле»: « Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и оценке земельных участков, иных необходимых сведений».

Важное значение в процессе вовлечения земли в гражданский оборот имеет  оценка стоимости земельного участка (права землепользования), определяемая при выкупе гражданами и негосударственными юридическими лицами у государства дополнительных земельных участков (прав землепользования) сверх установленных Правительством Республики Казахстан норм, бесплатно предоставляемых в собственность или в постоянное землепользование.

В связи с этим Постановлением Правительства  Республики Казахстан от 1  октября 1996 года № 1203 утвержден порядок определения  оценочной стоимости земельных  участков, продаваемых в частную  собственность или предоставляемых государством в землепользование. При определении оценочной стоимости земельного участка учитывается:

1)качественное состояние земли  по видам угодий и типам  почв, отраженных в кадастровых  картах;

2) обводненность ( водообеспеченность) земли;

3) место расположения земельного  участка;

4)удаленность     земельного     участка     от     центра     сферы обслуживания.

Определение оценочной стоимости  земельного участка ( права землепользования) оформляется актом, подписываемым  руководителем соответствующего территориального комитета по землеустройству, который выдается заказчику. Для создания условий для всех форм хозяйствования и активного вовлечения земли в гражданский оборот был утвержден порядок купли-продажи земельных участков или права землепользования, находящихся в государственной собственности.

Закон о земле закрепляет возможность  осуществления собственником земельного участка права владения, пользования  и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения  каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено  Законом и иными законодательными актами (п.1 ст. 19). Далее Закон определяет, что собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами. Это на наш взгляд означает, что собственник земельного участка имеет право продавать по договорной цене, передать в залог, подарить и завещать земельный участок. А также собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком.

Право собственника земельного участка  продать его по договорной цене является, на наш взгляд, наиболее значимым и  требует соответственно детального рассмотрения. Рассмотрим договор купли-продажи земельных участков. Отметим, что специального нормативно-правового акта, регулирующего порядок купли-продажи земельных участков в земельном законодательстве нет. Урегулирован лишь порядок купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков.

Общие положения о купле-продаже  содержатся в главе 25 Гражданского Кодекса, где и определяется сущность договора, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную сумму (цену).

В Гражданском кодексе не содержатся отдельные положения, регулирующие куплю-продажу недвижимости, и тем более земельных участков, в связи с чем такие договора заключаются в соответствии с общим положением о купле-продаже.

Элементы договора продажи земельного участка.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник земельного участка (гражданин или негосударственные юридические лица), действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Как мы знаем, земельный участок  может находиться не только в собственности  одного лица, но и в общей собственности (долевой и совместной). Общая совместная собственность на земельный участок может выступать лишь в виде общей собственности супругов. Для совершения сделки с земельным участком, если он находится в общей собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 220 ГК). Общая собственность может возникнуть и в случаях неделимости земельного участка, а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок.

При этом следует рассмотреть следующие  случаи купли-продажи земельных участков (долей), находящихся в общей долевой собственности:

продажа всего земельного участка;

продажа доли в земельном участке.

Итак, в соответствии с п. 1. ст. 212 Гражданского Кодекса для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие всех ее участников. Распоряжение долей в общей долевой собственности регулируется Гражданским кодексом. Так, п. 2 ст. 212 гласит, что каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться им иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статей 216 Гражданского Кодекса.

Участники долевой собственности  имеют преимущественное право покупки  при продаже доли одним из участников. Причем доля продается по той же цене, по которой она продается постороннему человеку и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в право собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2 ст.216 ГК).

При продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение 3 месяцев требовать  в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п.п. 3,4 ст.216 ГК).

Указанное выше преимущественное право  покупки, конечно, распространяется и  на участников общей долевой собственности  на землю. Рассматривая данный вопрос, необходимо так же указать, что  порядок определения земельной доли в собственности определен ст.39 Закона о земле и не вызывает особых трудностей.

Аналогичным образом решается вопрос и при продаже земельной доли в общей долевой собственности  на неделимый земельный участок.

Возможны также случаи, когда собственник земельного участка хочет продать не весь земельный участок, а лишь его часть. Продажа части земельного участка возможна лишь в том случае, если данный земельный участок признан в порядке, определенном ст.36 Закона о земле, делимым. В этом случае необходимо в соответствии с п.3 ст.36 в установленном порядке предварительно выделить часть данного земельного участка в самостоятельный земельный участок, после чего участку присваивается кадастровый номер. Предметом рассматриваемого договора является земельный участок (земельная доля), признаваемый недвижимым имуществом.

Как мы уже указывали выше, гражданское  законодательство не содержит норм, регулирующих порядок купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков. В связи с чем отсутствуют требования, касающиеся и предмета договора, степень его детализации. Однако в соответствии со ст.9 Закона о земле земельный участок - выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Законом порядке за субъектами земельных правоотношений. Следовательно, основными признаками земельного участка являются наличие конкретных четких границ на местности и в документах, подтверждающих право собственности на данный участок. Отсюда следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какой земельный участок подлежит передаче покупателю по договору.

По аналогии с куплей-продажей земельных  участков, находящихся в государственной  собственности, предмет договора купли-продажи  земельного участка должен содержать:

местоположение земельного участка  и его данные;

кадастровый номер (код);

площадь, с указанием отдельно каждого  вида земель;

целевое назначение;

делимость или неделимость, определенное в соответствии с законодательством;

к тому же к договору должен быть приложен план земельного участка 

Помимо этого, поскольку отчуждение права собственности на земельный  участок, который занят зданиями и сооружениями, а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной  недвижимости не допускается, то в договоре также должны быть сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии в договоре должной детализации предмета договора, условие о предмете может быть признано несогласованным, а договор не заключенным.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко  представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон.

Договор купли-продажи земельного участка не требует государственной  регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на земельный участок. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей земельного участка [21,234-236]. Исполнение  обязанности продавца по передаче  земельного участка покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после неё, однако в любом случае право собственности на земельный участок возникает с момента их государственной   регистрации.

2.6  Купля- продажа   жилища

К договорам купли-продажи недвижимости относится и договор купли-продажи жилища, особенностью которого является то, что жилое помещение может использоваться только по его целевому назначению и данная норма является императивной. Закон Республики Казахстан « О жилищных отношениях»[22] под жильем имеет в виду, как отдельные жилые дома, квартиры, так и их части, а также комнаты в общежитиях, которые в настоящее время также могут быть приватизированы. Отчуждаемое жилое помещение может находиться в постоянном пользовании у иных лиц, например, по завещательному отказу, по договору ренты и т.д. Как мы указывали, в этих случаях требуется письменное согласие покупателя на переход обременения к нему. В жилом помещении могут проживать как сами собственники, так и другие члены семьи, наниматели и т.п. При отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства, а если все собственники являются совершеннолетними и дееспособными, то необходимо их нотариально удостоверенное согласие на отчуждение жилища.

 Форма договора купли-продажи  жилища - простая письменная с обязательной государственной регистрацией договора и прав по нему. Договор считается заключенным только с момента государственной регистрации. По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен. Предмет договора описывается в тексте договора наиболее подробным образом, так как это - социально- значимая и индивидуально-определенная вещь, признаки которой имеют существенное значение для покупателя. Например, месторасположение жилья, его размеры, этажность, степень износа, внутреннее и внешнее состояние жилья, освещенность, температура, материал, из которого построено жилье, качество сантехники, наличие балкона, лоджии, телефона и т.д.

Очень важное значение в современных  условиях имеет своевременное выяснение таких обременений, как задолженность продавца жилья по коммунальным услугам.      Цена предмета договора купли-продажи жилья устанавливается соглашением сторон и зависит от различных обстоятельств, в том числе от качества жилья и его площади. Сроки, форма и порядок расчетов также устанавливаются соглашением сторон.

В отличие от других видов договора купли-продажи жилья, при купле-продаже  квартир в многоквартирных жилых  домах представлять правоустанавливающие документы на земельный участок не требуется.

При продаже отдельно стоящих домостроений с надворными постройками необходимо учитывать правило о судьбе главной  вещи и принадлежности.