Понятие и виды договора купли-продажи

При продаже земельного участка  или права землепользования вторичным  приобретателям или землепользователям размер платы определяется договором купли-продажи между продавцом и покупателем в соответствии с гражданским законодательством. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Отчуждение недвижимости, расположенной на земельном участке, без соответствующего отчуждения права собственности ( права землепользования) на земельный участок не допускается ( п.3ст. 37 Закона « О земле»). Вещное право покупателя строения на земельный участок может быть различным в зависимости от условий договора: право собственности или право землепользования. По правилам   главной   вещи   и   принадлежности   при   переходе       права пользования,   предоставленные   для   нужд   обороны,   особо   охраняемые природные территории и земли служебного земельного надела.

Не могут быть предметом купли-продажи  также:

1)право постоянного землепользования  иностранных граждан и объекты  недвижимости, находящиеся на земельном  участке, предоставленном в постоянное  землепользование;

2)право   землепользования,   принадлежащее   государственным  землепользователям, за исключением  случаев отчуждения в установленном  порядке расположенного на земельном  участке недвижимого имущества;

3)  земельные участки,  принадлежащие   гражданам  Республики Казахстан на праве частной собственности, для отчуждения их иностранным гражданам или юридическим лицам для ведения личного    подсобного    хозяйства,    садоводства    и    дачного строительства.

   Государство в настоящее  время выступает в основном в качестве продавца земельных участков. Для государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества продавец помимо выписки из Правового кадастра должен предъявить документы, подтверждающие принадлежность продаваемого имущества (так называемые правоустанавливающие документы). Они могут быть различными в зависимости от времени, способа приобретения права собственности прежним собственником и в зависимости от вида самого объекта. Например, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, акт приобретения с публичных торгов протокол результатов аукциона, договор о приватизации, решение суда и т.п.[ 19, 121 ].

Негосударственные землепользователи  могут без какого-либо разрешения государственных органов распоряжаться своим правом землепользования, как-то: продавать, дарить, сдавать во временное пользование, менять, переуступать в иных формах, сдавать в залог, вносить в качестве взноса в уставный фонд хозяйственных товариществ или пая в имущество кооперативов, в том числе с иностранным участием, а также совершать в отношении этого права сделки, не запрещенные гражданским и земельным законодательством.

У государственных землепользователей право распоряжения земельным участком ( в том числе по купле-продаже, мене, дарению) по сравнению с негосударственными сильно ограничено и связано в основном с возможностью распоряжения зданиями и сооружениями, расположенными на этом земельном участке. Но даже в этом случае требуется согласие уполномоченного вышестоящего органа [20,27].

Закон  закрепляет возможность  осуществления собственником земельного участка права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов.

Собственник вправе совершать в отношении своего земельного 
участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами. Это означает, что собственник   земельного участка имеет право продавать по договорной цене, передать в   залог и завещать земельный участок.

Отметим, что специального нормативно-правового акта, регулирующего порядок купли-продажи земельных участков в земельном законодательстве нет.

Общие положения о купле-продаже содержатся в главе 25 Гражданского Кодекса где и определяется сущность договора, по которому     одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется   принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную сумму (цену).

В Гражданском кодексе не содержатся отдельные положения, регулирующие куплю-продажу недвижимости, и тем более земельных участков, в связи с чем такие договора заключаются в соответствии с общим положением о купле-продаже.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник земельного участка (гражданин или негосударственные юридические лица ) действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом, т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваем регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Земельный участок может находиться не только в собственности одного лица, но в общей собственности (долевой и совместной).

Общая совместная собственность на земельный участок может выступать лишь в виде общей собственности супругов. Для совершения сделки с земельным участком, если он находится общей собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 220 ГК).

Общая собственность может возникнуть и в случаях неделимости земельного участка, а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок.

При этом следует рассмотреть следующие  случаи купли-продажи земельных участков (долей), находящихся в общей долевой собственности:

-продажа всего земельного участка;

-продажа доли в земельном участке.

Итак, в соответствии с п. 1. ст. 212 ГК для распоряжения имуществом, находящимся  в долевой собственности, необходимо согласие всех ее участников.

Распоряжение долей в общей  долевой собственности регулируется Гражданским кодексом. Так, п. 2 ст. 212 гласит, что каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться им иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статей 216 ГК.

Участники долевой собственности  имеют преимущественное право покупки  при продаже доли одним из участников. Причем доля продается по той же цене, по которой она продается постороннему человеку и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в право собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2 ст.216 ГК).

При продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение 3 месяцев требовать  в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного  права покупки доли не допускается (п.п. 3,4 ст.216 ГК).

Указанное выше преимущественное право  покупки, конечно, распространяется и  на участников общей долевой собственности  на землю. Рассматривая данный вопрос, необходимо так же указать, что порядок  определения земельной доли в собственности определен ст.39 Закона о земле и не вызывает особых трудностей.

Аналогичным образом решается вопрос и при продаже земельной доли в общей долевой собственности  на неделимый земельный участок. Возможны также случаи, когда собственник земельного участка хочет продать не весь земельный участок, а лишь его часть.

Продажа части земельного участка  возможна лишь в том случае, если данный земельный участок признан  в порядке, определенном ст.36 Закона о земле, делимым. В этом случае необходимо в соответствии с п.3 ст.36 в установленном порядке предварительно выделить часть данного земельного участка в самостоятельный земельный участок, после чего участку присваивается кадастровый номер.

Предметом рассматриваемого договора является земельный участок (земельная доля), признаваемый недвижимым имуществом.

Как мы уже указывали выше, гражданское  законодательство не содержит норм, регулирующих порядок купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков. В связи с чем отсутствуют  требования, касающиеся и предмета договора, степень его детализации. Однако в соответствии со ст.9 Закона о земле земельный участок - выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Законом порядке за субъектами земельных правоотношений. Следовательно, основными признаками земельного участка являются наличие конкретных четких границ на местности и в документах, подтверждающих право собственности на данный участок. Отсюда следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какой земельный участок подлежит передаче покупателю по договору.

По аналогии с куплей-продажей земельных  участков, находящихся в государственной  собственности, предмет договора купли-продажи  земельного участка должен содержать:

-местоположение земельного участка и его данные;

-кадастровый номер (код);

-площадь, с указанием отдельно каждого вида земель:

-целевое назначение;

-делимость или неделимость, определенное в соответствии с законодательством;

к тому же к договору должен быть приложен план земельного участка [].

Помимо этого, поскольку отчуждение права собственности на земельный  участок, который занят зданиями и сооружениями, а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости не допускается, то в договоре также должны быть сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке.

При отсутствии в договоре должной  детализации предмета договора, условие  о предмете может быть признано несогласованным, а договор не заключенным.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон.

Договор купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на земельного   участка. При этом, указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей земельного участка. Исполнение обязанности продавца по передаче земельного участка покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее, однако в любом случае право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации.

Цена товара по общим правилам определяется соглашением сторон. В случаях, когда  цена не предусмотрена договором и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора или сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары.

Основная обязанность продавца - передача земельного участка покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя земельного участка по договору его  продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей участка. В связи с чем основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность фактически передать покупателю земельный участок. Это означает, что с этого момента на покупателя переходит право собственности на проданный земельный участок.

Учитывая, что   на земельном участке могут находиться здания, сооружения, многолетние насаждения, водоемы полезные ископаемые, которые также (в соответствии со специальным законодательством     подлежат передаче покупателю, целесообразно было бы применить к договору купли-продажи земельного участка правила передачи имущества при заключении договора продажи предприятия как имущественного комплекса, указанные в ст. 497 ГК. Так передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, а котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого невозможны ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного в составе предприятия. В передаточном акте должны указываться также сервитуты на земельный участок.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются, обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять земельный участок и зарегистрировать переход права собственности.

В тоже время целевое назначением режим использования земель, сервитуты и другие условия использования  земель, установленные на основании нормативных правовых документов, не могут быть самостоятельно         изменены продавцом или покупателем.